十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称 《决定》），提出赋予农民更多财产权、允许农村集体经营性建设用地入市交易后，作为新型城镇化的基石之一，集体所有制土地改革的新动向备受瞩目。
      12月20日下午3:00，深圳市土地房产交易大楼里人声鼎沸，随着拍卖槌一落，深圳历史上第一块原农村集体用地成功上市，这是继1987年深圳首创国有土地拍卖后的又一次历史性改革破冰之举，为后来者提供了样本。

农地首拍：底价成交，皆大欢喜
    本次拍卖的地块为A217-0315宗地，位于深圳宝安区福永街道凤凰社区，占地面积为1.45万平方米，挂牌底价为1.16亿元，规划用途为工业用地(新型产业用地)，土地使用期30年，准入产业类别为新一代信息技术通信终端设备制造业。
    参与竞拍的主体仅方格公司一家。尽管是以底价成交，但面对各种摄像机，凤凰社区主任文永昌已按捺不住激动的内心，不停地表示对拍卖结果很满意，并称从未考虑过第一宗土地拍卖是否会流拍。
    文永昌介绍说，自从今年初深圳出台相关文件后，凤凰社区就在积极与政府洽谈方案。据了解，方格公司此前就一直在凤凰社区内办公，此次成为唯一的竞拍人，也是近水楼台先得月。
    “利益分配合理，同时社区还可以搭上产业发展的顺风车，为社区经济转型提供了好的机会，社区获益大。”深圳规划国土委土地利用处副处长刘辉认为，社区提出要求入股企业，并在协议中规定，几年之内企业必须上市，否则将自行处置股份，这也是对社区自身利益的一种保障。
    根据该宗地的出让要求，竞得人须在成交后即时签订《成交确认书》，并与凤凰股份公司和深圳市宝安区人民政府有关部门签订用地发展协议书，然后与凤凰股份公司共同作为受让方与规划国土部门签订《出让合同》，并自签订《出让合同》之日起5个工作日内付清全部成交价款。
    成交后，本宗地由竞得人负责出资建设。此外，合同还约定，项目建成后，该项目总建筑面积的20%由竞得人无偿移交凤凰股份合作公司。该部分物业限共同整体转让，不得分割转让。其余属竞得人所有的物业，限共同整体转让，不得分割转让。
    这20%的建筑面积即13980平方米产业配套物业中，食堂2000平方米、宿舍11980平方米，建筑成本按食堂每平方米2500元、宿舍每平方米2600元计算，该部分产业配套物业合计建造成本达3614.8万元。
    深圳市规划国土委人士表示，首宗农村集体用地拍卖无疑具有标志性改革意义，以往，农村集体土地想要入市，必须先经过征地补偿后收归国有，只有国有土地可以走招拍挂的出让流程。而今后，农村集体工业用地不需要再经过国有化，便可直接到深圳土地交易中心出让，且土地收益直接按比例由政府和村股份公司分成。
    对于村集体土地出让收益，政府提供了两种分配方式，一种是由政府和村集体各分50%，另一种则是政府分70%、村集体分30%，另外，村里再持有20%的物业面积，而凤凰社区选择的就是第二种。文永昌表示，第一种方式是一锤子买卖，第二种方式则为社区长远发展提供了来源。

各界解读

北京大学国家发展研究院院长、教授、农村土地问题研究专家周其仁：深圳土改案例可复制

    在深圳见证这场村集体土地拍卖会后，周其仁认为，深圳的村集体土地改革，在全国城市里属于先例，也具有借鉴意义，回去将立刻写研究报告。

总部位于深圳的一家央企：十分关注农地拍卖后的资金运作

    非常关注深圳年初出台的“1+6”文件相关政策落地与实施。“目前很多工业用地可以用作产研大楼，实质上与写字楼无异，差别在于产研大楼只有一个大产权证，不可分割，要出售只能一栋栋卖出，只能分割出租，而写字楼、分割出让出租均可。”这位人士表示，十分关注此次工业用地拍卖后将以何种方式开发回流资金。“看看我们以后是否也有机会参与。”

深圳市规划国土委内部人士：盘活农地，有利于农村社区发展转型

    深圳在经济高速发展、快速城市化的进程中，率先遇到土地资源的约束问题，用地供需矛盾突出。与此同时，原农村集体(尤其是特区外)实际占用大量土地，却因土地权益不明晰、缺乏相关政策支持而无法入市。因此，盘活原农村集体土地，既有利于缓解产业空间不足的问题，也有利于促进原农村社区发展转型、推动特区一体化发展。

深圳宝安区规划国土委人士：起拍价格由市场评估

    有企业为今后工业用地价格被抬过高而担忧。深圳宝安区规划国土委一位人士表示，村集体用地是否可以拿出来拍卖，从流程上而言，首先要看村集体是否有出让土地的意愿，然后向国土部门提出来，由国土部门审核该工业用地是否符合规划。若符合，国土部门与村集体商谈方案，最后根据市场价来评估确定起拍价格，并非由村里定价。
    “将竞买人行业限制为实体经济行业，有利于政府主导城市产业转型升级，不至于被炒高地价。”深圳市规划国土委内部人士强调，深圳的工业用地通常有产业指导规划。

深圳规划国土委土地利用处副处长刘辉：意义重大，但外界不要过度解读
    这次拍卖，社区除了直接获得一定比例的土地出让金和配套物业外，社区提出了一个额外的要求，要求社区能用一定的价格来获取企业的股份，“这就相当于社区借助土地这个桥梁，搭上产业快速发展的顺风车，摸到了资本市场的大门。这是我个人觉得本次拍卖最具意义的一点”。
对于村集体工业用地流转开闸后，下一步是否会放开宅基地和商业用地的疑问，刘辉强调，目前所指的全部为工业用地，并未涉及宅基地流转，因此外界不要过度解读和联想。

政策背景

    深圳市于2013年1月8日以市政府1号文的形式出台了《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》及其6个配套文件(简称“1+6”文件)。其中，配套文件之一《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法》(试行)提出，原农村集体经济组织继受单位符合规划的工业用地可进入全市统一土地市场，并明确了相关交易方式和利益共享模式等内容。
    此外，深圳历来作为改革的排头兵，1987年深圳国有土地第一拍，开创了土地招拍挂的市场化出让方式。而今，深圳再次最先开创村集体土地直接出让，在多位业内人士看来，这与中国城镇化发展一脉相承，是农村土地流转的先行试探者。

相关评论

唐其民：深圳农地入市 “新土改”开启城镇化破冰之旅

    深圳获批进行农村集体土地挂牌转让，堪称新型城镇化思路最接地气的一次尝试，真正着眼于解决城乡土地二元化带来的城镇化思路落地的问题，称之为“新土改”并不夸张，只要能够在试点过程中解决暴露出的问题，最终将改变上千年来国人对农地和农民的概念。
    制约新型城镇化建设的因素很多，但是两个二元化是其中的最核心、最急需解决的问题，即：城乡土地二元化和城乡户籍二元化两个问题。这两个问题不做有效改革，城镇化规划将有如无根浮萍，随时面临失败风险。城乡土地二元化问题已经开始着手解决，经特批，深圳原农村集体经济组织用地可申请进入市场流通，此举意义重大，堪称开启了“新土改”，城镇化的破冰之旅开始摸着石头过河了。
    面对新领导层拉开的城镇化大幕，深圳再次成为改革的排头兵。据媒体报道，1月18日，深圳政府召开新闻发布会，宣布深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地可申请进入市场流通。深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏表示，此举是国土资源部批准深圳实施土地管理制度改革试点的最新创新成果。深圳原农村集体经济组织继受单位实际占用的符合城市规划的产业用地，在理清土地经济利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的清理、补偿和拆除后，可申请以挂牌方式公开出(转)让土地使用权。
    从表面上看，此举是因为深圳未来新增建设用地吃紧（数据显示，到2020年深圳可提供新增建设用地仅59平方公里），深圳经济发展受到严重制约。但是笔者认为，此举并不是简单的为了解决深圳一个市的发展用地受限问题，而是在新型城镇化的大背景下，展开的农村集体土地转让市场化的试点，其意义不低于解放前后中国开展的三次土改确立了土地所有权的基本制度和十一届三中全会后开展的以家庭联产承包责任制为代表的土改，确定的土地经营制度，称之为“新土改”并不为过，某种意义上讲，将改变中国传统对农民和农地的定义，实现同地同权。
    城乡土地二元化格局一直以来都饱受非议，农村集体土地始终无法获得应有的价格，集体利益在征收过程中，被转移到政府，集体能够得到的部分根本无法与土地的市场价值相提并论，并因缺乏明确的利益分配方案而被诟病。而且往往是法律被滥用，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律对土地实行征收或者征用并给予补偿”这一条往往成了损害农村利益的帮凶，政府部门以极低乃至零对价实现了对农民土地的“合法”掠夺。
    在这种背景下，要开展城镇化建设，既有可能在“公共利益”的名义下，政府部门将农民的土地拿走并转让，用极低的成本实现“中国式圈地运动”，农民在没有得到足够的补偿的情况下被赶进城镇，时间已久，进城农民的居住地将演变成“贫民窟”。而这显然不是新型城镇化规划的最终目标，在顶层设计中，必须对出现此类风险做出足够的预估。解决办法之一就是予以失地农民合理的对价，保障其进城后的基本生活权利，并完成从农民到市民的彻底转变。
    从初步流出的信息看，深圳此次土改试点显然着眼于改善城乡土地二元化问题，明晰对挂盘集体土地收益的分配方式。按照深圳市文件规划，深圳原农村集体经济组织继受单位合法工业用地放开入市，可以用两种收益分配方式供选择，“第一种方式是所得收益50%纳入市国土基金，50%归原农村集体经济组织继受单位，第二种方式是所得收益70%纳入市国土基金，30%归原农村集体经济组织继受单位，并可持有不超过20%的物业用于产业配套”。
    抛开分配比例是否合理不谈，该方案实现了一个基本的诉求：农村集体所有土地实现了市场化定价，不再依赖于政府单方面的补偿式对价。这是一个显著的进步，既体现了农村集体土地的内在价值，又因成本的提升防止了土地的滥开发。更重要的是，有效解决了制约城镇化发展的两大难题。
    第一， 政府通过收取国土基金，获得了城镇化公共设施建设和公共保障体系完善的资金，在财政上有能力推动新型城镇化的进程，实现既定的发展目标。要避免城镇化进程中诞生中国式贫民窟，公共基础设施和公共保障体系二者缺一不可，尤其是改革初期，大量失地农民进城的情况下，需求更加紧迫，需要大量   的财政投入，在有了稳定的资金来源之后，能显著提升各级政府在这两方面的积极性。
    第二， 农民进城初期，缺乏基本的生存技能，在掌握之前需要稳定基本的生活费用，以消除进城农民的后顾之忧，促进农民离地进城的积极性。在明确了土地转让收入分配方案后，农民进城的基本生活将得到保障，大大降低城镇化推进过程中的基层阻力。
    深圳的试点迈出城镇化的第一步，虽然方案需要在试行过程中逐步完善，但毕竟开始走向正确的方向，下一步引人关注的将是何地开展户籍改革试点，只有这两点都找到合理的改革方案，城镇化大幕才能正式拉开，并带动中国经济和社会实现二次腾飞。

土地流转改革大事记

1982年
深圳特区开始按城市土地等级不同收取不同标准的使用费。

1987年
国务院提出土地使用权可以有偿转让。12月，深圳市公开拍卖了一块国有土地的使用权，这是新中国建立后首次进行的土地拍卖。

1988年
国务院决定在全国城镇普遍实行收取土地使用费(税)，全国各城市开始建立房地产交易所，各专业银行成立房地产信贷部。

1990年
国务院允许外商进入大陆房地产市场，发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》和相应的有关文件。

1995年
国家土地管理局公布《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》，提出培育和发展土地市场的8项要求。

2008年
10月20日，十七届三中全会部分承认农民的土地物权中的流转权，农民可以部分获得流转权收益。

2013年
十八届三中全会发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出赋予农民更多财产权利，要求建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。