今年以来，持续了近两年的楼市调控效果开始逐渐在各地显现，广大刚需购房群体在欣喜房价下降的同时，但其购房意愿依然被抑制。对此，近来多地推出一系列减轻刚需群体购房困难的政策。在国家坚持房地产调控不松动的整体背景下，大量刚需入市会不会直接促成楼市价格反弹？又能否撑起中国楼市这片天？

按捺不住的刚需

    今年春节后，就在社会各界谈论楼市成交量是否会持续低迷下去的时候，市场给了我们最好，也是最准确的答案。从2月初开始，北京楼市率先开始发出暖意。来自北京市建委的统计数据显示， 2月份北京楼市成交量同比上升28%。自3月份以来，各地楼市成交量明显上升。进入4月份，楼市回暖态势在全国已成星火燎原之势。 

    近日，中国指数研究院发布的研究数据显示，其监测的40个城市中，22个城市的楼市周均成交面积同比均出现不同程度的增长，同比下降城市持续减少。重点城市中，仅上海成交同比下跌，其余城市均上涨。其中南京、杭州同比涨幅均超过150%，成都、重庆涨幅为100%左右

    该研究数据同时显示，在二线城市武汉，3月份1.1万套的成交量创下自限购以来的新高。进入4月，每周销量均比上一周有数百套的增加。据统计，4月前三周共成交商品房9133套。业内人士预计，5月成交再次过万套已毫无悬念。

    来自成都某房产网的数据也显示，在成都三环以内，2011年3-6月，79-90m 的房源成交量占比均保持在10%-15%的区间范围内。而进入2011年7月，该部分房源在每月的成交量占比成倍增加，到2012年2月该比例为58.6%，达到近一年以来的最高值。

    楼市销量为何持续回暖？中国国际城市化发展战略研究委员会委员、北京大学房地产研究所长陈国强直言：“今年以来，各地楼市开始出现陆续回暖，这其中最为重要的原因就是刚性需求得到了持续的释放，从而导致各地楼市的成交量得到了不同程度的提升。”

    他说，相比投资性需求，刚性需求的市场要大得多，尽管如此，一直以来刚性需求没有得到开发商的足够重视。因为相比投资客，广大刚性需求群体虽然数量巨大、购买欲望强烈，但其购买能力有限、选择区域局限。然而，在国家严厉的调控政策下，投资需求几乎被全部挤出了市场。正是在这种情况下，广大开发商不得不对刚需另眼相看，将其视为众星捧月的“高富帅”。

    今年五一期间，许多开发商进行密集推盘，并推出大量优惠措施，尽力笼络刚需。这也得到了广大刚需群体的回应。相关统计数据显示，五一期间，青岛、西安、厦门、宁波等城市的楼市成交量相比前一周均有10%的上升。其中购买的主力正是刚性需求群体。

    市场普遍分析认为，随着大小开发商顺势入市，积压已久的刚性需求还将得到持续释放，五六月份的全国楼市应该会有不错的表现。

微调预调保刚需

    刚性需求既然一直存在，为何今年忽然爆发？陈国强直言，与刚需高涨的购房欲望相呼应的是，是国家在政策上的微调预调。

    首当其冲的就是贷款利率微调。在今年2月份，国家依然明确规定即使购买首套房，贷款利率也必须坚持基准利率。然而，自3月中旬开始，这一情况开始出现了变化。北京、上海、武汉、南京等一、二线城市的部分银行首套房贷款利率从基准利率下调到9折左右，部分银行甚至推出7.5折的优惠。

    北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首套房贷利率的回归给刚性需求者带来较大优惠，将会推动很多处于观望中的购房者及时出手。他说，以商业贷款100万元、20年还款期为例，相比基准利率，9折的月供为3657元，比基准利率总利息减少了10万元；8.5折利率对应的月供为7160元，总利息少了15万元左右。

    在各地调低首套房商贷利率的同时，二、三线城市纷纷上调住房公积金贷款额度，两成首付购房政策也悄然回归市场。

    二线城市的典型代表武汉近日公积金政策的调整最为引人关注。新政策规定，用公积金贷款购买首套住房的贷款人最高可以申请到八成的贷款。也就是说，只需支付两成首付，贷款人就可以轻松买房了。

    据了解，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。

    江西南昌日前也对公积金贷款最高限额进行了调整。调整后，对在市区购房的，贷款最高限额由以前的40万元上调至50万元，对购买普通住房的双职工缴存户，最高额度也上调至60万元，此项调整已从4月1日起执行。

    此外，近期上调公积金贷款额度的城市还有沈阳、山东滨州、蚌埠、克拉玛依、呼和浩特、郑州和信阳等诸多二、三线城市，调整额度均在15%至25%之间。
虽然近期调整公积金贷款政策的城市均集中在二、三线城市，而北京、上海等一线城市未有任何动作。但是，许多公积金管理人士认为，未来将有更多城市调整公积金政策。

    近日，北京、武汉、上海等城市也相继修改了“非普通住宅税”标准，使更多普通住房享受到契税优惠，也在一定程度上减轻了刚需购房的税费负担。

    “据统计，自2011年下半年以来，北京、上海、杭州、武汉、南京等10多个城市出台了不同角度的楼市政策‘微调’，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠及购房补贴等。”

刚需对楼市影响有限

    毫无疑问，持续近两年的严厉调控，在很大程度上提高了购房者的门槛；另一方面，通过不断加息等金融手段在打击投机和投资性购房的同时，也将广大刚需购房群体挡在了购房的门外。

    为了让广大刚需群体住有所居，从去年底开始中央有关部门就在不同场合表示，要加大普通商品房供给，支持首套购房需求。近期召开的几次国务院常务会议也都提出，坚持房地产调控政策不动摇，进一步巩固调控效果，并增加普通商品住房供给。

    中南财经政法大学房地产研究所所长张东教授认为，商品房的根本属性在于解决居住需求，所以楼市的政策方向应该是抑制投资投机，鼓励自住消费。从这一点上来说，通过利率优惠等政策解决刚需购房困难，是符合市场实际的，也正是房地产调控朝着精细化科学化方向发展的表现。

    “需要注意的是，楼市微调并非调控放松。从普通百姓，到研究专家，再到开发商，大多对楼市调控政策的持续严厉坚信不疑。”

    中国国际城市化发展战略研究委员会委员，中央党校国际战略研究所副所长周天勇分析认为，从目前的情形来看，国家放松楼市调控的可能性基本没有，投机性投资性购房需求将逐渐被赶出市场。没有了购买能力雄厚的投资性需求做支撑，即使大量的刚需入市，短期内可能会带来一定的成交量，但从长远看，对楼市的影响还是有限。

    而对于外界所担心的，投资性需求会不会借道当前政策优惠登堂入室，房价会不会因为刚需政策的微调预调而再次上涨。他提醒，国家在首套房购房资格准入上的边界非常清楚，准入监管的难度和成本很小，不会像改善性需求那样无法在实际购房行为上厘清与投资性需求的区别。“限购、限贷政策执行一年有余比较成熟并将继续执行，包括投资性需求在内的非合理需求基本被抑制。所以，只要投机投资性需求被控制，即使刚需大量入市，房价也难以出现实质性的反弹，更别说出现所谓的类似2008年那样的报复性反弹。”

    另外，周天勇强调，首次购房者占主体的市场微观结构下，需求价格弹性显著为负，即需求与房价反向变动，这不同于投资性需求主导下需求与房价正向变动。目前，首套房购置成本仍旧相对较高，不管是房价水平，还是按揭贷款利率和税费负担，均处于历史最高水平或近几年的高位，以自住需求为主体的市场还不稳定。因此，针对首套房优惠政策的常态化和制度化，有利于巩固自住需求为主体的市场，有利于住房市场向民生化方向的发展，更有利于中国楼市走上健康发展发展的轨道！