2016年全国楼市迎史上最严调控以来,热点城市集体降温,去投资化趋势明显。然而,仅隔一年后,2018年楼市爆发,万人抢房的疯狂再次席卷而来。
根据国家统计局数据:2018年1-6月份,商品房销售面积高达7.7亿平米,同比增长3.3%,销售额高达6.69万亿,增长13.2%,均刷新了历史同期记录。全国房地产开发投资5.55万亿元,同比名义增长9.7%。其中,住宅投资3.899万亿元,增长13.6%,住宅投资占房地产开发投资的比重为70.2%。
数据的背后,是不少城市出现万人排队抢房的现象,掀起房地产价格的上涨。各地开始密集调控,住建部等七部门也在京、沪等30个城市开展治理房地产市场乱象专项行动。
为何“抢房大战”在各地上演?“抢人大战”和“抢房大战”有什么关系?《城市化》杂志荟萃中国国际城市化发展战略研究委员会荣誉顾问樊纲、中国国际城市化发展战略研究委员会副主任顾云昌的观点,进行深度解读。
《城市化》:为什么“抢房大战”又上演?到底是什么导致了房价的上涨?
樊纲:从经济学的原理来看,价格由供求关系决定,价格暴涨一定是供小于求。大城市的房价之所以高,一个重要的原因是在大城市,住房的需求更大而供给不足。
顾云昌:房地产市场的价格与国家总体的货币发行量相关。中国的房价普遍比较高,其中一个重要原因是这几年货币量增加了很多。
我们需要一分为二的看待房价上涨,“豆你玩”、“蒜你狠”说的是绿豆和大蒜农作物的价格上涨,但是农作物吸收货币的能力是有限的,某种程度上,房价吸收了大量的货币、铆住了超发的货币,促进了物价的平稳。
现在国家一直在控制货币量,比如M2由原来15%、16%,甚至20%的增长,到现在8%左右的增长。货币总量控制住了,再加上控制炒作,总体上中国的房价不可能出现失控,但是不排除个别省市的泡沫破裂。
另外,在美国等许多国家,房地产不是由住宅部门、国家政府管理调配的,而是美联储、银行在调控市场。但是我们国家住建部现在承担调控的任务,采取了行政手段来调控,而金融手段是由银行在掌握,土地也是土地部门管理,所以一定要有一个综合的权威部门来统一调控楼市,效果可能更好。
房地产市场建立长效机制不是一蹴而就的,关系到财税、金融、土地和房地产等多方面,需要“1+3”,一是住房制度,三就是财税、金融和货币、土地,只有实现了1+3的结合发展,才能建立起长效机制。
《城市化》:最近房价上涨和抢人大战有什么关系?
顾云昌:房价和销售量密切相关,京沪二手房价格目前同比增速放缓甚至下跌。但是一些二三线城市二手房价大涨,主要与城市出台的“抢人”政策有关。原本的市场已经平静了,突然间一大波人涌入城市,爆发出较大增量。人口涌入,对房子的需求增加,导致供求关系的变化,进而影响人们的预期,本来不买房的人现在也买房。
本轮房价上涨维持的时间不会太长,我预测2018年房地产总销售量不会超过2017年。
《城市化》:怎样看待调控中的新房限价措施?
樊纲:通过限购、限贷等影响需求的情况是可以的,但是限价会破坏市场经济。要解决大城市房价过高的问题,首先应当从供给侧入手,考虑增加供给,而不是抑制需求。
顾云昌:限价没有起到该起的作用。一手房的价格是政策引导的价格,甚至有人说这是计划经济的价格,二手房的价格是市场的价格,是比较真实的价格。一般来说,同地段差不多的房子品质下,二手房的价格应该是一手房价格的70%左右。但我们现在是一手房比二手房还便宜,这是一种不正常的现象。
限价形式,导致市场的一二手价格倒挂,人们都知道抢到一套房就等于抢到了钱,最终反而助长了市场的投资投机行为。另外非市场性质的调控也会导致一些利益寻租问题,比如摇号当中的寻租行为,反而会造成市场的混乱。还有一点,非市场的调节也会导致开发商千方百计降低成本,这与当下进一步改革的高质量发展的目标背道而驰了。这是政府限价政策与“抢人”政策碰撞造成的结果,这可能是地方政府没有预料到的。
所以我更倾向于让市场来决定价格的改革方式,比如通过金融调控、税收调节,而不是用行政手段直接让政府来制订价格。
《城市化》:最近房价上涨和抢人大战有什么关系?
顾云昌:在中国,不是所有的城市都有房地产泡沫。北京、上海、深圳等一线城市始终存在泡沫,只不过在近一年,泡沫没有进一步催大。三四线城市的矛盾在于去库存,一二线的城市是调控房价。
只要真正的购买者进入市场还有购买能力,房价再进一步的上涨也不一定会泡沫破掉。如果整个市场都没有购买能力,大量的房子卖不掉了,房子要大降大落,房价降了一半,或超过30%才叫泡沫破灭。以前的温州和鄂尔多斯等城市就有过泡沫破灭的经历。
房地产市场是一种区域性的市场,各地城市的情况不一样。比如杭州在过去的六七年中房价一直没涨,2016年以后开始上涨。而其他周边的城市在2013年上涨时,杭州却没涨。
《城市化》:这波“抢房热”和房地产价格上涨还能持续多久?“抢人大战”是否地方政府的住房营销战,或者说二三线城市清库存的战略?一二三线城市的房价将如何演变?
顾云昌:现在的“抢人”还在进行当中,最高潮已经过去了,但有的城市才刚刚实施,这是一个此起彼伏的过程,但是这次的房价高是不可能持久的。可能到下半年以后,会比这两个月要好一点。因为房子的需求量是稳定的,而且现在有些城市对“抢人”也在反思,政策有所收紧,提出在不满足条件时会取消户口。
二三线城市其实不存在库存问题,特别在二线城市和那些抢房子的三线城市,库存本就不高,有些库存甚至很低。现在去库存的主要是三四线以下城市及个别二线城市。
另外,地方政府应该对房贷市场还有很大寄托,希望房贷市场保持持续稳定的火爆。但是我不知道他们怎么协调房价、市场和限价的关系。
樊纲:我不去做价格预测,但大家可以关注一个趋势,就是供给在增加。近年来,政策不断出台,增加大城市供地,减少、甚至停止给那些人口流出的小城市供地。盖房子得两三年的过程,但是随着这两年供地的增加,住房的供给将来也会增加,供求关系会发生改变。虽然销售量更大了,但是价格不一定飙升。
未来稳定房地产价格,需要防止炒房的需求。逐步出台的房产税,就是防止炒房需求的长效机制。