杨建平：中关村不动产商会会长、共发国际（柬埔寨）投资集团执行董事

　　土地制度与房地产开发

　　今天的柬埔寨也像其他国家已经走过的初级发展阶段一样，到处是房地产开发、基础设施建设。目前柬埔寨的土地有两类性质：第一类土地是私人所有，只有柬埔寨国籍的人才有土地永久拥有权。国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富，接地的一层房屋不允许卖给外国人，二层以上房屋可以卖给外国人并拥有永久居住权。开发商可以与本地人合资注册开发公司，但是柬埔寨人必须做法人，其持股权不受限制。第二类土地是国家所有，外国人可以通过投资申请得到国家租赁的开发建设土地，租赁期分成99年、70年、50年，年限的不同是由于出台的政策时期不同而产生的，与开发内容无关。这样的土地一次性得到长期租赁权的费用并不高，每平米几块美金而已，但是台下交易费很高。这样的土地一般在建设期免租费，建设期结束后，按年向政府缴纳土地租赁费，一般是年营业额的3%。这些土地可以转让、转租、抵押、继承，其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有限年限的土地或房屋产权证书。

　　近三年来柬埔寨主要城市的房地产发展很快。三年前的豪华公寓每平方米售价1000美金，如今有的已经涨到每平方米3000多美金。许多外国人，尤其是韩国、台湾、日本、中国人簇拥着到金边买房。在房产销售方面，图纸出来后就可以出售，按揭20年，可以零首付。房产证也分两种，一种是公寓型产权证，一种是别墅型产权证。公寓型产权证手续简单，二层以上公寓套房，只要有购买合同就可以买卖，柬埔寨将之称为“软卡”。别墅产权证就不一样了，手续较为复杂，因为别墅是房地合一的产权，需要到柬埔寨房地管理部门登记，给你的证件是一个国际标准的版本，业主每转卖一次都要到国家房地管理部门去登记，并将前一个业主在居住期间对房屋的改建，详细地记录下来（包括图片），转给下一个业主。也就是说，别墅购买人会知道一座别墅从最初建设到接手的每一次改变。这种制度很像西方国家的房地产管理方式——“房地志法”。

　　我从事成片土地开发已经二十多年了，先后在海南、广西北海、北京参与房地产开发和楼宇建设。我认为柬埔寨的土地应用模式不会与中国一样，如前所述，柬埔寨的土地性质是私有制和国家所有制两种，由于土地开发属于新兴领域，土地价值很低，只要有钱就可以买，导致有一定资金基础的柬埔寨人疯狂购置土地，所以过去10年多的时间里基本上是无续、无法地占有土地，至今仍然有大量的土地撂荒。

　　政府为了让外国人进入土地市场，得到更多的资金，将国家控制的大片土地和柬埔寨人看不上的土地，以租赁的方式承租给外国人，租赁期有50年、70年、80年、99年不等，这几个年限不同的租赁性质，并不像我们国家根据建设性质决定土地使用期的长短（住宅70年，工业50年，商业40年）。他们根据客户需要制定租赁时限，而且一开始就明确每年交土地租金。中国投资人非常清楚这里面的机会，都会要求租期越长越好。像我们的金银湾项目，一开始是80年使用权，后来争取到99年，这也是他们最长的租赁土地年限。

　　由于政府内部的政党之争，没收成片闲置土地成为一件国家大事。2015年初，政府联合工作组对上百幅成片开发土地进行检查。经过核查，没有按照计划和规划进行开发的土地一律收回，截至今年8月已有几十幅土地被没收。但是，政府并没有设计出新的成片土地开发政策，可能还会以传统的承租方式租给有申请的投资人。作为成片土地开发的研究者，我很希望将中国成片土地开发的经验传授给他们。由于体制和习惯的不同，我不可能去影响这个国家的土地政策，但是，我可以在自己的土地上尝试用中国土地开发模式建设家园，在自己的体系内建立符合中国开发区的管理和服务模式。这也是我兴奋地留在柬埔寨工作的缘由。

　　金银湾：中国开发区在他乡落地生根

　　金银湾国际旅游度假开发区位于柬埔寨西港市的云壤国家森林公园内，由陆地半岛和部分兴岛组成。陆地半岛占地2200公顷，有三条淡水河，大片红树林，因为有20余公里长的银色沙滩，故称之为银湾；在兴岛的占地面积有1100公顷，有一个巨大的淡水湖，这个岛屿与陆地间隔两三海里，南侧海水深达10米，沿岸多是弧形小沙湾，很适合建造私家海湾会所，在岛的西南方向有15公里长的金色沙滩，故名为金湾。两个板块加起来形成3300公顷土地的旅游渡假区项目，取名金银湾，直属共发国际（柬埔寨）投资集团全资子公司宜佳旅游（柬埔寨）发展有限公司，是一个综合海岸旅游地产项目，也是柬埔寨政府首批签约的综合类开发项目，从酝酿到今天已走过10年历程。

　　共发国际（柬埔寨）投资集团，旗下有国际旅行社、国际贸易公司、地产开发公司、实业发展公司、资产管理公司。投资集团代表人物傅宪亭先生，是共和国的同龄人，今年66岁，军人出身。他憨厚、耿直、讲义气，在柬埔寨的华人圈里，大家都称他为“傅大哥”。傅大哥现在是柬埔寨华侨总商会副会长，也是柬埔寨京津冀大商会会长。我被同学引荐认识了他。2013年底，在傅大哥的感召下，我从兼职顾问变成坐班董事，亲自在柬埔寨操刀参与大开发区的整体规划、招商、投资、建设。也许有人会问，年逾花甲，为什么这样投入？我的回答是：有生之年，参与这样一个大项目，执掌这样一个在异国他乡为中国做出贡献的有意义的项目，与这样一个大哥在异国他乡潇洒行云，艰苦奋斗，是难得的一份经历，值得！

　　因为这个项目有非常好的区位条件，引起许多柬埔寨商人和官员的关注，也增加了我们保护和稳固这个项目的难度。从2006年派驻第一批驻守部队（这是一个军民合作项目，前几年都是皇家卫队派人替我们保护土地）开始，就没有停止过与抢占土地的机构和个人进行周旋，在疏通部门和官员方面不知花掉了多少美金。直至2009年洪森首相发布一份说明后，才从根本上平息了抢占土地的风波。要说购买这块土地的费用，比较国内的土地投资没有多少，但是为了保护和维护这个土地，却花了不少，而且没完没了。十年了，一直到现在，我们仍然要为此支付高额的成本。

　　这里的基础建设工作异常艰苦，最初的土地勘测和勘察工作也非常困难。当政府同意开发这块土地后，我们只拿到一张大尺度作战地图，没有办法，只能用最原始的办法——砍伐通道、用大石头做标记，测量地勘和粗略的等高线地图。因为是原始雨林，不到直线距离十公里的雨林要走一整天。没有路，就沿着雨水冲刷的痕迹前行，没有了路迹，就用砍刀砍出路，没有营地，就几个人围在一起取火烧饭。一天下来，几身水、几身泥，脸晒黑了，腿浮肿了，还要坚持前行。就这样，我们最终把33平方公里的属地勘测完成。为了保护土地和勘察资源，我们安置了九个哨所，每个哨所安排两人值守。哨所是用树木搭成的茅草屋，太阳下暴晒，下雨漏水，如遇上雨季连阴雨，最怕的就是断粮和断水。在这里，蚊虫和毒蛇的骚扰是家常便饭。

　　尽管生活和工作异常艰苦，当我们坐在属于自己的沙滩上，享受着海浪和微风的抚摸，聆听着百鸟的动人歌声，欣赏着原始雨林里千奇百怪的小动物们奇特的身影，感受海上太阳的日出与日落时，还是非常幸福的。

　　十年来，我们完成了度假区从无到有的过程，完成了从原始雨林到人类社会的进步，完成了33平方公里的土地分析、勘测、规划、投资、建设、管理、服务、旅游的全部环节，为中国人在柬埔寨创造了建设现代文明旅游特区的神话。而且，我们在开发和建设的同时，还有效保护了雨林的原生态，保护了远古植物红树林，保护了大地之肺——沼泽湿地，保护了生物种类多样性，延续了高棉祖先的足迹，在此地创造出一个美丽的神话传说。

　　从2015年开始，金银湾国际旅游度假区开始正式接待国际游客，一架架满载各国游客的班机，从世界各地降落西港国际机场。从机场到金银湾十几分钟的路程，有一种出舱门进家门的感觉。走进金银湾度假区，就走进了一座原始雨林的世界，道路两边的千年大树和幽幽森林，可以任意想象，几十人围拢不过来的参天黄花梨大树，令人敬畏得说不出话。穿越雨林后的大海，犹如到了另一处天堂，美丽的王子岛和海边栈道将你带到桃园仙境，水中的鱼儿自由飞翔，小岛的南侧正视南海犹如一位年轻的战士守护着这片宁静的森林。登越108级台阶来到云壤山顶，尽情领略四周无际的大海、河流、山川。来到海边，沙滩是银白色的细沙，向海里纵深几十米，左右海滩长达十几公里，一眼望不到边。原生态建筑与原生态环境融为一体，让你自由释放心灵。

　　在这里，33平方公里范围的土地上飘扬着我们的五星红旗，这片一望无际的海域被柬埔寨民众称为“中国海”，旅游产业的中国开发区模式被柬埔寨地方政府所接受，各国旅游地产投资人将这里看作“淘金”左岸，来自世界各地的背包客、驴友、自驾游客深入此地后流连忘返。为此，我从心底感到自豪，就是我们这样一群在中国算不上精英和人才的人，与柬埔寨的劳动者一起，用我们的双手，用微不足道的投资，在没有政府贷款的情况下，紧咬牙关，艰苦奋斗，凭着一股坚韧不拔的精神，建造出一片海岸旅游圣地、暹罗湾北岸的一颗璀璨明珠。这已经超越了“挣钱”的理念，任何语言无法表达它的价值。也许几十年后，当人们踏上这座旅游圣殿，享受和风细雨、人间天堂的时候，不会再想起我们，但是我们的精神将永远与金银湾度假区一起存在。

　　“一带一路”要加大国际旅游投资

　　中国“走出去”战略无疑是一项非常伟大的战略，“一带一路”是“走出去”的具体“战术”，不管海外还是海内的中国人都深受鼓舞。在这里，作为一个已经“走出去”的企业家，我想通过这几年在柬埔寨的实践，建议国家在“走出去”的鼓励政策中，要多结合目的地国家和我国投资人的实际情况制定。

　　例如开发区政策。我们知道，商务部和财政部对各省企业“走出去”的鼓励政策是，国内企业在目标国家与当地政府签署2平方公里以上土地，用于建设产业基地或工业开发区，享受中央财政2亿元的支持、地方财政2亿元补贴的低息或无息基础设施配套资金贷款，鼓励国内生产加工企业落户他乡。在这样的政策引导下，个别企业确实建造起一些经济开发区，如：江苏红豆集团的柬埔寨（西港云壤）国际经济技术开发区。但是，有许多企业套用国家这个政策，白白浪费几百亿的国民资金。

　　柬埔寨政府近十年来一直以旅游、农业、轻工产品、服装及电子产品的加工业为主要发展对象，虽然他们发展落后，但他们知道，无论是百年战争给柬埔寨留下来的，还是大自然留给他们的是富饶、美丽、没有污染过的土地，宁可慢些，也要保护它的纯净。我们在这个过程中也应该遵循这样的发展思路。

　　我国近十年来前往东南亚各国旅游的投资上千亿有余，每天有数十万出国旅游的人群，除去少数旅游公司和国家航空业得到实惠，几乎对我们自己的国家没什么贡献。如果，我们在最活跃的国际旅游国家和城市，在中国最需要建立国际影响力和战略地位的国家和地区，用国内旅游特区或开发区的建设理念去租赁土地，为他国也为我们自己建立国际化的度假区、养老园区，吸引世界各国及国内游客的消费，将人民币变成旅游卡，连通全世界的旅游胜地，适应中国老龄社会的需要，这样的产业布局和发展，既可以解决国内建设物资过剩、人民币贬值、物价上涨、老年消费、截留外汇等问题，还可以支援落后国家和不发达国家的经济建设，为他们带来环保型、科技型、园林型的经济类产品，不是一举两得吗？

　　在此，我呼吁相关主管部门对火热的中国游客国际旅游投资给予大力支持，发挥政府、企业、游客、目的地国家等各方的积极性，支持在旅游国家投资度假开发区，建设属于我们自己的旅游目的地，这将有利于国家“走出去”的大战略。