在新城快速、盲目发展的背后，一系列问题新城也在不断跃入人们的视野—“卧城”、“鬼城”、“空城”和“孤城”。它们或是时运不济，或是操作失误，抑或是追求政绩和利益的最大化而致使新城问题重重。

有城无业的“卧城”

    我们常把“有城无业”中的“城”理解为城市功能，一般特指居住、生活等功能；而“业”，是指产业，即能为人们提供大量就业岗位的产业。“有城无业”就是说，城市可以让人们在此居住，但是却不能给人提供充足的就业岗位，因此，人们形象地称之为“卧城”，意思是只能作睡觉用。现在全国各地有很多卧城，比如北京的通州新城。通州现有居住人口100多万人，大部分就业人员都要早早起床，因为他们需要坐地铁、公交或开车到市里去上班，于是八通线成为北京地铁最拥挤的线路。从2010年11月7日起，北京地铁21个站点采取限流措施，八通线成为限流站点最多的三条线路之一。
    新城如果就业机会有限，就只能成为依附于中心城市的“卧城”。导致通州成为“卧城”的另一个重要原因，就是过度“房地产化”而忽视了其它配套设施及产业的发展。其实，对于像北京通州这样为疏解大城市人口和产业而发展建设的新城，应首先解决产业问题，吸引产业比提供足够的住房显得更为重要。因为企业是提供就业工作岗位、提高就业率的关键，如果没有足够的就业岗位，而只剩下睡觉功能，那么它便不能再以“城”来命名，因为它缺少了一个城市最主要的功能——产业。目前，我国的很多新城同国际意义上的标准“新城”相比，其产业条件还远远未能达标。

有业无城的“鬼城”

    什么是“有业无城”？“有业无城”就是指本地有大量能提供就业岗位的企业，也有大量的从业人员，但由于该区域多为产业用地，缺乏居住和公共设施等方面的用地，因而造成本地区没有足够的居住区，没有高质量的学校、医院等配套设施，甚至连道路、交通设施等都不是很完善。因此，人们只是在此工作，却不愿意以此为“家”，并在此长期生活。“有业无城”之城，常常是白天人头攒动，夜里空无一人，因此人们常将其戏称为“鬼城”，意思是万籁俱寂后的鬼魅之城。
    北京三个重点新城之一的亦庄新城就是典型的“有业无城”。亦庄新城的前身是国家级开发区——北京经济技术开发区，是北京六大高端产业功能区之一，并不缺乏高端产业。但其产业结构是以工业尤其是制造业为主，与居民生活息息相关的批发零售、生活服务、文化娱乐等产业不发达，学校、医院、图书馆、展览馆等公共服务设施也很不足。因此，很多在亦庄新城就业的人不愿以此为“家”。
    造成“有业无城”的原因也有很多，其中一个很重要的原因是，新城在建设之前就没做好系统的谋划，仅仅是将它们看作是一个“园区”、“开发区”、“科技园区”等的角色，而没有用“城”的概念来建设，致使其变成了一个功能不齐的“残疾儿”。如果前期谋划得当，后期执行有力，它们的发展速度和质量肯定与现在不可同日而语。

有城无人的“空城”

    “卧城”和“鬼城”不是白天空就是晚上空，但还有一种新城是什么时候都空，从来就没有真正的人口和产业聚集，是名副其实的“空城”。
    然而，令人不可思议的是，这些“空城”的房子其实早已销售告罄，而且价格高昂，动辄起价万元以上。为何会如此？我们知道，新城一般都有良好的规划与预期，这种预期刺激着开发商疯狂拿地，之后又将开发的楼盘以更高的价格出售给以投资为主的富裕群体或炒房客。然而，这些购房人仅是将房子当作投资或是第二居所，很少真正去居住，而很多有真正居住需求的人却又因为房价过高而“望楼兴叹”！于是就出现了房子“有价有市”但就是没有人居住的悖论！当然，导致新城空置还有很多其它方面的原因，如距离母城较远、设施配套不到位等等。如，京津新城的地理位置就决定了它既不能够吸引在北京工作的人，也很难让在天津工作的人把它作为经常的居住地，而且它的配套也很差，房价又没有足够的吸引力，因此“空”是必然！

脱离母城的“孤城”

     如果将城市比做大树的话，那么母城就应该相当于树的根，而新城则相当于树的枝叉。但是现在各地建设新城，往往不解新城之义，把新城片面理解成一个从无到有的城市，把它与母城的关系有意无意地忽略掉，导致新城成为脱离母城的“孤城”。
    新城的“孤”，首先表现在文化上脱离母城。新城处于建筑的空地与城市文化的盲区，本身就缺乏文化的积淀，如何使新城蕴含文化的风采、拥有健全的灵魂，是一个艰巨的课题。我国当前的新城建设，一方面陷入了建筑速生与文化空洞的泥沼，导致新城建筑以实用主义为导向、单纯为功能服务、缺乏文化的承载；另一方面陷入了现代与传统对立的误区，导致新城建设盲目追求现代化、追求创意而缺乏对传统文化、本土特色文化，尤其是对母城文化的传承。新城建设的起点往往是其核心区，而核心区的标志就是地标建筑，所谓地标建筑就是几栋标新立异、奇形怪状的建筑物。这些和这个城市本身有什么关系吗？显然没有，只不过是小城市学大城市，大城市学西方的结果而已。例如，长春南部新城在进行战略规划之前，就委托澳大利亚某设计事务所进行城市设计，着重设计了四座摩天大楼，其风格完全是现代的，和本地文化没有任何关系。那么长春作为一个历史悠久、工业发达的城市，有什么特色文化呢？新城的决策者们可能也说不清楚，如果说有的话，他们认为是雕塑文化，因为近年长春市在靠近南部新城的地方建设了一座雕塑公园，里面有很多现代雕塑，用老百姓的话说，大部分都是看什么都不像的那种雕塑。这和长春也没有什么关系！其实，长春有着深厚的文化传统，且不说古代的，就是成为现代工业城市以后发展起来的电影文化、汽车文化、歌舞表演艺术等水平都是全国一流的。但是长春南部新城在进行城市设计的时候却完全没有考虑过这些，所以导致了新城成为完全脱离母城文化传统的纯现代风格的城市设计。
    新城的“孤”还表现在距离上脱离母城和其它城市，在空间上布局上表现的较为“孤立”。新城本应是母城职能的延伸，与母城密切相关但又相对独立，但目前很多新城开发距离母城越来越远。例如，前面提到的京津新城，离北京和天津都非常远，又没有便捷、高效的交通连接，以至于新城与能对其产生辐射作用的城市之间缺乏必要的互动和联系，形成了彼此之间各自为政、互不影响的状况。新城如果与母城及其它城市的距离较远、联系较弱，这在一定程度上会影响新城的发展速度，甚至还可能导致新城夭折。

案例链接

    北京通州新城：首都CBD旁边的“卧城”

通州新城位于北京市通州区，1997年，北京市将通县改为通州区。由于便捷的交通和较好的区位，通州一直是北京重要的卫星城，城市建设和房地产发展很快。如今，据一份不完全调查显示：“通州定居、市里上班”的上班族超过30万人。但与城市建设相比，产业发展却相对滞后，除了房地产业以外，通州一直没有形成带动作用明显、富有特色的主导产业，至今只是一座为中心城区就业人员提供住宿的“卧城”。

    北京亦庄新城：为GDP而生的“新城”

亦庄新城是北京三个重点新城之一，按照总体规划，到2020年人口规模将达70万人。亦庄原是北京的一个工业小区，1994年亦庄被国务院批准为北京唯一的国家级经济技术开发区。此后，随着北京产业结构的空间布局调整，亦庄被赋予“做大做强北京第二产业、振兴首都经济”的重任。亦庄一切机构设置均围绕“招商引资”、“产业发展”的核心目标。有企业主称赞，亦庄做到了“企业创新缺什么，亦庄就建什么”。 资料显示，到2010年底，有来自全球30多个国家和地区的3700余家企业入驻亦庄经济技术开发区。其中，世界500强企业就有近70家。入区企业投资总额超过240亿美元。然而，这里在重视产业发展的同时却忽视了餐馆、学校、商店、银行、教育、医疗公共卫生、文体等社会公共服务机构的配套。时至今日，亦庄的“十二五”规划也只有产业规划，而没有“国民经济和社会发展”规划。

    京津新城：亚洲最大别墅区沦为“空城”

    京津新城距北京约120公里，距天津市区50多公里，规划总面积260平方公里，规划项目有8000套地中海抑或北美风格的别墅、一个超大型五星级酒店、亚洲最大的温泉城和大型商业中心，准备吸引常住人口50万人，这几乎相当于邻近的地级市廊坊的市区人口。7年过去了，目前已建成的1000套别墅入住率不足10%，五星级酒店常年亏损，规划设想大半落空。[ 注：据凤凰网《京津新城成亚洲最大“空城” 空置率高达90%》文章整理]