黑名单广东“唱主角”地产商资金链大考

南方都市报8月4日讯 国土资源部最新出炉的一份全国1457宗闲置土地的统计表显示，北京、广州、海南、江苏等地成为闲置土地“重灾区”，四地闲置土地数量占全国的近四分之一，70%以上闲置土地性质为住宅用地。

其中，广东省土地限制宗数高达324宗，居全国各省区之首；涉及合同价款57.84亿元，略低于北京的57.87亿元，居全国第二；闲置土地面积956.7044公顷，紧随四川、海南，居全国第三。

目前，国土部正联手银监会对全国1457宗闲置土地进行秘密清查，正是为了下一步有可能收回这些土地做准备，其中80%的闲置土地可能被收回。分析人士认为，在此之前，银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单，在拥有了这份名录之后，继再融资渠道被封锁之后，银行信贷的限制，才刚刚真正开始。

广东三项指标居前

南都记者昨日向四大行以及几家商业银行的相关人员咨询，中国银行的部分支行称并没有收到这份名单，可能是因为“各个支行文件传递速度不一的原因”。而一家商业银行的相关人员则表示，“正在召开审贷会议学习和传达上级精神。”

据中国证券报采访的知情人士介绍，这份统计表是前段时间国土资源部第一次全国大规模调研后总结出的“黑名单”，此次调研共派出31个调研组，赴31个省区市。

其中，北京闲置土地共160宗，总面积703公顷；海南有141宗闲置土地，总占地面积超过1672公顷，主要分布在海口和三亚；江苏闲置土地119宗；而上海则是“零”闲置。

在国土部这份统计中，广东省闲置土地三项指标均居前列：宗数第一，金额第二，面积第三。其中，广州是广东省情况最为严峻的城市，广州闲置土地54宗，总出让金额约5.87亿元，住宅用地占六成。

据悉，被列入名单的闲置土地遍布广州的各个区域，包括花都、增城、白云、番禺等远郊区域，和天河、海珠、越秀等中心城区。从约定开工时间看，不少地块的闲置时间已经长达17年，闲置时间最短的也已有4年时间。从目前广州的地价水平看，这些地块早已升值几十倍。

“广州在今年年初已对所有土地进行了排查，有了初步闲置土地数据，也的确上报了国土资源部。”广州是国土房管局相关人士表示，这些闲置土地仅是初步清理，一些闲置土地已经进入司法程序，走完程序后将正式认定是否闲置土地，的确是闲置土地的地块将征收土地闲置费，勒令其立刻动工开发，闲置超过两年的将会被无偿收回。

但亦有例外。广东经国律师事务所律师李兴厚向南都记者表示，根据《广州市闲置土地处理办法》第六条规定“因不可抗力、政府及其有关部门行为或者动工开发必需的前期工作（不含用地单位应承担的工作）造成本办法第五条第二、三款规定期限延迟的，经核实后，受影响时段不计入规定期限。”因此，即使地块延期开发已超过两年，如属前述原因造成的，也不会被收回。

剑指地产开发信贷

“4月新政主要是针对购房者作出政策限制，矛头直接指向投机者和炒房者。”广州经纬房产研究中心经理朱欣苑表示，对于开发商信贷的控制一直没有相关政策出台。此前，证监会就房地产企业再融资工作与国土资源部合作，由国土资源部首先在闲置土地等方面出具意见，合格后方可进入证监会的程序。

业界人士认为，此次国土部与银监会清查土地闲置是按照国务院4月14日以来部署的楼市调控工作的统一精神进行的细化落实工作。在此之前，银行系统里始终没有完整而系统的囤地企业名单，在拥有了这份名录之后，继再融资渠道被封锁之后，银行信贷的限制，才刚刚真正开始。

“开发商房地产项目贷款会因为被列入黑名单而受到的影响是显而易见的，开发商的融资能力将会受到限制，融资成本可能上升。”广东经国律师事务所律师李兴厚认为，即便没有银监会的要求，银行自身对囤地企业的审核也会主动变严。

“银行已对闲置土地建设项目贷款的，因政府收回闲置土地行为蒙受损失的可能性是存在的，这是正常的商业风险。”李兴厚分析说，因闲置土地本身项目开发就已存在问题，否则也不会出现闲置，政府收回闲置土地不过是使风险立即显现出来，并未给项目带来更多额外的风险。“故由银行自行承担风险，是符合商业运作规律的，无可厚非。”

事实上，今年以来全国各地清查土地闲置、土地增值税等措施不断，但房地产开发信贷却在快速膨胀。广东省房协的半年报中显示，今年上半年，广东省房地产项目国内贷款690.38亿元，大幅增长43.8%，这体现了房地产企业资金的来源对银行的依赖性较强。

调控步入深水区

严查土地闲置的同时，国土部7月31日发布了上半年全国住房用地供应情况：上半年住房用地供应量达到5.6万公顷，同比增加135%.

按照年初国土部宣布的今年全年住房用地供应计划是18万公顷，这意味着半年过去了，完成进度仅仅是三分之一。无独有偶，上半年广州土地总成交10宗，出让金总额29.19亿元，成交土地面积为15.9万平方米。按照全年供地计划，上半年成交仅8%.而上半年深圳实际供应量只有20万平方米，只完成全年计划的14%.

这意味着按照土地供应计划，下半年全国土地市场供应量大大增加，与此同时，广州、深圳、北京等一线城市的供应量则更多，广州更是高达九成以上。若闲置土地的回收政策得到有力落实，开发商不得不开始动工建设，这将进一步增加住宅市场的供应量。

近期国土部动作频频，地产调控的方向已经走向纵深，诸多分析人士表示，“针对购房者的政策打击过宽，第二套改善型住房也被划在其中，政策上已经难有加码的余地，但占房价成本重要部分的土地价格是否能趋向合理，政策的空间相当大。”

“毫无疑问，下半年将有天量土地推出，而两大部委严查土地闲置同样也将增大住宅市场的供应，这对平抑地价将起到积极的作用。”广州经纬房产朱欣苑分析认为，“需求面的调控已经是史上最严厉，而严查土地闲置，不单是降低土地市场风险，同时更会起到平抑地价，增加住宅供应的作用。这一效果将在明后年逐步显现。”

国土部1457宗闲置土地“黑名单”涉及的主要省市

广东324宗

北京160宗

重庆151宗

海南141宗

江苏119宗

贵州108宗