首先，政策层面不松动。为防止房地产市场过热，自2009年12月以来国家相继出台一系列房地产宏观调控政策，并且从2011年年底中央高层持续表态坚持调控不动摇，导致市场层面对2012年的预期进一步下降，形势不容乐观。

　　其次，房地产行业大洗牌已经开始。受宏观政策影响，房地产行业面临诸多困难，一些企业的经营难以为继。现在房地产公司通过产权交易所重组的事例成倍增加，房地产公司面临着新一轮的洗牌。2008年国内有8.7万家房地产企业，2009年减少到8万家，2010年又进一步减到6.5万家，预计2011年年底将减到5万家左右，这就是洗牌的结果。房地产进入了寒冬期，干这个事的人少了。

　　最后，2012年的房地产市场会是激烈博弈的一年，主要体现在五个方面。

　　一是中央政府和宏观经济形势的博弈。从经济上讲，我国经济受欧洲主权债务危机和美国失业率上升、经济恢复缓慢、日本经济持续低迷，国内中小企业经营困难的影响会直接导致增长放缓。一般预测，会比2011年降低0.5~2个百分点，增长率可能在7.5%~8.5%左右。如果整体经济下滑过快，中央政府势必会采取平衡措施，调控面临放松的压力。

　　二是地方政府与中央政府的博弈。从地方政府层面上讲，今年1月，130个城市土地出让金大幅减少5成，平均楼面价827元/平方米，同比跌37%，环比跌25%，受土地收益减少和政绩、业绩追逐欲望的驱动，地方政府纷纷在试探中央政府的底线，不断采取各种措施，希望早日给房地产调控政策松绑。不过从佛山、芜湖、上海的房地产宽松的新政均被紧急叫停，也表明了中央的调控决心。

　　三是企业之间的博弈。由于资金流断裂，库存增加，融资无望，势必出现富收穷、强吃弱的情况，出现大量的企业并购和股权、项目出让。今年1月份，北京、上海2个交易所就出现了许多这样的事例。去年底，北京市有473家房地产开发企业的资质被注销。水井坊，宏达股份，恒顺醋业等16家“涉房”的非房地产上市公司撤离楼市。1月16日，以经营高端房地产为主的广州星河湾宣布进军白酒行业。在楼市调控等压力的共同作用下，越来越多的房地产开发企业开始退出房地产行业。

　　四是企业与市场的博弈。从市场层面看，商品房交易会持续清淡，新盘去化率低，库存急剧上升。企业对开盘时机和定价的把握非常纠结，不知道何时才能企稳，在等待中煎熬。

　　五是企业与地方政府的博弈。地方政府资金吃紧，一方面要引资，一方面又不愿降地价，而企业会趁此时机讨价还价。

　　通过以上分析，对2012年的房地产市场可以做出这样的整体判断：形势依然严峻（政府决心和滞后效应）；市场逐步企稳；政策缓慢松动；机遇、挑战并存。

　　在这种形势下，一些小企业、困难企业因坚持不住而转行退市，大的企业也放缓了扩张速度，行为偏于保守，偏于慎重，死守现金流，等待机会。万科、中海、恒大、龙湖均是如此。如何分析面临的机遇，迎接挑战，以求在严峻的环境下生存或有所发展是房地产企业的当务之急。