中原地产研究中心统计数据显示，五一期间54城市合计住宅签约套数为9887套，比2013年同期的14642套下调了32.5%。其中一二线城市下调幅度最大。一线城市3天合计签约1046套，同比下调了40%；二线城市平均下调幅度也达到了35%，三四线城市下调幅度低于平均跌幅（来源：南方都市报）。对此话题我们邀请城市化委员会商业不动产发展研究中心主任念强做专业解读。

　　多样化是中国目前房地产市场的典型特征。不同的城市，同一个城市不同的板块，同一板块不同的产品，市场的表现和未来的前景会有很大的差异。

　　一线城市仍然延续着供应短缺的市场状态，价格持续小幅攀升，一房难求的状态将长期存在；二线城市有所分化，有些中心城市仍然处于供不应求状态，价格还在持续增长，如南京、天津、武汉、成都等，买盘比较踊跃。还有不少省会城市已经达到供需平衡或供大于求，市场增长停滞或开始下降，如西安、石家庄、呼和浩特、郑州、银川等。三四线城市经过前期高速发展，绝大部分市场已经饱和，供大于求，市场发展停滞，并开始向下调整。可以说，我国的房地产市场泡沫主要集中在三四线城市，如鄂尔多斯、营口、温州、东营等。当然，在三四线城市中，那些拥有良好自然资源，如依靠名山、海岸、大湖的人文景观城市，其市场是面向全中国、全世界开放的，未来还会继续发展，如海南、山东半岛、北戴河、秦皇岛、太湖沿岸、黄山等周边城市。尽管如此，这类城市市场趋势还要受阶段性供需矛盾的影响。比如，一个知名的海滨城市，正常年去化量是2万套，近期年供应量超过5万套，明显供大于求，市场仍然处于危机状态。不过，这属于阶段性过剩，随着时间的推移，类似这种短期的泡沫会被市场消化掉。为什么这样说呢？因为中国的海岸线太稀缺了，许多人都有面朝大海春暖花开的居住梦想。但是，像鄂尔多斯这样的内陆地区，情况就不一样了，没有人没有理由去消化掉这样的泡沫。大量的县级城市是目前中国房地产泡沫集中的地方。县级城市市场空间小，在高速发展的情况下，三五年就饱和了。之后，如果还继续大量供应土地，大量建设住房，一定会出现泡沫问题。由于这些市场相对来说是封闭的，也就是本地人消化，很少有外来人口到这里投资，所以，泡沫很难消化，真正的风险是在这些地方产生的，而不是一线城市，像北京这样的城市，就算有泡沫，价格稍一降低，就会有人接盘。

　　从产品来说，即使在北京这样供应短缺的市场，有些产品做出来后，因为同质化、品质缺乏而滞销，这种情况也不鲜见。其实，这也是中国的房地产发展到今天，必然要出现的分化，那些不受市场和消费者认可的产品必定被淘汰出局。近十年来，我国商品房市场的发展总体是好的，我所担心的是廉租房。由于廉租房的监管不到位，特别是三四线城市，同时又对利润有严格要求，一般只有3%或者5%的利润，开发商想要更高的利润就会偷工减料，质量可想而知。这就像前不久浙江省宁波奉化市一幢5层居民房发生倒塌一样，我们现在有很多上世纪80年代、90年代建造的房屋，使用寿命就只有30年左右。从这个角度看，中国的房地产还会有很大的发展空间，只不过未来的发展将从数量扩张转向质量的跃升。

　　经济适用房本身是个济困扶弱的好事，由于监管不严，一些央企、大型国有企事业单位本来收入就高，还利用自己权利，打政策擦边球，建设经济适用房分给职工，享受超额福利，这对体制外的、急需救助的老百姓来说是不公平的。当然，这个问题的产生也和每年下达的建设指标有关，每年国家都有当年完工的硬性指标，那么，完不成怎么办呢，就用这个充数。至于房子分给谁，国家在监管上并不是很严格。所以，我很赞成李克强总理上任后主抓的棚户区改造，因为住在棚户区的那些人才是真正需要国家提供保障性住房的，这是抓住了问题的要害。未来，我认为，保障性住房建设亟需加强在政府监管、质量管理、分配机制、管理方式等方面的建设和完善。