近年来，县城的新建住宅普遍都有15-20层，百米高度已成常态，完全是大城市的手笔，现在要求全部降到18层以下。
近日，住建部发布了一份《关于加强县城绿色低碳建设的意见（征求意见稿）》（以下统称《征求意见稿》），要求限制县城居住建筑高度，县城新建住宅以6层为主，最高不超过18层。
具体概括为两方面内容：
1.控制县城建设密度和强度。
县城建设应疏密有度、错落有致，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人，县城建成区的建筑总面积与建设用地面积的比值应控制在0.6至0.8。
2.限制县城居住建筑高度。
县城居住建筑高度要与消防救援能力相匹配。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%。县城新建住宅最高不超过18层。确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。
《征求意见稿》提到的政策实施意义是“推动县城绿色低碳建设”，在建筑方面，国家更注重“绿色”发展。
一个不争的事实，县城的主政者都在谈旧改、建新城、搞新区，动不动就要谋划1000亩的大楼盘。问题是，县城的房子实在太多了，导致空置率高、租金低。如果此次《征求意见稿》通过，对县城的房地产市场将是“一记重拳”。与此同时，将优化县城居住环境，避免城区进一步“空心化”。
01“限高”对房地产影响几何
此次《征求意见稿》提及了县城住宅楼层不能超过18层的规定，颇受房企和购房者关注。对于此类政策的出发点和后续县城房地产的规划等都应给予研究。
《征求意见稿》主要从县城绿色低碳建设的角度出发，过去县城开发的强度过高，相关基础设施尤其是消防方面的设施不到位，导致相关住宅项目楼层偏高、密度过大，影响了居住的舒适度，这也和住宅科学建设的规范不相符合，对于绿色生态居住显然有影响。《征求意见稿》能够约束高层建筑的开发，将县城绿色生态、基础设施建设和住宅建筑规划等进行更好地协调。另外，《征求意见稿》和县域城镇化的发展有很大的关系。“十四五”期间县域城镇化发展必然提速，这也要求住房规划有新的内容。
易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，“高层建筑若过多，虽然客观上可以解决更多新市民的住房问题，但如果消费等配套不到位，那么本身也会影响居住的舒适度，所以从高质量的县域城镇化发展来看，住房发展需要更加科学规范。以低层建筑为主，同时注重紧凑型的城市建设，能够真正让县域住房发展和当地生态环境紧密结合，符合高质量人居发展的导向。”
县城“限高”，对于县城群众来说是好事，既压缩了开发商利益，又提高了居民的购买安全性及居住品质。对于房企，产品规划尤其注意在消防设施等配套方面的导入，以更好地符合当地的城乡和住房发展规划要求，真正促进住房建设科学、生态、宜居。从县城房地产的发展来看，后续人口导入速度会加快，尤其是新市民的增加下，房产规划如何迎合此类需求很关键。
“从后续此类城市的房地产发展情况来看，也要注意各类风险，比如不能盲目靠卖地来发展楼市。楼层降低后，很有可能开发商会将原本一栋楼的楼层数量转移到更多楼栋上面，把一栋高层分成2-3栋，就要建设20栋甚至更多，这就需要更多的土地。”严跃进一再强调，“楼层降低后，客观上房价有上涨的可能，这都是规划和房产部门所需要关注的，从县城房地产发展来看，要防范房价炒作。”
02“一县独大”不是房地产化 而是县域经济协调发展
事实上，全国共有1300个县级行政区，多数县城难以形成较强县域经济。县城发展过程中出现明显的短板，一些县城在发展中又盲目投入建设项目，让发展本就艰难的县城经济难上加难。而县城经济的落后，导致许多县城的年轻人到其他省市谋求发展，安家落户，县城“空心化”。
根据赛迪顾问县域经济研究中心编制的《2020中国县域经济百强研究》，我国百强县东部地区占68席，中部地区占21席，西部地区占8席，东北地区仅占3席，百强县多集中于山东、江苏、浙江三省，有着强省强县、东多中西少的特点。
2020年百强县排名（表）：
那么县城未来如何发展？
1.县域经济并不是“一县独大”、更不是“房地产化”，而是乡村振兴、镇域经济、县域经济协同推进。
一个地区，仅靠发展房地产是没有希望的，房地产只能短期带来经济发展。县域楼市表面的红火，难掩背后的隐忧。农民为子女入学而进城购房，看似刚需，结果却弱化了镇域经济，村镇建设水平与县城差距越来越大。
与此同时，房子密密麻麻，并未带来等量的人口集聚、居住需求。本该配套的水电管网气路等市政设施，学校、医院、环卫等公共服务设施，县域财政和投融资模式根本无法支撑。房地产大开发建设的“空架子”只会让处于弱发展阶段的县城陷入发展瓶颈，无法真正改变县城真正的经济状况。摆脱掉弱县域经济落后和县城“空心化”，未来方可期。
2.充分发掘利用县域经济的地方特色。立足于县域实际，放大特色优势，发展特色经济。
以整合利用县域内资源优势，做好特色产业发展规划。尽管县域经济发展具有较大的不对称性，但在资源利用方面都有自己的特色优势。就县域个体而言，可围绕贯彻落实党和国家的宏观方针政策，充分“盘点”县域内的矿产资源、工业资源、农业资源、生态资源以及文化旅游资源，围绕高效益综合开发利用，进行大力度的整合，以工业化为主导，以城镇化为支撑，以农业现代化为基础，形成从资源利用到产业发展、从城镇开发到民生改善等完整的规划体系，着力打造独具特色的新型产业基地。
3.推进转移产业与本地经济的融合。
县域经济的发展与主导产业关系密切。经济落后的县域缺乏主导产业的带动。大多数经济比较发达的县域，靠资源开发或者初级加工带动经济发展，主导产业严重依赖资源开发，产品附加值不够，因此提升产业价值、增加产品附加值，产业融合将是必不可少的路径之一。
从县城发展来看，浙江省嘉善县不论从产业、人文、发展这些方面都比较领先，作为县域经济发展的代表县是值得肯定的。嘉善处于上海、苏州、杭州、宁波四城十字交叉中心，以其独特的地理位置和区位优势引发了一系列“同城效应”。比如，主动“补位”上海企业的短板。在寸土寸金的一线城市上海，仓储物流待不下去，制造服务业也难以维持，这便成为了嘉善招商引资的目标。还以数字经济、生命健康、新能源新材料等战略性新兴产业为导向。而且嘉善的城市规模总体紧凑，同时在美好人居方面有较好的表现，都值得后续各县的关注。
4.县城在商业广场建设等方面，控制规模大小，真正促进商业零售繁荣和城市品质提升等工作有序发展。
地产专业人士王雪莲认为，“县城的商业广场建设要根据当地实际情况，人口数量、区域面积、当地消费水平来定夺商业规模，而不是一味贪图大。杜绝县城规模无序地扩张、对布局不合理以及密度强度过高、基础设施，公共服务设施能力不足的这种情况。”
改革开放以来县城面貌发生巨大变化，但也存在人居环境质量不高、“千城一面”的雷同建设等问题。当下迫在眉睫的是，转变县城开发建设方式，正如《征求意见稿》所提出的加强县城绿色低碳建设，从而补齐其短板。
5.国家对县城的经济发展要导入更多相关政策，这样才能真正促进县城的更好发展。
纵观2021年中央一号文件，全文共出现“县域”一词11次，无疑发展县域经济势不可挡。中泰证券一项研究表明，在我国百强县以占全国不到2%的土地、7%的人口，创造了全国约10%的GDP，县域经济发展成为影响我国综合经济实力的重要因素。多位专家表示，要实现城乡经济循环畅通，关键在于发展高质量的县域经济。
