一场持续十多年的房价上涨，让许多原本处于同一起跑线的人彼此之间拉大了距离：有房者因房价节节走高而身价暴涨，无房者因房价暴涨而陷入更大的财务黑洞，这场地产盛宴在带给有产者财富的同时，也让我们重新思考，这场地产造富神话，讲到了中场，还是终场？

　　一套房 两重天

　　小林和秦铭都是从农村来的新郑州人，之所以说他们是新郑州人，是因为八年前他们的农业户口还在豫南老家，因考上郑州一所高校而双双来郑。四年的大学生活结束后，他们同时选择了留在郑州，成为新郑州人。

　　命运的转折发生在毕业之后，2006年小林在郑州市北环路附近按揭买了一套110多平方米的三房两厅，2400元/平方米，总价接近27万，首付20%。小林的父母在老家做点生意，小有积蓄，首付加简单

装修下来共花费8万多元钱，都是父母出的，每月将近2000元的月供则是小林承担。小林和爱人总计月入3000多元，在付完按揭后也是“月光族”，但毕竟有了自己的家，他们对不断上涨的

房价并没有太大的感觉。

　　秦铭则没有那么幸运了，在供完他上大学后，父母已经拿不出一点钱支持他买房，懂事的秦铭也从来没有向父母张过口。眼看着周围的同学一个接一个买房，他只能努力攒钱，并期盼房价能落下来。但事与愿违，越等越高的郑州商品房房价在今年5月份已经达到了5400元/平方米。如果再想买一套小林那样的房子，首付加杂费下来要14万元，他毕业四年，省吃俭用后的总积蓄只有4万多元钱。

　　为什么越努力距离买房的目标越远？秦铭想不明白，如果他再算算小林的身家，会更加郁闷：由于最近四年房价大幅飙升，小林的房子总值已经达到60万元，净增值超过30万元！4万和60万，一套房子让两个同班同学的财富有了天壤之别。    

　　一套房子，居然成为两个新郑州人的财富分水岭。对于那些拥有多套房子的人，以及以炒房为生的炒客而言，房产已经不再是“家”的概念了，它已经变成了财富的载体。

　　杠杆投资放大财富效应

　　小林资产增值的秘密在哪里？这其实是“房价飙升加杠杆投资”的共同作用结果。格林期货郑州营业部副总经理安俊峰认为，按揭买房和期货交易很类似，是一种使用财务杠杆的投资行为。“首付20%买房的人，使用了5倍的财务杠杆，他的出发点在于看涨房价，预期房价在未来会更高，所得收益会高于利息支出，但又没有钱支付全款购房，所以才选择了按揭，这是一种典型的杠杆投资行为，和期货市场保证交易完全一致。”安俊峰说。

　　安俊峰认为，小林的按揭买房实际上是在无意中选了杠杆投资的方式，结果则是放大未来的收益，如果没有银行按揭的支持，他就没有了财务杠杆，也就没有了后来四年30万房价增长的收益。显然，在无法拿出总额27万房款的情况下，他只能放弃购房，选择等待，如本文中的秦铭。

　　实际上，生活中采用按揭方式买房的炒房客比比皆是，小林自住型购房的财富增值效应和炒房者相比，则是小巫见大巫。郑州人刘先生手握四套房子，自住一套，另外三套分别在郑州市天明路、国基路和郑东新区，全部按揭。“我的钱其实只够全款买一套房子，但按揭的话可以买三套，简单装修后出租，房租刚好够月供，很划算。”刘先生说。    

　　有意思的是，刘先生并不认为自己是炒房客：“一共四套房子还算多吗？未来要给孩子一套，剩下两套收租养老，很正常啊？”记者在采访中了解到，由于郑州的房价并未像沿海城市那样房价涨幅那么大，职业的、大规模的本地炒房客并不多，反而是类似刘先生这种一个家庭持有四五套房产的人，不经意间成为了郑州炒房者的主力军。

　　郑州市民贾先生在深圳的一个朋友经历更有传奇色彩：这位女孩在2008年用不到5万的辛苦积蓄，同时按揭了3套房，由于深圳买房很多零首付甚至负首付，买到房之后，自住一套，出租两套，租金居然抵掉按揭月供还有盈余。在不到半年之后，该女又把三套房悉数抛出，盈利居然超百万。挣钱速度之快连她自己都不敢相信！在短短一年时间内成为百万富婆后，再次出手热炒的深圳南山片区房子，2009年至今获利已几百万，于是辞掉工作，专心当起了包租婆。

　　至于那些手握重金的批量炒房者，或者整门栋买房的超级炒房客，获利之高更不在话下。但是，炒房者和杠杆投资对房价的推波助澜作用却不能过分放大，中国城市化进程是地产财富效应持续放大的另一因素。

　　城市化推高房价没商量

　　7月14日，在郑州圃田板材大世界做生意的曹先生开着自己的本田车出去见一个客户，你很难想象，十年前的曹先生不过是豫东农村的一个初中毕业生，一个偶然的机遇，老乡带他来到了郑州，从做搬运工开始，他从老乡那里“偷师”学会了做板材生意。房地产市场的繁荣让他的生意一直不错，家里的亲朋好友也都被他带到了郑州，他们中的大部分人也都在郑州买了房。    

　　“父母已经不在，孩子都有自己的生意，也在郑州安了家，家里没了人，我三年没有回老家周口过年了，在郑州买了房，我算是郑州人吗？”曹先生对记者说，他们村子500多人，至少有20户在郑州买房落户，如果算上在国内其他地方落户的人，村里有超过10%的人可能不会再回农村的家了。事实上，郑州的城市化进程提供了大量的就业机会，一些从农村出来的人已经慢慢地在城市安了家，城市化其实每天都在我们身边发生。    

　　香港知名学者曹仁超非常冷静地看待内地房价暴涨的现象，他认为根源在于城市化进程：从西方经济发展史看，城市化必然导致房价上升，随着工业革命时代来临，城市成为人口、财富及文化的集中地，人们不断从乡村拥向城市。城市人口财富创造力高，自然推高楼价。    

　　曹仁超用一组数据来说明城市化进程对房价的影响：1978年，中国城市化率只有17.9%，2009年达到46.6%，平均每年提高0.92%；另一方面，中国房价由1987年的411.4元/平方米涨到2008年的3800元/平方米，平均每年涨11.2%，而2009年和今年上半年一线城市更是继续大幅上升，年升幅更大。

　　如果从购房者结构分析，会对城市化推升城市房价有更清楚的认识，郑州市房管局7月13日发布的统计数据显示，2010年上半年，郑州市区商品住宅共销售47542套。从商品住宅的购买对象看，上半年郑州销售的房子中，外地人购买了29444套，占总销量的61.93%，这其中，我省其他地区的居民共买走24575套，占51.69%，另外10%为“过江龙”资金所买走。   

　　半数房子被外地人买走，城市化其实就在我们身边。同样的事情每天都在各个大中城市上演，以北京为例，今年头5个月外地人口买房占北京购房总数的一半，曹仁超认为这充分说明中国城市化使得大城市房地产需求十分强劲，此趋势在2025年前不可能扭转。

　　房价要涨到何时？

　　股市有句名言，叫做“牛市不言顶”，意思是指一波涨势确立后，会有一个长时间的反复向上过程，上涨趋势不会轻易结束或改变。那么中国房地产的牛市还会延续多久？

　　曹仁超认为，从城市人口比例来看，目前，日本居住在城市的人口占总人口的66.3%，韩国达81.2%，马来西亚为69.6%。由1997年起，未来30年中国有大量人口拥入城市。若以此为参照，1997年中国城市化率刚达30%，其后进入加速期，目前约为48%，中国未来仍会进一步城市化，若达到上述三国的城市化率，中国仍会有大量人口来到城市，这必将进一步推高城市房价。

　　对于目前的楼市调控带来的房价下降压力，曹仁超认为即使中国一线城市楼价短期(如两三年)有下调压力，长期(十年八年)继续有上升压力，看涨中国房价。对国内房产政策有深入研究的华宝兴业基金也持同样的观点，认为房地产是城镇化过程中的重要环节，目前政策打压的是一线城市的商业地产，但对二、三线城市并没有过多干预，地产行业向好趋势不变。

　　从目前国内主流机构观点来看，认为城市化进程将让中国房地产未来还有一个“黄金十年” ，房价将反复上涨是一个普遍的观点。

　　一片看涨声中，仍有学者持不同观点，代表者是北京师范大学金融研究中心主任钟伟，他对未来的地产前景比较悲观，认为房地产行业是依托经济增长而增长的，目前的中国以20%的地球人口，用了全球30%的资源，提供了10%的商品服务。而2009年全球经济增长约耗用110亿吨标准煤，其中中国约消耗30亿吨，对全球能耗的占比为27%，比美国经济的总能耗更多。

　　如果维持目前中国经济的速度，2020年前后，当中国经济规模达到14万亿时，全球70%至75%的资源都要被中国消耗掉。“请问发达国家允许吗？”钟伟反问，他认为如果中国经济增长模式不转变，很可能中国经济触及不到人均GDP2万美元的高度。显然，当经济发展增速无法持续时，房地产也就成了无源之水，无本之木，中国式地产奇迹从何而来？

　　人口红利也是被业界认可的推升房价的因素。10年前，主流的观点认为中国总人口在2035年左右达到16.5亿人的峰值。新近一项权威估计是，由于生活压力的加大以及丁克一族的大量出现，以目前生育率计算，未来20年，中国人口增长可能大大低于预期，或许只增加7000万人左右。

　　钟伟认为，人口红利能否持续，将对房地产市场的未来产生截然不同的悲喜结局。而经济远景决定了居民实际收入增长的空间，人口增长及其迁徙决定了房地产的刚性需求。没有了人口红利的房地产，还会有黄金十年吗？