2021年伊始，中国楼市的第一只黑天鹅落在环京。河北疫情爆发，环京地区进京又被受到限制，与北京仅有一河之隔的北三县（燕郊、大厂、香河），通勤不自由的痛点再次被放大。环京通勤人员在检查站排队进京的震撼画面，曾冲上微博热搜。这次疫情暴露了一个残酷真相：与北京隔河相望的北三县，却不能简单的用直线距离来概括，环京终究不是北京。
那些带着梦想挤进了北京，身体却不得不留在河北的北漂无不感慨：我们村里人太难了。尽管如此，千千万万个打工仔，还是希望能在环京拥有一套自己的房子。
然而，阴跌3年普降4成的环京楼市，到底怎么了？
“夹缝中”的环京楼市
在过去十几年，北三县发展最迅速的是房地产——在还未进行自身布局与规划之前，就已经率先进入了房地产开发的阶段。凭着房价和地理位置的优势，北三县成功吸引了大批北漂。
在北漂心中，北三县是个非常特殊的存在。虽隶属于河北廊坊，却夹在京、津交界地带，是中国占地面积最大、行政级别最高的县级飞地。这样的地理位置，让无数北漂选择把自己的家安在了这里。
燕郊成为北京产业外溢、人口外溢红利最多的环京地区。这个与北京只隔了一条潮白河的河北小镇，距北京市中心仅30公里，是北京的“睡城”。这片面积只有108平方千米的地方，在过去十年，从一个5万人的小乡镇发展成为一百多万人的“环京第一城”，人口达到147万，每天有数以十万计通勤族往返此地和北京。
人口的涌入自然带动了当地房价疯涨，嗅到牟利机会的炒房客也纷纷入场。一夕间，燕郊乃至整个环京地区的房价一飞冲天。
2015-2017短短三年时间，环京城市房价经历了一波“牛市”行情，大量炒房客涌入，平均房价翻了一番，迎来了跳跃式上涨。环京房价涨得最凶的时候，真是一天一个价，售楼处人头攒动，围得里三层外三层，水泄不通，呈现出买房如买白菜的景象。
2016-2020年燕郊商品住宅供应量&成交量价年度走势
作为环京楼市中的第一梯队，燕郊从2002年的1000元/平方米起步涨到2017年均价3万余元，涨幅最猛时甚至冲高至4万元/平方米，15年房价涨了40倍，燕郊这样的涨幅与任何城市相比都毫不逊色。而到了2020年，燕郊均价已经回落到了1.9万元/平方米。
香河、大厂的房价也是令人唏嘘，大厂从3.5万元/平方米下跌至1.3万元/平方米，香河从2.4万元/平方米下跌至8500元/平方米。
最高房价时点及跌幅分布表：
2020年，环京楼市更是“一地鸡毛”。房价下跌到现在已3年有余，平均房价被腰斩，已经很少有房价超过2万元大关，部分地区房价较低，甚至跌破1万元。比较严重的是永清跌去了71%，房价从2.3万元/平方米跌到6500元/平方米。廊坊跌得也够狠，房价较最高点下跌46.9%。对比来看，燕郊楼市还是环京表现最好的区域。
2020年100城新建商品住宅库存面积同比增速排名（表）：
上海易居房地产研究院数据显示，截至2020年底，100个城市中，有55个城市库存出现了同比正增长现象。燕郊，新建商品住宅库存面积同比增速，全国排名前10。其库存面积同比增长45%，房价虽未上涨，但城市楼盘新增供应明显加快。
2021年2月1日，中国房地产指数系统百城价格指数发布：2021年1月，珠三角、长三角区域市场依旧较为活跃，东莞、扬州、金华等新建住宅价格环比涨幅居前列；京津冀区域新房价格普遍下跌。
造成这一切的根源，还要追溯到史上最严限购令，2017年北京“317新政”的发布，认房又认贷，直接掐住了楼市的喉咙。随后，北京楼市的调控政策不断“升级打怪”，市场进入长期横盘阶段。而素有北京楼市晴雨表的环京区域最为敏感，北京楼市的一举一动，都对环京房价有着极为深远的影响。
2017年，燕郊紧随北京脚步实施了最严厉的限购政策，要求外地人购房必须要在本地交满三年社保。此后，固安、大厂、香河等地纷纷齐头跟进，以县为单位进行全面限购，这在全国都属罕见。于是，环京楼市便进入到了下降快车道。
貌合神离的产城融合
近年来，由于房价的不断攀升，在我国经济中占比也是越来越重，不仅让普通民众苦不堪言，对各行各业都产生了不小影响。这也是国家出台限购令且一再强调“房住不炒”的原因。
环京楼市，就是一个典型的例子。其中，燕郊地区的房价就从最高点3-4万元跌到了2万元以下。不少炒房客为了避免损失惨重，开始弃房断供。2020年三河市人民法院执行的燕郊法拍房数量就达到了210套，是2019年的2.3倍。据熟悉燕郊房地产的人士透露，除了普通投资客外，大量地产公司的员工和中介也被套牢。
可见，环京楼市之前吸引了大量的资金进入炒房。如果是刚需，就算房价下跌，也不可能过大涨跌。
“睡城”之称的燕郊，没有成型的、或者可预期的产业集群，这一点和望京、亦庄等地区不同，那里有着成型且规划明确的产业群，业主将长期居住下去，伴随着区域同时成长。而燕郊，只有开发商和房产中介，没有其他像样的产业来支撑，能提供的就业岗位有限，以至于人们白天在北京上班，晚上再回来睡觉。不仅燕郊如此，其实各个环京地区的产业基础较弱，没有独立的产业体系。
虽然，早在2015年国家审议通过的《京津冀协同发展规划纲要》，以推动京津冀协同发展，解决北京“大城市病”为基本出发点，构建京津冀交通一体化，推进产业升级转移，但房地产却是环京地区的支柱产业。可见，产城融合的发展思路在环京的诸多区域并没有落到实处。
以河北省三河为例，由于没有产业支撑，即便再“漂亮”，也是“空城”。2016年三河市财政收入达到80.58亿元，其中建筑业和房地产收入占比达63.47%，2016年上半年三河市地税纳税排名前10的全部为房地产企业，没有一家实体经济企业。2017年，受限购令影响，三河市整体的财政收入比2016年整体少了将近五分之一，GDP整体也呈下滑趋势，主要原因还是在房地产方面下滑较多。2020年7月28日，赛迪顾问公布2020年全国百强县房价榜，三河排名全国第三，均价19437元/平方米。
“简单的房地产扩张，无法真正支撑起一个区域楼市的健康发展。一个地方房价要被推高，必须要与当地人口支撑以及足够强的产业作为后盾。”在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，“燕郊之前3-4万元的房价在河北省一个地级市相对也是很贵的，对于产业单一，同质化严重的城市，房价被炒高，也还是会跌下去的。而环京的产业，还不足以支撑起它高昂的房价。”
一位地产从业者认为，但对缺乏产业基础的地区而言，过高的房价对产业的负面影响较为严重。房价过高会限制人才流入，如果一个科研人员工作三五载还买不起房，你又拿什么吸引他，留住他？高房价势必难以吸引人才流入，加深城市间的产业割据。
合硕机构首席分析师郭毅指出，在影响房地产周期规律的要素中，短期看金融、中期看土地、长期看人口，房价的本质就是一门人口流动学，人口往哪里走，哪里的房价就会随之上涨。从这个角度看，环京楼市降温背后纵然有调控因素，但也是其经济、人口及产业发展在楼市的真实映射。
“只要经济增长强劲、人口持续流入、产业欣欣向荣，这样的城市即便房价出现调整，也不必过度担心。”严跃进总结道，真正能够驱动城市房价上涨的，必然是当地的产业发展。
