在激烈、复杂、多变的商业管理领域，出身、成长在香港，打拼在内地的蔡桂璋绝对是一朵名副其实的奇葩！在她从业的30余年里，创造了一个又一个商业管理奇迹：上世纪90年代初，她将具有百年历史的百货公司—先施百货带回了它的“娘家”，上海；1995年，她又只身去了武汉，并一举将武汉广场打造成为了当时排名全国第五的商业购物中心；十年之后，她又来到了北京，代表港方与北京百货大楼合作，将百货大楼的北楼改造成了王府井时尚广场。就在外界以为她将功成身退之时，她却又开始了攀登自己人生的又一座高峰，出任北京国瑞购物中心执行总经理！

一线城市商业地产已趋于饱和

    忽然之间，商业地产火了。年初以来，各大地产公司纷纷宣布将进军商业地产：保利计划将商业地产的投资比例逐步增大到总投资的30%；富力宣布2011年将在全国开业16家富力旗下酒店……龙湖、恒大等纷纷抢滩商业地产。规模史无前例。

    在蔡桂璋看来，中国商业地产不是今年忽然“发热”的。在众多一线城市中，尤其是北京，商业地产其实从2007年就开始“热”了起来。而2008年北京奥运会则是幕后最大的推手。

    众所周知，08年前后包括北京在内的各一线城市房地产建设速度和规模空前，再加之奥运会即将召开，让很多做商业地产的人充满了无限遐想。在这两大因素的刺激下，以购物中心为代表的商业地产得到了飞速发展。体量不一的购物中心如雨后春笋般纷纷冒了出来。

    但是，奥运会结束后，很多购物区中心并没有实现或达到原先所期望的业绩，一些购物中心甚至因为管理不善或客流量不足，难以为继。

    今年以来，在国家限购商品房的大环境下，不仅一线，甚至很多二三线城市的商业地产又开始出现了08年类似的状况，大批资本又开始拥入。这也让蔡桂璋十分担忧，因为大量资金忽然涌入某个行业，肯定会产生泡沫。而在她看来，类似北京、上海这样的一线城市，以购物中心、百货公司为代表的商业地产其实已经趋于饱和。

    更为重要的是，商业地产不同于房地产，它变化更快，而且非常灵活。因为无论是商人还是商家，逐利肯定是第一位的，有利润它们才会去做。目前，一些有远见性的投资商已经觉察到了市中心商业地产渐趋饱和，开始到郊区去做另一种商业新形态——奥特莱斯，恰说明了这一点。

    蔡桂璋提醒，各地在发展商业地产时，一定要精心规划，稳步推进。切忌一哄而上，不是每个企业都能做商业地产。商业地产能否取得投资的成功，不仅是把房子盖好，重要的是后期的业态和服务。它们才是决定商业地产能否真正取得成功的主因。

国瑞购物中心即将腾飞

    一般而言，商业项目新开业后都会经历一个培育期，一般会持续数年，如北京的东方广场、金源购物中心等，都用了5到6年的培育期。蔡桂璋表示，国瑞购物中心同样也会遵循这一商业定律。但同时她向记者强调，国瑞购物中心用不了这么长的时间来培育市场，它只需3年便可完成自己的培育期。她说，国瑞购物中心虽然才营业两年，但目前商家开业率达到90%，到明年年底商家入驻率肯定会达到95%以上。

    当记者问及蔡桂璋为何有此底气时，她直言，相比其它区域的商圈，国瑞购物中心的所在地——崇外商圈，已经是比较成熟的一个区域了，而且它的地理位置也特别好，周围交通十分便捷。再加之国瑞购物中心周边大量高品质楼盘、写字楼、酒店的出现，为国瑞购物中心提供了大量潜在的中高档消费群体。而这也恰与国瑞购物中心的定位不谋而合。

    “为了提升档次，实现品牌升级的目标，我们国瑞还会进一步提升服务，因为对购物中心来说，前期的规划、设计固然重要，但后期服务更重要，说到底，购物中心还是服务业。”蔡桂璋如是说。

    她透露，国瑞将从两方面来提升服务水平。首先，加大员工队伍的培训，提升员工的综合素质，让他们树立全心全意为消费者服务的理念。其次，升级服务水平。她坦言，目前国瑞购物中心的服务不是十全十美，还有很大的提升空间，所以有必要升级现有服务水平，以便为广大消费者营造一个宾至如归的消费环境。
“具体而言，升级现有服务水平，主要体现在一些细节上。如，将来购物中心的安保人员不仅仅是安全保卫，还得承担一些礼仪服务内容，如为顾客提送东西。再如，为接受消费者的监督和听取他们的意见，我们将会设立更多的投诉信箱。”蔡桂璋这样告诉记者。 

    此外，她也表示，对任何一个购物中心来说，周边配套都非常重要。因此，国瑞也希望能跟政府合作，进一步加强国瑞购物中心周边配套基础设施的建设，以便为消费者营造一个更加便利和人性化的购物环境。

    随着国瑞购物中心的日趋成熟，相关人士表示，崇外商圈已进入“三国”时代。在蔡桂璋看来，“三国鼎立”可能不太准确，确切的说，应该是三家如何来分好这个“蛋糕”。因为国瑞购物中心、新世界和搜秀三者经营业态可谓大相径庭。正因如此，三者之间也不会出现同质化现象。

    她说，国瑞购物中心是一家典型的shoppingmall，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，拥有国际国内知名时尚品牌，如H&M、C&A等。新世界则以百货零售为主，由于体量有限，它不可能开设电影院和引进一些世界品牌。国瑞购物中心则一应俱全。搜秀则偏重于小商品市场，它里面基本不具备餐饮、娱乐。而国瑞购物中心和新世界则一般都不允许小商品商户进店。可见，三者之间不存在激烈竞争，与之相反，它们是一种很平衡的业态组合，相互补充、共存共荣。

商家的商业意识亟待提高

    近些年来，内地的商业地产开发日趋成熟，各种体量的购物中心、零售百货公司应有尽有。在销售商品的种类上，无论是国际一线奢侈品，还是一般的日常生活用品，都不比香港少。但在蔡桂璋看来，相比香港，内地百货公司或购物中心还有一些地方可以完善或提高。

    就硬件方面而言，内地的百货公司或购物中心的购物环境可能比香港还要差一点，比如清洁卫生、物业安保方面。这也是为什么很多去过香港购物的人都有这样一种感觉：香港的购物中心都非常干净、整洁、整齐。

    就软件方面而言，相比香港的商业管理，内地的商业管理水平和商家的商业意识还相对较低，亟待提高。在香港，无论是国外的商家，还是香港本地的商家，他们都有一套比较成熟的商业零售管理模式，商业自觉意识非常强烈，而且他们都比较守法和遵守各种商业道德，因而管理起来比较容易。

    反观内地，很多商场或购物中心的商户都是个体出身，从赶集一步步做起来的，所以基本没有自觉的商业管理意识。以至于一些商户在交了租金后，拒不服从商场的管理。“他们理所当然地认为，既然我交了钱，你就不该来管我了。所以，我希望国内大大小小的商户，应该积极配合商场的管理。这样，大家才可能共赢。”

    “尽管如此，我们也不能据此埋怨商户，因为我们的商业发展速度太快，而商业管理意识也不是一朝一夕能够养成，它需要一个过程。就像商业形态一样，先有赶集，再有小卖场，才有超市，接着才到百货公司、购物中心，目前又出现了奥特莱斯。但我相信，随着时间的推移，内地商户的商业管理意识会逐渐得到提高。” 蔡桂璋乐观地告诉记者。

    目前，如何经营好一个商业地产项目成为了圈内人士探讨的热点。在蔡桂璋看来，要想做好一个商业地产项目，最为重要的就是持有，做永续经营。这也是商业地产的灵魂。“如果拆开大规模地卖给业主，可能永远也做不大、做不强。因为分散经营最大的弊端就是不能形成规模效应，同时也会给今后的统一管理带来很大不便。”所以，她建议，对从事商业房地产开发的企业来说，一定要自己持有物业，只有这样，才可能把它做好！