就现阶段而言，任何关于房地产的内容已经成为经济学家们分析国内宏观经济形势不可或缺的内容。

8月15日，曾任国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任，现为国家行政学院决策咨询部研究员、宏观经济形势分析和经济发展战略专家——王小广受邀来淄，就当前宏观经济形势发表了一系列的看法和主张。其中，针对有关国内房地产发展的趋势以及当前房地产行业的调控对未来中国经济可能存在的影响，他作出了较为详细的分析和判断，同时他预言楼市泡沫破灭或至十二五中期。

2013年或房价下降

尽管国家统计局日前发布的数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点；环比与上月持平。而在淄博，中心城区的楼价自6月出现首次下降后，7月数据也继续环比下降。

不过，王小广表示，房价巨变或等2013年，而楼市泡沫破灭或至十二五中期。

对于目前的房地产状态，王小广表示尽管宏观调控政策使得房价上涨暂时放慢了节奏，但目前还没有看到房价回归理性的趋势。

上述观点也在淄博官方发布的7月房产数据中得到印证。以淄博中心城区为例，6月中心城区住宅均价3384元/平方米，环比下降10.4%，然而到了7月，其环比下降幅度仅为3.1%。

而在国内，京沪深全面叫停第三套房贷，楼市宏观调控未见松动。进入8月份以来，随着上述城市个别楼盘的热销，北京、南京等地的商品房日均认购量开始出现反弹趋势，但根据媒体的调查，北京、上海等地的一些楼盘却持续成交低迷。

对此，王小广表示，这一轮调控从现在看效果还不如2008年，没有达到预期效果，“因此，我个人认为，今年房地产不会出现急措施，但是会慢火炖。”

楼市调控是持久战

综上所述，王小广认为，楼市调控是一场持久战。

他说，过去5年里国内40%的富人买了85%的房子，剩下60%的普通百姓只买了15%的房子，而房价的上涨显然是不健康的。

他解释说，目前决定房价的唯一因素就是货币，2009年一年的信贷就达到了9.5万亿，相当于过去4年的信贷投放总量，其中有4万亿进入到楼市。在上述数字支撑下，房价上涨也在情理之中。

他表示，面对连续上涨的房价，政府错失调控良机也是造成楼价疯长的一个重要原因。王小广表示，经济具有周期性，可以分为30年长周期、10年中周期和3—5年的小周期，每个周期的完成都伴有相应的调整。而2008年恰恰是三个周期的叠加。然而，金融危机之下，国内的房地产问题被“危机”掩盖。于是，随之而来的房地产“救市”之举，不仅仅使得整个国家错失了调控良机，也为未来的楼价跳跃式增长埋下了隐患。

而要改变这个畸形的市场，他给出了两个前提：真正做到“适度”的货币政策；保持楼市新政的持续性。他认为看调控效果需要看房价预期，预期分为两个方面，一是中国人传统的房价只涨不跌的观念，二是改变房地产宏观政策越调越高的预期。而现行调控政策的效果远远没有达到预期。

GDP增9.5%到10%

事实上，房地产问题仅仅是中国众多经济问题中的一环。

而对今年的形势，他认为，房地产调控对今年的经济增长没有影响，出口会超过预期，消费投资也会有温和调整。因此，今年G D P增长还是很高的，9.5%到10%之间，但这是政策的刺激效应，不是市场的内生效应。

就通胀而言，王小广的判断和学界出入非常大。他认为，目前没有通货膨胀，目前的C PI上涨为价格的扰动，跟通胀无关。他预测CPI肯定是四季度要大幅下降，三季度可能是最高的。而明年就要遇到通货紧缩的压力，而且很有可能变成实际性的通货紧缩。

王小广说，目前中国经济正处于战略拐点上，大机遇与大挑战并存。他认为2013年不是经济的繁荣点。因为，中国处在一个特殊的发展阶段，是未来风险大于机遇的阶段。而这个重大的风险，就在十二五期间发生。“中国未来三年还要调整，可能还是一个深度的调整，深不深取决于对房地产的调控，房地产调控得越有效，中国越没有问题。”他说。这是因为，第一，金融危机的影响还在。第二，2009年经济负效应将集中显现在2012年或者2013年。他认为，2013年是一个投资负增长、中国经济非常低迷的一年。第三，下一轮增长远远没有来临，可能需要一个比较长的、周期性的调整。

道路：“两化替一化”

上述问题困扰下，中国经济究竟该走什么样的道路？怎么让中国经济不崩溃？

王小广认为有两化：第一，城市化。过去的城市化没有人口，只是房子、房地产，城市面积在扩张、楼房在增长，“尽管农民进了城了，在城里面也躲在郊区边上，变成了非城市人的状况，所以中国的城市化一个最重要的问题是没有人。”

他表示，中国真正有需求就是把1.5到2个亿的农民转变为市民，这是中国城市化的核心。所以，中国要想加强实质性的城市化，就是人口的城市化，这才是需求。现在地方不愿意付成本，地方搞人口城市化、市民化，不愿意付成本，中央也不愿意多掏钱，这个城市化就没有办法做。加快了人口城市化，1.5到2个亿的农民转变为市民，所有的需求问题都解决。

除了城市化外，他认为，还有就是汽车化。王小广认为，汽车化不仅具备制造业升级的核心功能，同时也能扩大旅游业的发展、服务业的发展以及汽车本身存在需求功能，而这三大功能发挥了以后，中国应该能够变成一个新的发展模式。

王小广表示，借城市化和汽车化来防止房地产的泡沫化是一种趋势。中国经济要避免这样的变化，或者中国的发展模式要调整，就用两个化来划界。