2010博鳌房地产论坛于8月11-14日在海南博鳌盛大开幕。以下是国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松演讲实录。

巴曙松：谢谢主持人，刚才肖莉女士对于房地产金融的介绍，是对我们这些金融从业者无声的批评。

确实这么多年，我们讨论房地产金融，都不好意思说房地产金融，充其量就是一个房地产贷款或者贷款的变种形式、替代形式。至于说到具体的货币政策跟金融这个方面相关，很多政策的出发点来自于对房地产泡沫以及泡沫破灭可能对整个经济形成巨大冲击的一种担心，以这个出发点来推动的。所以20分钟的时间，我想今天自己定一个题目，把我最近重点分析、观察、思考的一些问题跟大家做一个汇报。

近期在中国的房地产市场经历过一段上涨之后的调控，大家本能地就会提起日本的泡沫经济，日本的房地产泡沫。所以我想把我近期对日本的房地产市场发展的不同阶段的一些特征和我们对当前中国房地产市场的借鉴在20分钟给大家做一个汇报。大致上来看，我们说日本的经济发展在它的经济起飞时期从1955年以来经历了非常典型的四个十年。第一个十年，是1955年起始，这个时期日本完成了战后经济起飞。典型投资主导模式推动发展。第二个十年开始于1966年，这个时候强调投资主导向消费内需主导。家庭收入持续增长引发房地产空前发展。第三个十年从1976年开始，日本经济也进入一个经济结构调整、转型的所谓的新经济时代，国民收入高速增长转向稳定增长。第四个十年，从90年之后的十年称为迷失的十年。在不同的时期，不同发展主要增长动力不一样，特征也有很大差异，所以跟我们现在做一个对照，可以做一个大致的参照。

与日本经济四个十年相对应，基本上它的房地产也分成四个阶段，第一个阶段，55年开始的第一个十年，日本房地产发展最主要的推动力是保障型住房。20世纪50年代中期之后，也是快速推动工业化的时期。这一时期日本房地产面临最大问题就是供给不足，全国无房户超过400万户，大量的工业化，需要大量的劳动者有住的地方。只有提供充足保障性住房才能维持工业的竞争力。实际上香港的保障性住房体系的建设它直接的推动力也是这一个，直接导火索当然是那一场圣诞的大火，但是香港地价上升怎么维持工业的竞争力。日本做了什么呢？日本从战后的叫做应急性政策转成具有长远规划的分层次住房政策并分别于1950、1951、1955年连续出台了影响深远的三部法律，叫做住宅金融共库法、日本住宅工厂法来推动日本的针对低收入阶层的公营住宅，针对中高收入的私营商业住宅。截至1965年，日本政府经过10年保障性住房建设，整体上日本住房存量达到大约2800万套，人均房间数达到0.9左右，户均住房套数基本接近1%。这说明日本经过这一阶段，基本上住房短缺问题在工业化时期解决。昨天观点的记者跟我访谈，我说不要跟我谈那么远，我就看两个指标，户均住房套数，一个家庭是不是有对应一套房子，如果没有对应的，你讲什么都白搭，你让他租还是买？总是要有房子对应。我们在工业化快速推进时期，维持工业的竞争力和城市化的推进，缺少这一环，目前看来是会制约我们的工业化、城市化。大家设想一下如果日本没有55年开始的第一个十年快速的保障性住房大规模的建设，后来它的整个工业的发展，出口的发展，包括房价的上涨承受程度整个社会会低很多很多。

第二个十年，从66年开始的第二个十年是日本的房地产快速成长的阶段，在这个十年里，日本经济保持强劲增长，年均复合增长率超过5%，在这个时期国民收入在不断提高，对耐用消费品和住房消费支出也在提高，城市化在推进。从55年到66年日本城市化56%增加到68%。大约2000万人口通过财富逐步积累，已经有人有能力支付住房消费购买能力，这一阶段是日本房地产快速发展时期，十年间共建超过2500万套住房。而且新建住房几乎相当于住房存量的全部。我刚才前面报的数字是2800万套，第一个十年。这说明日本在75年末基本上把以前的全部旧房基本上更新了。而同时也使得日本户均住房套数达到了1.3左右。人均房间数也超过了1%。第三个阶段是76年开始的第三个十年，是日本泡沫发展的第三个十年，这个时期出现很多重大的国际国内经济方面变量显著变化。这个时期兴建住宅的数量已经有所减少。这十年所建的住宅累计1600万套，比上个十年直接减少了差不多1000万套，从这个意义上说，日本房地产最繁荣的时期已经过去，基本的居住和改善性需求已经逐步得到释放。但是，在真实需求与供给没有发生大的增长的变化情况下，这个十年日本的地价、房价出现异常高幅度的上涨。其中一个重要的导火索就是日元走向浮动并不断升值，日本为了缓解货币升值对经济带来冲击，过度采取宽松货币政策、财政政策，使得流动性大量涌入房地产市场，房地产泡沫迅速膨胀。第四个十年，失落的十年。房地产泡沫迅速破灭，对银行、居民、企业形成很大冲击。金融界把它称资产负债表危机。负债一分钱不少，资产大幅度缩水。所以资产负债表修复需要比较长的时间。资产泡沫破灭都是这样一个演变过程。

我们看到在不同阶段，日本这个演变过程有它值得我们警醒的教训，也有值得我们汲取的经验。工业化保障房建设，城市化时期对原有房屋的翻新，宽松货币政策即使在供求没有大的变化性，也有可能形成关注，这是我讲的第一点。

第二点，日本房地产市场从房地产业这个角度来看，不同时期增长的重点、主导力量有很大变化。工业用地价格的高涨主导了第一个十年。从55年开始的这个十年，日本地价出现大幅上升，年均增长超过26%，也已明显超过名义GDP增长率。这里最重要是人口向三大城市圈转移集中，城市化率的提高，工业的发展产生了大量的工业用地和住宅用地，但是同一时期城市用地的供给量没有太多的增长，土地比较欠缺弹性。流入的这些人口去哪里了？

流入的人口暂时被城市的出租屋所吸收。所以这个时期主要重点在工业用地的增长，所以大家如果做房地产投资，日本50年代春风得意的地产商是工业地产商。第二个十年是住房的需求和土地供给同时增加，主导第二个十年地价的上升。前五年上涨速度明显回落，每年大概10%左右。而且69年跟名义GDP涨幅相比，地价上涨幅度甚至还是偏低的，这个主要原因是什么？土地供给明显扩大。再一个，因为城市化的突进，产业结构的变化，农业就业人口明显减少，农业非农化进程在政策鼓励下大幅推进，使得被转用的农地大幅增加，住宅需求也在增加，第一阶段进入城市的人口因为结婚、定居开始有购买力了。这个时期经历了一个平稳的增长。70年到74年地价明显上升。73年增速达到25%、23%，五年平均增长率达到19.3%。地价在上升，但是日本土地供应在这个时期增加也非常快，特别是农地转用数量。所以土地投机非常活跃。第三个阶段，商业用地价格的高涨主导了第三个十年。这一阶段一直到泡沫破灭的这一时期，地价再次出现异常的上涨，而且呈现两大特征，第一，地价上升，集中在主要的三个城市圈，其他地方地价没有出现明显上涨。第二，商业用地成为价格上涨的中心，住宅倒是平稳。从地价上升率来看，85、86、87年，商业地价上涨分别是12.5%、48.2%、61.1%。这个原因是什么呢？城市化推动了住宅需求上升，土地供给大幅增加，使得平衡了这个时期的地价房价上升，但是扩张的很快，是看规模。第三个阶段日本泡沫形成最后阶段，商业用地价格高涨。经济的转型，基本上供求平衡，转向商业地产。

对比日本我们房地产市场，有很多是值得我们参照借鉴、警醒的。从发展环境来看，我们大概跟他第二个十年有点类似，所以很难类比。我们可能保障性住房这一关是难以规避的，你如果要保障这一部分劳动力竞争力的话。同时城市化也在快速推进，没有分界，城市化工业化是同步推进的。按照城市化来比较，日本大概66年到75年这个时期，它的经济复合增长率大概9%左右。人均可支配收入也在2000多美元，产业结构上，日本第二产业占41%，我们是48%，所以房地产占整个行业产值占比也在10%左右。但是我们看，跟日本相比我们住房市场有几个特征，存量总体不足。户型不均衡、区域发展不均衡，城镇住房存量新建住房占比仍然比较低。2009年城镇住房的存量大概170亿平方米，其中97年房改以来新建的只有50万平方米。日本75年住房存量已经全部更新换代。而我们户均套数0.8、0.9。从未来发展看，我们关注房地产泡沫，更多的实际上应该关注商业地产和商业用地价格的变化，同时中国在工业化时期保障性住房建设这一步是难以回避的。

我们从日本这个演变的趋势和过程，也可以反思我们已经走过的房地产发展道路，进一步把握下一发展的重点和策略，我觉得是有参考价值的，谢谢大家！