据媒体报道，国家统计局20日发布的2015年商品房待售面积首次突破“7亿”大关，达到7.18亿平方米。与此同时，媒体也对2005年以来的商品房库存数据进行了梳理。结果是，从2011年开始，就以每年1亿平方米的速度增加。其中，2012年和2013年都增加了近1.3亿平方米。

　　而从每年商品房的销售情况来看，除2008年因为保增长大开房地产开发大门，当年新增销售近3亿平方米之外，年份也大致保持在年增1亿平方米左右。其中，2014年比2013年少售了1亿平方米，2015年则只比2014年多销售了不到8000万平方米，比2013年还少2000万平方米。这也可以看出，近两年房地产市场的低迷状态。

　　应当说，按照全国房地产一年销售近13亿平方米的商品房面积来看，7亿多平方米的库存并不算多。关键在于，总量是一个问题，结构是另一个问题。总量不多，不代表结构合理。结构不合理，才是当前房地产市场的最大风险。因此，“去库存”的关键，不是解决总量问题，而是结构问题。如果结构问题不解决好，纵然总量出现比较明显的下降，其风险也很难避免。就结构来看，主要表现在两个方面。一是地区之间的结构不平衡，二是商品房的结构不平衡。

　　从地区结构不平衡来看，问题主要在三、四线城市，尤其是鬼城、空城现象严重的三、四线城市，是“去库存”的关键。一方面，这些地区的库存与需求已经严重不协调，库存与需求的差距很大，短时间内根本没有能力消化；另一方面，这些地区还有许多待开发的土地，仍有可能不断地增加库存。同时，这些地区的外来人口很少，吸引农村居民的条件也很差。因此，在“去库存”过程中，自我消化能力严重不强。如何消化、如何“去库存”，是一个非常严峻的问题。

　　从商品房结构的不平衡来看，在很多城市，特别是三、四线城市，前几年建造的商品房，都是在房地产市场十分火热的情况下建成的。因此，商品房的标准、结构等也是尽可能地按高的要求设计，加上土地价格被炒得很高，自然，商品房的价格也就下不来。在这样的情况下，普通消费者、特别是有住房需求的中低收入者根本没有能力购买，这也从一个侧面反映了“骈库存”的难度。

　　更重要的，商品房库存比较多的城市，都是前些年“土地财政”被过度运用的城市。也就是说，来自于土地方面的收入已经被严重掏空，且在“土地财政”的作用下，多数地区出现了政府负债累累的现象。如果在“去库存”过程中，采取由政府购买保障房的方式，这些地区也没有能力购买。这样一来，要依靠购买力的自我释放达到“去库存”的目的，也就相当不容易了。

　　同时需要特别引起注意的是，在很多三、四线城市，库存的商品房往往不是由有实力的开发商开发。这也意味着，这些开发企业还没有能力通过降价方式消化库存，甚至有些开发企业已经出现资金链紧绷的现象。如果再不加快“去库存”步伐，就极有可能引发区域性风险。

　　也正因为如此，在研究“去库存”工作时，切不能把总量下降作为衡量和分析“去库存”效果的主要指标，而应当把重点放在库存的结构和风险上。首先，要将库存矛盾比较突出的地区排出来，作为“去库存”的重点。尤其是那些已经风险频发的三、四线城市，更要作为重点中的重点。

　　其二，要对商品房结构做详细的分析和研判，看看到底有多少是难以消化的商品房。特别是价格过高、不符合地区销售实际的商品房，是否可以采取一定的降低措施，或由政府购买作为保障房。

　　再者，在政策上给予风险较大地区一定的支持，帮助这些地区消化库存。前提是，不能再增加库存，并将其作为地方政府的刚性考核指标。否则，追究地方党政主要负责人的责任。

　　总之，必须对“去库存”的艰巨性有充分认识，从而在“去库存”过程中，采取强有力的措施，把高库存地区的库存压下来，把风险化解掉。