专题撰文南方日报记者卢轶

刚刚闭幕的中央经济工作会议的最大亮点,应是把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。记者了解到,目前我省的城镇化水平大约在60%左右,按照《珠三角改革发展规划纲要》要求,到2020年,我省城镇化水平应达到80%,这就意味着每年将有近100万人从农村进入城市。因此专家表示,放宽中小城市和城镇的户籍限制对广东推动城镇化尤为重要,而大量人口进入城市也将对我省中小城市房地产业发展起到重要支撑作用。

珠三角小城镇是城镇化的第一站

随着工业化的推进,大多数农业人口进入城市工作,城镇化发展是历史的必然趋势。目前,西方发达国家的城镇化水平通常在70%—80%,但目前我国城镇化水平仍不到50%。而在广东,省住建厅副厅长杜挺介绍,我省的城镇化水平约为60%。

省城市发展研究中心主任宋劲松还表示,只有非均衡的人口集中才能实现全民的均衡发展。以日本三大都市区为例,他们的人口占全国总人口的70%,经济总量则占全国的80%左右,可以看出,非高度城市化地区的人均GDP是与三大都市圈接近的。但在珠三角,人口约占全省的40%—50%,但GDP却占到了全省的70%—80%,这就必然导致了珠三角与东西北地区的巨大差异。

广东的弱点在哪里?宋劲松直指县域经济的短板。与浙江“农村—县城—大城市”的金字塔形结构相比,广东可谓是“两头大中间小”；与浙江被比喻为“狼群经济”的发达县域经济相比,广东又是“只见老虎不见豺狼”。

“此次中央经济工作会议提出放宽中小城市和城镇户籍限制,对帮助广东推动城镇化、建立完善的城镇体系,是点到了穴位上。”宋劲松表示,大城市与中小城镇在产业链上有明确的分工,大城市主要从事产业研发、提供生产性服务等；而中小城镇则是“制造业的厂房”。这也决定了中小城镇生活成本相对低,与农村的接触更广泛,进入的门槛较低,从而对农村转移人口有更大的吸引力。“我们常说,珠三角的小城镇———如番禺、顺德等等,是工业化的生力军,城镇化的主战场,它们实际上是城镇化的第一站”。

杜挺介绍,按照《珠三角改革发展规划纲要》要求,到2020年,我省城镇化水平应达到80%,与目前60%相比,这就意味着每年需要提高1个多百分点,即每年接近100万人将从农村进入城市。显然,放宽中小城市和城镇户籍限制将使我省数千万的农民工在城乡之间的流动逐步稳定下来,为消费提供较大增长空间,也将在我省经济结构调整中发挥拓展发展空间的重要作用。

二三四线城市地产获强心剂

每年100万人进入城市,对城市、城镇的容量将是一个重大考验。与此同时,巨大的住房需求,对于拉动二三线、三四线城市房地产业发展将起到重要作用。中国房地产业协会秘书长朱中一就表示,正因为城镇化,我国的房地产市场将是一个非常有前景的市场。

中原地产研究部认为,加快城镇化进程,必然会带来大量的新增购房需求,楼价将会获得有力支撑。与此同时,中央经济工作会议报告中还提到要“提高城市规划水平,加强市政基础设施建设,完善城市管理,全方位提高城镇化发展水平”,配套设施的不断完善有助于提升城市形象及居住的舒适度,楼价也将从中分得利好。

从目前广东各地的房价来看,除了广州、深圳和部分珠三角城市外,其他城市的房价水平仍相对较低,泡沫也几乎未现。宋劲松认为,虽然城镇化必然会带来更多的房地产需求,但购买力需要慢慢形成,现阶段对房价的影响更多的只是心理层面对涨价的预期。

不过,借着城市化的大势,开发商实际上早已开始部署在二三线、三四线城市的发展。公开数据显示,今年前7个月,万科、中海、保利、富力等30余家大型房企在二线城市新增土地储备的建筑面积约为980万平方米,占总新增土地储备建筑面积的49%,在三、四线城市新增土地储备占总土地储备的29%；而在一线城市新增土地储备最少,仅占总量的22%。

不少专家认为,城镇化的推进将促使大量房企进入二三线、三四线城市,不仅会挤压本土开发商,更不排除新一轮的“圈地”造就一批“新地王”,助涨区域房价,将大城市的房地产泡沫挤向更多的区域,并将国内楼市的泡沫越吹越大,需要引起警惕。

-政策预测

明年房地产政策一“保”一“压”

保:支持自住改善性需求优惠政策大部分或延续压:打击投机性购房行为二套房贷优惠等或调整

刚刚结束的中央经济工作会议上,并没有针对房地产市场作专门表述,但在明年经济工作的主要任务中,仍有一些关于房地产市场的只言片语。会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度；加强廉租房等保障性住房建设。从这些表述来看,明年房地产政策调整的可能性很大。

11月底,国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时也指出,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。而此次中央经济工作会议提出要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。对于自住和改善性购房以及投机性购房的一保一压显示,一方面房地产业是我国经济增长中投资和消费两驾“马车”的重要支撑点,楼市政策一旦“一刀切”或“急刹车”后果不堪设想；另一方面,当前房价增长过快泡沫凸显又将威胁我国经济的安全。因此,政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中,但楼市政策将会“有收有放”。

中原地产胡广东认为,对楼市而言,明年仍以宽松型的政策为主,鼓励消费尤其是自住型消费。从当前各宽松型政策的效果来看,大部分鼓励消费尤其是针对首套住房及改善型买家的优惠政策中大部分应该会延续,但二套房贷优惠等拉动投资的相关政策则可能调整。“究竟何为投机性购房、何为改善性购房,如何界定还需要进一步明确,这实际上也预留了一部分空间”。中原地产研究部分析,在稳增长、扩内需、加快城镇化进程等工作的推进下,预计2010年房地产市场会比较平稳,楼价的波动较小。

有业内人士认为,目前大量的投资性购房占据市场主导,商品房市场因为飙升的价格使得成交量一直萎缩,畸高的房价阻挡了人们的购买行为。所以,从中央经济工作会议的报告可以看出,后续的政策还将提出一些合理的措施稳定房价。“只有促进购房者对房地产的真正消费,而不是投资和投机行为,才能真正从消费层面拉动国家经济增长。”

美联物业市场研究部预测,增加普通商品房的供给的政策改变可能是:增加土地供应,减少地王出现的可能,限制开发商拍地不建,严查地王不建的现象,减少开发商惜售囤房；而支持居民自住和改善性购房需求的政策改变则可能是:7折优惠利率可能微调,修改为8折的可能性非常大,而第二套房将严格执行基准利率上浮10%。

美联物业市场研究部总监张大伟表示,由于楼市政策的不确定,11月全国各地都出现了疯狂成交的情况。“现在有关部门不能再等了,必须要尽快地明示政策。因为现在像北京、上海、杭州一些中心城市,市中心二手房的存量并不太多。如果政策不明确,整个12月处在一个哄抢时期的话,房价会涨到让人非常可怕的地步。”

-股市影响

地产指数创新高

二三线地产股更具潜力

中央经济工作会议提出稳步推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制。分析人士指出,这一政策明确了我国将加快城乡一体化进程,将农民变为城市居民,这将加快二三线城市的发展,而城市的发展必定会带动房地产的发展,而这又将大大提振A股市场的房地产板块。其中,受益最明显的二三线地产股有望迎来新一波上涨行情。

地产指数创年内新高

“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。”这是本次会议的新提法。受此影响,前期滞涨的房地产开发经营板块7日午后已快速拉升,整体大涨2.69%。在其带动下,深成指当日收涨1.2%,创下年内新高。当日,房地产板块出现资金净流入8.09亿元,遥遥领先于其他行业,104只地产股悉数上扬。

而昨日,在大盘微弱低开并震荡走低时,地产股整体逆市上扬,板块指数午盘一度大涨逾2%,创出年内新高。但此后随着大盘的持续走弱,地产指数出现回落,最终小幅收低。

国元证券[21.88 1.39%]地产分析师徐军平表示,中央的稳步推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制政策,对于地产股是一大利好,这样的政策将会使农民向居民转移,肯定会加大人口的流入,使得中小城市产业结构发生变化,对于中小城市的发展比较好。而二三城市的人口变多了,那么无论从商业和住房等方面来说必定会增加相应的需求,而这对二三线地产股来说,这将会迎来一定的新机会。

短期内或难提升业绩

事实上,在大城市地产业务稳步推进的过程中,更多的地产商开始进军中小城市。在申万地产行业99家开发类企业中,约有40家立足于二三线城市发展,另外也有超过20家一线城市开发商目前把新的业务增长点放在中西部的一些中小城市中。在一线城市业务空间拓展有限的背景下,中小城市已成为地产商提升业绩的重要发力点。

不过华林证券研究中心副主任胡宇则认为,城镇化概念的出现,对地产股是短多长空。他指出,由于房价高居不下,不能完全排除国家出台具体政策刺破高房价泡沫的可能性。目前,扣除银行股之后,A股市场整体动态市盈率高达41倍,上涨空间有限。

也有关专家认为,城镇化将加速中小城市和县级市的基础设施建设和保障类住房开发,相关建筑企业和房地产企业将从中受益。但需要指出的是,此轮城镇化将首先涉及中小城市而不是一、二线城市；另外,由于部分农村人口在商品房市场仍无法形成有效需求,对于大多数商品房开发企业而言,城镇化进程的加速无法在短期内带来收益的迅速增长。