城市化网讯 在8月26日由中国国际城市化发展战略研究委员会、北京市东城区人民政府、综合开发研究院主办，在北京国瑞购物中心举办的第十五届中国城市化论坛上，中国房地产研究会副会长顾云昌直指中国目前在大城市建设中存在的突出问题“就是乱“摊大饼”。

 他批评说，“摊大饼”的做法是把城市建设走向了反面，既不紧凑，布局又不合理，密密麻麻，平铺直叙。现在的城市病很大程度是由于“摊大饼”，交通拥堵、人口密集、空气污染。要把“摊大饼”做成“做馅饼”。大城市要建设城市群，每个城市都有核心部分和边缘部分，相当于“馅饼”。在城市当中有很多综合题，每一个综合体都是一个“馅饼”，有若干个副中心，这个副中心是一个“馅饼”。每个“馅饼”的各种“馅儿”不一样。每个副中心、每个综合体都有各自的特色。我认为要用“做馅饼”的形式替代“摊大饼”的做法。 

 他提出要做好一个城市的副中心，要经营建设好，应该注意四态。 

 第一是业态。他以商业为例分析说：因为老百姓感觉这个中心肯定是高楼林立，商场很多。这个中心是各种业态的综合，比如有商场。写字楼。现在在北京上海这种大都市，写字楼的市场很大，有很多高层的写字楼，比如国贸，有酒店，五星级酒店、四星级酒店。另外还有休闲的功能，商务会议的功能，以及居住功能。总之各种功能组合在一起形成一个副中心，形成一个综合体。也就是说它的业态肯定是高度整合、高额投资和取得高效益。

 他认为，作为一个中心，必须“三高”。第一是高度的整合，把这些高端的物业组合在一起。另外，投资投入很多。副中心之所以能建立起来，它的投入比一般的地产要高得多。它的目的是为了取得最好的效益。所以综合体和副中心是城市经济的发动机，或者说是城市GDP的发动机。首先从业态来说肯定是全方位的，但是是以商业、商务为主导的，是各具特色的“大馅饼”。实际上它也是一个微型城市，是资产、资本和资金的融合。一定要讲究它的业态，讲究它的共性和特殊性、差异化。每个副中心之间不应该是一样的，要有差异化。比如一个地方是以某种商业为主导，另一个地方是以写字楼为主导。

 第二是形态。作为一个城市的副中心，必须有亮丽的建筑和外形，是由建筑形态加上空间形态组合在一起的。在大城市要有高层建筑，甚至还要有高度养眼的建筑。比如说CBD的国贸，王府井的东方广场。在崇外，就有国瑞、新世界等。这些建筑很有风格，很养眼。如果没有这样很好的建筑外形，很难给人留下深刻的印象。

 第三是动态。作为一个副中心，特别是商圈，有大量的人流、物流，它的对外交通、对内交通一定要顺畅。人流、车流、地上、地下、天桥等交通要安排有序，做到通畅。前几天我碰到一个做餐饮的朋友。他几年前到北京来做餐饮，亏了1200万。现在又来了，在北京搞了四个门店，很成功。他总结为什么前几年做的品牌餐厅不成功呢？原来那个地方的停车场不行，没有办法停车。所以作为一个副中心，必须有这样的功能，内外的交通很通达，人流、车流必须合理，才能形成象样的，能够成为城市GDP发动机的副中心。

 第四是生态。在副中心当中，人与自然的和谐。讲到生态问题，首先讲到了资源节约、环境友好。在建设房屋的过程中，一定要引进绿色建筑的理念。将各种业态组合在一起，形成互动的状态，人与人之间、业态之间能够和睦相处。其中包含人文生态、商业生态、自然生态，一般我们看到的副中心都有主题公园，让人们在副中心当中能够有透气的机会，形成好的自然生态，这就是田园城市在副中心应该体现的。 

 形态是城市的亮丽名片，业态是城市GDP的发动机，动态是丰富空间的互动互联，生态是人和自然在城市中的和谐相处。

 总之，要开发好一个城市的副中心，经营好一个城市的副中心，不能光靠开发商的努力，应该是开发商和城市经营的高度结合，它的最高境界解决相结合。今天的开发是为了经营，从经营的角度指导开发，把开发和经营有效结合在一起，才能使副中心在发展过程中取得效益，真正发挥城市副中心的作用