城市化网讯  今年房租暴涨，究竟是谁推高了房租？全国房地产商会联盟主席、城市化委员会副主任顾云昌在接受网易研究局采访时对高房价是如何演变成高房租的原因进行了分析。

    第一，最根本的原因是供求关系失衡，需求量大，供应量不够，房租就上涨了。一般7、8月份房租上涨比较快，因为需求量增加了，新参加工作的毕业生进入租房的行列。但是今年房租上涨相对比较快，特别是北京、上海等大都市。北京市拆了许多房子，原来住在房子里的人必然要增加新的需求。有数据显示，北京这两年新增加的租房人数比商品房的增速还要快。

    第二，从房价和租金收入比的角度来说，租金肯定是偏低的，因为房价上涨过快，租金偏低，租售比不合理，因此房东就开始涨房租了，他们的普遍预期是一年上涨5%甚至10%。

    为什么7、8月份房租上涨，也有人说是中介公司在里面起了作用，好多房东都跟中介公司签，可能房东跟中介签的是1个月5000块钱，中介除了要收1个月的房租做佣金，说不定还会在这个基础上提高，租给租户的时候可能就得六千，这种情况是会发生的。

    此外，国家提倡租售并举，发展租赁房，那些搞长租公寓的，比如万科，租金开出来就比较高，这是因为他前段时期拿的土地价格比较惠民，房子盖出来要保证盈利，肯定要抬高租金价格。老百姓们都知道了，虽然万科的房子离城市比较远，但是配套设施比较好，因此每平方米的租金比我的还高，这样一来，老百姓就会跟风提高房租。

    国家在推长租公寓，现在市场的实际租售比不可能支撑长租公寓日常运营，所以开发商一方面提高房租，一方面就是通过资产证券化来实现资金的循环，这样一来，开发公司过去的资金循环是通过销售来实现，现在通过出租房屋来循环的。虽然租金收入不足以支撑长租公寓的正常运营，但是这些开发商会通过资本市场的融资来占领市场，等着将来慢慢实现盈利，这样也容易造成房租往上抬高。

    租房需求不仅包括要租房的人，还包括中介公司占领市场的需求，为了铺市场，中介公司争抢房源，必然形成对租赁房需求的增加。

    第三，相对于高企的房价，租金显然太低了。比如在国外，有钱人买套房子来出租，年化收益率在5%到6%，比把钱存银行要合理得多，所以有钱人愿意买了房来出租。

    而在中国买一套房子价格那么高，租金回报率只有1、1.5甚至2%，还不如存银行。这就导致了有钱人不愿意买新房来出租，只有原来的房改房或者已经出租的房子还会继续出租，他为什么不去卖掉呢？因为以后房价还要进一步上升，房子空着就拿来出租，再加上原来买的房子价格很便宜，如果当时买的时候是100万，租金1年5万，那每年就有5%的回报。但是如果现在买一套房总价200万，租金一年5万的话，只有2.5的回报。所以现在往外租的肯定是老早买的房子，那个时候房价低。

    总的来说，老百姓的租赁房源规模有限，没有上升的空间。想买房的买不到，国家鼓励租购同权，租房人士越来越多，供求关系始终处在不平衡的阶段，所以导致房租快速上涨。

    说到底，房价很不合理是导致房租上涨很重要的原因，人们有房价上涨的预期。如果国家控制房价了，房价不再上涨，房东就会把房子卖掉，比如这套房子300万卖掉以后300万回收，如果房子继续出租，1年回报率只有1.5%—2%，不合算，还不如卖掉，毕竟300万拿来理财或者放到银行比出租房屋收益还高。这套房子本来是出租的，现在变成销售的了，销售市场增加了房源，出租市场房源减少了，供求关系进一步紧张。

    房地产税的出台也会造成这种影响，房地产税出台之后，房子要交税，这样一来，房子就没有什么盈利空间，有人会把多余的房子卖掉，这就会增加销售市场的房源，减少出租市场的房源。

    如何才能抑制房租过快上涨？顾云昌建议，增加租赁房的供应。针对低收入家庭搞保障房、公租房、廉租房，再增加一些市场化的租赁房，总之，国家发展租赁市场的关键就是要增加供给。（信息来源: 网易研究局）