进入4月之后，中国房地产市场调控进入了深度博弈阶段，在这个特殊的敏感时期，杭州金星、广东顺德广德业两个中小型房企先后宣布破产。这两起破产案例究竟是个案，还是意味着中小房企倒闭潮的前奏？ 

敏感时期的中小房企倒闭与消失 

    当龙年新年钟声敲响的时候，被人们冠以史上最严厉的楼市调控已持续了将近3年时间。到了4月份，房地产调控也随即进入了深度博弈阶段，在这个特殊时期，房地产标杆市场珠三角和杭州的两个中小房地产企业破产引发市场广泛关注。

    2012年04月10日，杭州余杭区法院正式受理西城时代家园开发商金星房产破产案。杭州金星也由此成为本轮房产调控政策下杭州地区，乃至全国第一家因资金链问题申请破产的房产公司。

    继金星之后，广东顺德的小型房企广德业房地产有限公司近日也以“资不抵债”为由向法院提出进入破产程序申请，意图盘活存量资产，清偿公司债务以及为广大业主办理房屋产权证。顺德法院表示已确认收到破产申请，但正处于材料审核阶段，未对破产作出裁决。

    “据负责处理该事件的顺德国土城建和水利局介绍，2008年初，广德业公司法定代表人病故，引发大量的债权债务矛盾以及上千宗小业主房产证办理矛盾。顺德区政府在2009年专门成立了处理小组负责协调该公司的债务问题。” 

    然而，三年之后，广德业的债务处理并未看到曙光，而是等来了一纸破产申请。 

    有房地产业内人士分析：“如果是在房地产市场火爆升值时期，类似这种项目或许还有实现债务重组的机会；但在房地产调控之下，没人愿意再趟这个浑水。” 

    其实，在杭州金星房地产和广德业房地产有限公司破产倒闭之前，北京、武汉、四川等地上千家房地产已经“消失”了。

    据北青网报道，北京市住建委去年12月发文称，北京共有473家房企的资质证书有效期届满后未依法申请延续或工商营业执照已注销；武汉房管局去年四季度公布的数据显示，截至2011年10 月底，武汉共有在册房地产开发企业1375家，同比房企数量减少了200余家；而四川省建设厅的一份通告显示，截至2011年7 月，四川省共有423家房地产开发企业因未在行政许可规定期限内办理延续手续，被注销房地产开发资质。

    何止“消失”，在调控的重压之下，一些城市开发商停建现象也在不断发生，在湖南长沙，近期就有湘江700、枫树园二期等多个项目出现停工、开发商跑路等状况；在江苏常州，近期也有楼盘在工地门口高悬起“工程已经停工”的标志，建筑商承认停工是因为开发商出现资金缺口。

    毫无疑问，在当前这个敏感时期，无论是开发商停建、“跑路”，还是房地产开发公司直接宣布破产，无疑给原本有点冷的楼市蒙上了一层阴霾。

大鳄借机扩张

    在楼市高压政策之下，可以预见的是，中小房企，尤其是那些“半路出家”的中小房企，生存经营的压力会越来越大。逃离，还是坚守他们又爱又恨的“副业”，是他们必须做出的选择。

    事实上，从去年下半年开始，中小房企、非地产主业的涉房企业就开始纷纷逃离楼市，断腕求生，而大型房企却游走其间，伺机吞拿并购、逆势扩张。

    统计数据显示，今年以来京沪津渝四大产权交易所已有100宗房地产类产权交易挂牌，达同时期最高值。其中挂牌价格超过5000万元的项目有40个，12个项目超过1亿元，转让金额合计超过150亿元。

    目前，“有序退出”正以越来越高的使用频率，成为地产圈子中的流行语。这是一个低调而却无可回避的词汇，包括金发科技、獐子岛、酒鬼酒等很多上市企业都低调地发布了“有序退出房地产业务”的公告，并将之搬上日程。

    据相关机构不完全统计，截至目前，已有宏达股份、恒顺醋业、水井坊等16家非主业“涉房”上市公司低调撤离楼市；而加上非上市企业的逃离，中原数据统计，截至12月中旬，非地产主业企业卖出地产项目资产已达103宗，涉及资金超过400亿元，正成为行业并购潮中，战略资源重新分配的重要阵地。

    有退必有进。非房地产主业企业忙于在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产以求退出房地产业时，部分具有雄厚资金实力的标杆房企则在此轮并购潮中谋求逆势扩张。

    中国国际城市化发展战略研究委员会委员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰更是坦言，表面上是并购，其实正是一个“大鱼吃小鱼”，进一步喂养房企“大鳄”的过程。

    “万科、保利、金地、恒大、佳兆业、SOHO中国等大型房企均频频出手接盘，大鱼吞小鱼或许是行业入冬后的必然结果。“中原地产研究中心人士分析，如果调控继续维持3~6个月，非主营房地产企业抛售的资产、股权市值可能超过3000亿元。经过2011年的并购，十大标杆房企的市场占有率将由2010年的9%升至11%，他们并继续享有行业资源抄底后的利润光环。

    2011年是楼市调整的一年，而2012年调控将继续，这种洗牌也将更加剧烈。在天津财经大学经济学院副院长丛屹看来，分化、整合将成为2012年房地产行业的主题。根据清华大学经济管理学博士杜丽虹的测算，2012年近六成企业有资金缺口，这决定了2012年是行业分化和整合的又一年。“2012年可能有一些标志性的并购或者整合，也有一些企业可能在2012年流血牺牲。”

未来哪类房企可能倒下

    中小型房企尽管出现倒闭潮的可能性很小，但这并不意味着它们未来的日子会很好过，一些统计数据似乎也印证了这一点。

    据广东省统计局最新发布的数据显示，广东房地产开发企业本年到位资金状况紧张。其中开发企业本年到位资金1727.84亿元，增幅比去年同期回落8.2%。与此同时，一季度广东商品房竣工面积同比增长15.9%，但销售面积却下降19%。这意味着，在资金紧绷和房不好卖的情况下，中小房企的日子并不好过。 

    在一些专家看来，根据房地产市场的开发周期，两三年前购买的“天价面粉”如今快到了要被做成面包出售的时候。“购买‘天价面粉’的中小企业，如今要面临降价跑量的窘境，很可能要亏本买活路，从这个角度而言，房地产企业破产的风波还难言过去。” 

    广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析，全国有3万多家房企，市场泡沫又很严重，调控持续了很长时间，才倒了几家企业，其实很正常；适度的破产并购有助于房地产市场健康的发展，毕竟房地产不能成为一个只赚钱不破产的行业。

    他指出，以下三类企业特别容易在持续的调控中倒下。其一，其它行业有新进房地产业的公司和项目，他们高成本进入，不熟悉房地产运作，缺开发经验，缺团队和管理人才，缺公共关系，如果再缺资金，当然离倒闭就不远了；第二，开发市场前景弱势、投资性需求支撑的项目，例如，缺乏刚性需求的不成熟区域的居住类项目、度假类休闲项目和脱离市场需求的超大型商业项目；第三，“负债高，本小项目大”的小型公司，“四两拔千斤”的时代已经过去。做超过自己能力项目的企业，往往在市场环境恶化的背景下，率先死去。

    而一些专家则提醒，房地产资金链的情况也应引起地方政府的注意，如果过多企业资金链断裂，也可能带来卷款逃跑、烂尾楼等社会问题，需要政府对类似企业及早关注，提前预警，做到未雨绸?缪！