违建泛滥，技比鲁班

　　大兴别墅瀛海名居，因郭德纲违建一夜成名。其实，小区内私搭乱建的并非他一人。业主“清城之恋”在社区论坛帖子中说：小区里有圈地的，有刨开草地种老玉米的，有在自家楼顶盖亭子建庙宇的。新物业和业委会新官上任三把火，首当其冲就是整治小区私搭乱建，“这里肯定包括老郭那片‘面积比较大’的围挡栅栏和凉亭。”

　　因圈占公共绿地，刚刚被责令拆除的“郭家后花园”主打的是“古典园林”风。在郭德纲的别墅外，曾经用半人多高的木门围起一条小道，小道直通后院。后院内木条铺地，木栅栏围起一个半圆区域。后院靠近栅栏一端有水池，地面镶嵌鹅卵石。绕到别墅后方，栅栏围起的区域内还有一座凉亭。业主们称，因为此处被围，每次到此都得绕大圈。后经城管开发区规划分局认定，郭德纲别墅所围绿地确有部分侵占公共绿地。

　　其实，记者在采访中发现，互相攀比，大兴土木，给自家房屋“增肥”(扩建)、拔高，对公共绿地侵占、开垦，别墅业主随意改造建筑的结构和环境，已经成为别墅区居民的“潮流”，大伙乐此不疲。

　　在亦庄，独特的 “违建风景”存在于很多小区的楼间屋顶，风格也是千奇百怪。亦庄一栋洋房别墅区，有个别墅顶端居然盖有一个古色古香的“小天坛”，据说这个“小天坛”早在2006年底就建成了。一位业主无奈地说，“只要它在，小区里私搭乱建的事就不会停。”

　　号称亦庄区域“密度最低、环境最怡人”的高档社区Dear Villa，由151户独栋庭院和26户双拼别墅构成。虽然目前仅有半数业主入住，但记者在现场发现，好几幢楼房都在扩建阳光房、占用公共绿地。几乎每栋“改扩建”的楼房构造都各不相同，风格迥异。

　　顺义后沙峪，是京城较大较早的别墅区，也是私搭乱建的传统灾区。比如棕榈滩小区，错落有致的塔形小三层独栋别墅中，会突然冒出一个方方正正的“建筑盒子”，如同一个完全没有造型的水泥墩，非常突兀。优山美地小区里，随处可见加盖的阳光房。

　　在海淀区上庄镇翠湖别墅，记者看到，多栋别墅都有扩建情况，5家别墅楼墙体外还搭有施工架子，地面上满是沙土，有的墙体还拉着防护围挡。昌平区的碧水庄园别墅群内，小区物业称，私搭乱建的别墅数以百计，他们的劝说和“威胁”完全无济于事。

　　更令人咂舌的是，在充分发挥“鲁班”精神的同时，违章建筑的“创意无限”也体现得淋漓尽致。

　　“增肥扩建”是常用的手段，方法可谓五花八门。没有地下室的，就挖一层半的地下室；明明是车库也改建成住房；本来是阳台，就加盖成阳光房。顺义区人民法院后沙峪法庭法官魏志坚对媒体记者透露，他受理的“私搭乱建”案件中最离谱的一个，是别墅业主将原来只有400多平方米的建筑，扩建到2000平方米，院墙直接变成了房屋的外墙。

　　位于西四环四季青桥附近的WE HOUSE小区，有业主将原有房屋除主框架外全部拆除，以原有房屋面积的数倍乃至10倍重新“盖房”，颇有创造性和艺术感地建造出古典风格亭台楼阁或罗马式城堡建筑。

　　北京如此，外地也不落后。上海长宁区的田园别墅，业主将房屋加层、占用公共绿地建造停车棚的都不够引人注目，最吸引人的是一户业主居然用电网将自家围墙、窗户团团围住，并挂了不少黄色警示牌，让人想不注意都难。汤臣高尔夫别墅则拥有上海最夸张的几个违法建筑：3层楼别墅外安装了一台观光电梯；两栋别墅之间挖有地下通道，并建有地下车库。

　　我的地盘我做主？

　　侵占公共绿地自然不能姑息，但是，在“所谓的”自家院子里搭建，难道也不可以？郭德纲之前就曾辩白，其在购买瀛海庄园别墅时，得到开发商承诺可以拥有私家绿地，而且面积范围和现有范围一致，唯一改动是将木桩换成围栏。

　　对此，北京市亿中律师事务所王京平律师回答说，从法律角度来讲，要证明自己对土地的使用权，最简单的方法是拿出产权证。只要产权证上黑纸白字标注，有争议的绿地归属业主所有，这就算数。如果没有证据证明，“私家花园”所在的绿地是属于个人的，则属于侵占业主共有绿地。而开发商的口头承诺，没有法律上的权利。

　　如果合同中没有明确约定，而郭家又拿不出证据；或者即使与开发商的约定属实，但该部分面积却是开发商无权处分的公共绿地，那根据《物权法》的规定：“建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外”，郭家无权圈占该部分公共绿地。

　　王京平对记者解释道，现在的业主违建情况一般分两种，一种是在自己的属地内进行扩建，扩建行为没有经过建委规委批准，取得规划许可证，扩建出来的面积自然属于违法建筑。

　　第二种情况是，虽然没有私搭乱建，但是侵占了公共区域。这里面还分一种情况是，既侵占了公共部分，又在里面建了房。“郭德纲就属于这第二种中的双料侵占” 。

　　王京平律师的“特别提醒”是，即便是在“自家领地”，也并非“你想干嘛就干嘛”。

　　很多业主购买别墅，会想当然地认为：既然所购房屋和院落属于自己所有，就可以对别墅及附送的花园拥有绝对的处置权，可以随意改造。但事实上，住户取得的只是“房屋所有权”和“土地使用权”。也就是说，住户只享有房屋及院落土地的使用权，并不能随意对花园内的建筑或环境进行随意改造。

　　王京平举例：比如在自家绿地，想种多少树和花都行，但是盖房绝对不行；郭德纲在那儿盖了个亭子，也不行，这都是改变了土地用途。在绿地盖房，首先要受到土地使用权性质的约束，不是所有的土地使用权都可以用于修建房屋；其次，修建房屋需要取得规划、建设部门的批准，否则就是违法建筑，应予以拆除。另外，将赠送的楼顶露台封闭为私用，将与房屋衔接的楼顶平台上搭建露台，或改造成独用的封闭式结构的建筑，妨碍了相邻业主的正常采光，这类也属于违法建筑。

　　《物权法》规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。但业主行使权利时不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《物权法》的规定限制了购买顶层及首层的购房人，虽得到额外的顶层或花园面积，也不能随意乱来，做影响全体业主的私搭乱建的事情。

　　策划来的“危房”

　　私搭乱建并不合法，这一点大家都好理解。但记者听到这样一则传闻，顺义别墅区里某个老别墅项目，有业主将其“改扩建”后的房子，在拿到房产证后又重新进行销售。

　　记者就此现象征询了王京平律师，他认为，此套房子既然可以拿到产权证，肯定是依法办理了有关行政规划许可手续，因而也就不算是“违章建筑”了。但是，“翻扩建在法律上虽许可，但实际操作起来却不易，因为政府规划部门很难批准”，唯一的途径是，“鉴定该套房屋是危房，才批准在原址上进行翻建。”

　　王京平自己就遇到过这样的情况。“我们所在的别墅区里，有的房子扩建、改装，真的办下来规划手续了。从法律原则上说，我们与政府机关也沟通过，如果你的房屋好好的，要取得规划许可，走改扩建路线，难度很大。” 一些业内人士认为，“改装房”能走通手续，“都是有些不可言喻的关系和交易。”

　　那么，危房如何鉴定？以翻修危房方式变相达到重建和扩建目的，这种行为能否获得审批？

　　记者在采访中了解到，别墅拆了重盖需经过危房认定，然后到规划委和住建委报批。海淀区房管局的工作人员告诉记者，房主只要带着房产证和身份证的原件以及复印件，就可以到房管局办理申请危房的手续。一旦房屋被认定成危房后，规划委会依据房管局开出的危房检测证明，审批房屋再建的申请，住建委再出具重建施工许可证。

　　不过，王京平指出，不排除房屋是人为破坏而造成危房，为日后改建披上合法的外衣的情况。比如，该别墅存在违建现象，在违建拆除过程中，肯定会对房屋有一定损坏，或者故意对房屋进行损坏，造成危房，以便今后拿到危房鉴定后进行翻盖，就可以取得产权证。

　　而且，房管局只负责对房屋的毁损程度进行检测，根据检测结果认定房屋是否属于危房以及危房的严重程度，而不管房屋是不是人为故意毁坏造成。“因此会让一部分人钻了政策法律的空子。对危房认定只看现状、不查前生这一点，一直争议很大。”王京平说道。

　　事实证明，让违建披上合法外衣，走“危房翻建，推倒重盖”，通过重建，获取更大合法建筑面积，使别墅价值飙升道路的也不乏其人，这是“玩违建”的顶级手段。

　　2009年12月11日，百龙老总孙寅贵位于海淀区上庄镇翠湖别墅的违建部分被拆除。事隔3个月，这栋别墅却成了危房。而别墅区物业经理透露，孙寅贵曾对物业表示，会以改造危房的方式，将别墅“推倒”重建。

　　据悉，去年强拆的只是别墅的违章扩建部分，别墅主体并没有受到伤害。而现在这栋别墅几乎成为空壳。“这是业主自己所为！”翠湖别墅区的物业单位——北京东方普罗旺斯物业管理有限公司的经理李波说。李波说，孙寅贵曾和物业打过招呼，称要对自家别墅进行“房屋改造和室内装修”。但表示并不知晓别墅承重墙柱被毁及墙面被凿出大洞等情况。最后，孙寅贵也承认：“鉴定报告已经下来了，鉴定结果是危房。我按国家规定重建。”

　　对于拆除自家房屋、认定危房以及重新开工建设的一系列问题，海淀区住房和城乡建设委员会的答复是：一旦接到有关拆除承重墙的举报，建委会在核实后依法对此行为予以处罚，处罚金额在5万至10万元。若是低于30万元的房屋翻修，不需要获得建委的开工证，只需要从规划部门获得审批，从街道获得许可即可进行。

　　“一旦危房重建，应该遵循原建筑的占地面积，但该占地面积是否是原来的建筑面积，还要看具体情况而定。”海淀区规划委员会的一位工作人员表示。

　　无独有偶，江苏南通市友谊家园，一位财大气粗的业主，将自家一栋售价高达500万元的豪华别墅拆除，又在原址建起了一座比原建筑又高又大的别墅。

　　为何业主敢堂而皇之地拆除自家别墅并公然建起违章建筑？原来业主也有自己的“挡箭牌”。媒体曝光了一份南通市房屋安全鉴定中心出具的《房屋安全鉴定书》。原来，该业主将自家别墅门窗拆除，还将底层主筋和构造柱敲断。随后，该别墅业主张女士向南通市房屋安全鉴定中心申请房屋安全鉴定，该中心出具报告，称该房屋底层框架柱被敲断，直接破坏了整幢房屋的安全，且框架柱、梁均为危险。经鉴定，该别墅为危房。

　　因此，有关管理部门也应建立健全对应别墅增改建这方面的方便可行的报建审批程序，从法规上约束一己利益出发的短视者，以确保大多数别墅居住者享有应有的生活品质。

　　“反违建”难度大

　　别墅区私搭乱建为何屡禁不止？王京平认为，首先是利益使然。比如顺义现在的别墅已经涨到每平方米4万元，扩建当然能使房产大大增值。其次，一些别墅业主错误地认为，无论怎么改建都是自己的权利，也不会影响他人和公共环境。在这些心理因素的作用下，各种违建拔地而起。

　　况且，无论是独栋别墅还是联排别墅，因为别墅地基的独立性以及别墅所附带的绿地、阳台、车库等附属设施的面积大，客观上给业主挖土动工提供了便利条件。

　　“你建我也建”越来越多，很多人开始觉得这是一件理所当然的事情。一旦别墅小区里有部分业主开始搭建，而且并未被及时制止，其他业主肯定要跟风。所以说，不违建，反倒成了非主流。

　　而查处违章建筑却是千难万难。业主圈地是否属侵占绿地，加盖建筑是否为违建，需要由举报人举报；接到举报，首先应由相关地区的城管分队出现场找到业主，查验其产权证及房屋其他相关信息。

　　随后，由城管部门向规划委发出协查函，由规划委作出最终认定：该施工建设是否属于违建。如规划部门判定违建，则应由城管负责监督拆除。

　　但是，城管并不具有强行拆除的执法权，在实际操作过程中，往往由城管分队上报大队法制科，最终上报至当地政府。为了减少业主损失，城管会建议由业主自拆，但若协商不成，最终也只能由法院负责强制执行。

　　这一套执法程序要走下来，难度极大，这也是造成别墅区违建泛滥的最大温床。

　　“私搭乱建”到底该谁管，记者调查了一圈，发现大家的角色都很尴尬，该管的没有权，有权的执行难，再加上各方的利益纠葛，简直是一笔算不清的糊涂账。

　　《物权法》规定，物业应主动制止违建，同时应主动举报。但实际上，物业公司则是既难“制止”，也不愿“举报”。

　　某物业公司经理说：“业主在装修之前，施工单位负责人必须与物业签一份《装修施工管理合同》。其中规定，装修不得对原结构任何部位进行任何形式的改造、改建施工。而业主有责任督促施工单位履行合同条款。但很多业主仍私搭乱建，物业多次进行过书面和口头的制止，但效果不大。整改通知形如废纸。”虽然物业公司对业主的违法行为进行过劝阻，但由于没有执法权，对态度强硬的业主也无可奈何，这种情况相当普遍。

　　不仅如此，对于私搭乱建现象，很少有物业公司愿意实名举报，原因是“不愿激化和业主矛盾”。悦豪物业管理有限公司有关负责人表示，对引起“公愤”的违建，物业有时候会以业主的身份匿名举报。如果以物业公司的名义实名举报，在今后的管理上可能是“自找麻烦”。如果是“小打小闹”的建设，不妨碍大局，物业不愿得罪人，可不出面又会被其他业主“诟病”，继而成为对方拒交物业费的理由。这就是物业面临的现实难题。

　　至于开发商，一方面，他们也无能为力，从法律上讲，卖完房子，业主拿到房产证，开发商后期就很难介入管理了。另一方面，为了促进销售，开发商往往还会口头承诺“送花园送院落”，为违建现象煽风点火。不过，王京平律师认为，新的商品房买卖合同里有规定，买售人应合理利用公共区域，不得侵占。因此，从理论上说，开发商就有权利对违建说不，并主动举报。

　　对于私搭乱建，城管是可以管也应该管的，但在具体执法过程中却有四大难题：一是人难找。别墅业主大多有多套住宅，联系困难。曾有一名业主在别墅私搭乱建被邻居举报。城管想联系该业主，对方总说在国外。最后，城管不得不通过《人民日报(海外版)》发布限期拆除决定书；二是业主不配合。城管执法无权强行入户，如业主不配合，即使明知对方加盖，也无法弄清违法事实，进而予以认定；三是法规不衔接。根据《市政市容管理条例》，城管在查处违建前期，几乎没强制力，也难有效控制违建“成长”；四是多部门协调难。拆除违建成功的案例，多是各部门协调一起行动，单靠城管拆除违建很难。

　　根据一份法院的调研报告显示，由私搭乱建引发的这些纠纷，即使在法院判决拆除后，执行起来颇有难度。业主对别墅的改造或者私自搭建过程中花费了大量的人力物力，判决拆除不可避免会导致业主产生极大的抵触情绪，同时别墅业主认为私搭乱建者很多，仅仅要求拆除自家建筑很不公平，“自动履行”极难。物业公司只有申请强制执行。而强制执行又会导致冲突加剧。

　　对于小区内的私搭乱建，小区业主作为利益受损害一方，可向法院提起诉讼，但在多数居民看来，这是全体业主的事情，只要不与个人利益发生冲突，就不管不问。与其“出头费力不讨好”，还不如跟风搭建，至少落个不吃亏。律师认为：业委会和业主大会应该承担应有的作用，维护全体业主的利益。可以，往往越是高档的社区，业主之间的联系越是松散，业委会不是根部搞不起来，就是形同虚设。

　　即使私建业主运气太坏，被层层告了上去，似乎也无关痛痒。根据《北京市市容环境卫生条例》的规定，逾期未拆除的，可对建筑物按照建筑面积处每平方米300元以上3000元以下罚款，可对构筑物、其他设施处工程造价1倍的罚款。对于财力雄厚的别墅业主而言，，数万甚至数十万元的罚款并不能对其构成威慑。■

　　(网络编辑 刘玥)

　　链接

　　名人别墅违建事件频发

　　今年7月，郭德纲位于瀛海庄园的别墅被指圈栅栏占公共绿地。城管发出《限期改正通知书》。8月12日，圈栏及相关违建拆除；

　　2009年12月，百龙集团老总孙寅贵扩建别墅至邻家围栏。经举报，孙寅贵被要求限期拆除。孙接到拆除令后继续扩建，其别墅违建部分被强拆；

　　2008年，影星赵文卓和画家方力钧法院对诉。方力钧对别墅扩建，影响赵文卓家采光。赵将其告上法庭，要求其拆除扩建部分。方则指赵私搭乱建。朝阳法院判赵文卓胜诉；

　　2005年，主持人李湘在别墅私建阳光房，被物业告上法庭。法院判决李湘拆除违建。