时间：2013-04-30 14:55:06
来源：经济参考报 作者：任峰 孔祥鑫
商业地产开发与城市的发展紧密相关。城镇化将带来商业地产的繁荣。在这一过程中，商业地产应该寻找怎样的发展路径？部分业内人士认为，若要分享城镇化成果，商业地产应首先明确项目所在地城镇化所处阶段，进而明确自身定位。在此基础上，加强复合型人才的培养和融资方式的创新。
商业地产将迎来繁荣期
中国房协商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云说，积极稳妥推进城镇化，提高城镇化质量必然带动服务业的发展，而商业地产恰是服务业的物理载体。美国、日本、韩国以及东南亚国家的城市化过程都伴随着商业地产的快速升值。因此，城镇化将给商业地产带来广阔的发展空间。
目前，以城市综合体为代表的商业地产正进入急速扩张期。易居中国最新发布的统计数据显示，2011年至2015年，全国20座重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米。
银河证券首席策略师孟京认为，房地产对于多数居民而言依然有很强的投资吸引力。随着楼市调控的深入，住宅地产投资功能逐渐遇到瓶颈。商业地产投资功能将在未来凸显，迎来发展黄金期。
在过去的几十年里，商业地产只是住宅地产的配角，往往是先开发住宅地产再配套商业。未来，商业地产扮演的角色将更重，可以先有一个很好的商业主题概念，然后以此为中心配套住宅地产。
今年以来，首创、招商等房企纷纷加强对商业地产的开发力度。
首创置业在公司年报中称，2013年，在业务发展模式上继续探索土地开发和房地产开发相结合的“住宅+新型业务”模式，其中重要一项是“住宅+奥特莱斯”业务线，即住宅与商业的联合开发。
招商地产也在年报中表示，公司将继续补充在其他城市的商业地产资源，为金融创新、融资渠道多元化提供新的空间。同时，公司新设立了商业地产运作平台招商商置，其运转正日益专业化。
另一家地产公司金地集团同样设立了专门的商业地产运作机构。2012年，金地集团布局香港资本市场，收购香港上市公司星狮地产，并于今年3月12日更名为金地商置集团有限公司。金地商置将专注于商业地产，培育城市综合体开发与运营管理的核心业务模式。
明确定位是关键
城镇化将带来商业地产的繁荣已成为业界共识。随之而来的问题是，商业地产在城镇化作用应扮演怎样的角色，寻找怎样的发展路径？
中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍说，近年来各地开发了很多商业地产项目，其中失败案例也很多，主要是因为定位不准。商业地产项目定位基本包含功能、客户、形象、服务定位等内容。
其中，功能和客户定位是核心，两者相互影响。赵素珍认为，立项之初要做调研工作，选定商业地产主题，使之能够把同类型的商家聚集在一起，圈定目标消费群。定位还要注意差别化，在吸引商家的同时，让自己项目鹤立鸡群。
红星美凯龙副总裁王伟认为，准确项目定位的前提是对城镇化阶段的准确把握。“要开发商业地产，首先是要理解城市。中国的城镇化进程差异非常大，所处阶段也不同，把此地经验放到别处照搬照抄，可能会一败涂地。认清城镇化发展所处阶段，才能理解这个城市对商业地产的核心需求是什么。如果企业不能满足这个城市发展需求，那么企业的战略肯定是失败的，项目也没有前途。”
上海易居房地产研究院监测显示，从近三年中国部分城市商办土地供应来看，未来五年甚至十年的过程中，一线城市由于土地资源的稀缺，商业地产重开发时代将终结，而未来一线城市商业地产的重点将是运营管理。
同时，从数据可以看出，2010-2012年成都和沈阳近三年推出商办用地建筑面积是上海商办土地供应的近5倍之多。因此，二三线城市这些商办土地如果在未来五年内实现开发，这些城市将进入商业地产的井喷期。
突破人才资金瓶颈
运作商业地产需要资本运作、商业运营等多重能力。近年来出现的融合商业街、物流仓储、写字楼、住宅等多种业态于一身的产业综合体项目，跨越住宅、商业、工业等多种地产开发、运营模式，其操作难度与传统地产不可同日而语。
中国商业联合会购物中心专业委员会秘书长赵素珍说，中国商业地产发展太快，用了几年时间走过了发达国家几十年、上百年历程，这给人才链、管理链、资金链带来很大压力，突出问题是复合型人才极度缺乏。
目前，商业地产从业人员一些是从零售业态转行，还有一些从房地产公司过来，能够把这两个行业结合好的人才并不多。因此，商业地产要健康发展迫切需要复合型人才。
资金是困扰商业地产发展的另一瓶颈。赵素珍说，商业地产有别于住宅开发，是一次性投入较大，长期回报过程，初期资金量大小有时决定预期目标是否能够实现。银河证券首席策略师孟京说，商业地产与住宅地产相比，最大问题是资金的获得能力相对较差。对资本市场而言，如信托、银行，明显更加青睐于住宅地产。
不过，发行债券、海外股市融资等方式可在一定程度上缓解商业地产融资难题。据中原地产研究中心监测，3月知名房企赴港融资共有9笔，融资规模超过40亿美元，在经历了2月春节的低谷之后，再度活跃。
在融资成本方面，年利率则在2.755%（万科）到13.25%（恒盛）之间不等。对于需要融资的商业地产项目而言，海外融资成本低廉，加上人民币升值，海外融资优势渐显。
商业地产应更重视体验
由于商业地产往往体现了一个城市商业的发达程度，大型、高端的商业地产项目更成为城市的地标和名片，能带动大量就业和消费，所以，商业地产深受地方政府的青睐。但也因为如此，商业地产同质化竞争现象也越来越激烈。
时下，一说商业地产就是综合体，一说综合体就是购物中心，一说购物中心就是ZARA、H&M，模式高度雷同，定位高度雷同，品牌高度雷同。这导致招商周期延长、与租户的租金议价能力下降、空置率上升等问题频现，导致商业地产项目投资回报周期延长。
与此同时，电子商务对商业地产尤其是传统的零售商业地产来说也是一个巨大挑战。中国电子商务研究中心发布的《2012年度中国网络零售市场数据监测报告》披露的最新监测数据显示，2012年中国网络零售市场交易规模达1.32万亿元，同比增长64.7%。包括苏宁电器在内很多零售企业已经将业务重点转移到线上。在这种形势下，商业地产应该提供更好的用户体验。
业内人士表示，商业地产在经历了个体商业街，大型仓储、超市以及目前比较流行的购物中心等几个阶段后，公园商业崭露头角。公园商业在吸收购物中心餐饮娱乐业态基础上，还让消费者能够体验到在公园里购物的轻松闲适，因此受到市场的欢迎。
京瑞安君汇商业管理顾问有限公司总经理韩霜说，公园商业相对于其他商业模式具有以下优势：首先是公园商业有开放式优美环境，公园商业不仅提供多样的购物方式，还有传统商业所无法比拟优美景观视野和消费体验；第二是多元产业链优势整合，公园商业街由房地产、主题商业街结合，在获取收益等方面有灵活的操作方式。
以北京后海为例。除了自然人文景观之外，后海更聚集了上百家各具特色酒吧，各色小吃、各种民俗产品，每天后海商业圈客流量可以达到十万余人次。
商业地产要想赢得市场与客户，需要在商业购物环境的设计中增加体验式消费的深度，也更需要根据项目所处的地段环境、自身特点，以客户的偏好等做个性化的设计。
