时间：2025-04-02 13:03:52
来源：城市化网 作者：蔡义鸿
【导语】2010年蔡义鸿先生敲响“高房价阻碍城市化”警钟时，中国城镇化率仅49.68%。15年后，当杭州某保障房系统因算法歧视登上热搜，我们猛然发现：住建部2023年公报显示，农民工群体规模较2010年增长56%，但住房保障覆盖率仅提升19个百分点。这场持续十余年的博弈，既是土地财政的转型阵痛，更是数字时代分配正义的试金石。
一、制度进化论：土地魔术的边界突破
1、破冰的勇气
在苏州工业园区，建筑机器人正以毫米级精度浇筑保障房墙体，这项写入《“十四五”住房发展规划》的技术革新，将单套住房建设成本降低23%。这种“智造革命”暗合蔡先生当年的预见——国家发改委2023年报告显示，全国闲置宅基地复垦置换出相当于2.6个深圳的建设用地，既守住耕地红线又释放供给潜能。
2、制度创新的三大突破点：
（1）成都市国土局2023年报显示：成都“地票交易”累计置换城市建设用地3.8万亩；
（2）深交所2023年统计：深圳保障房REITs募资规模突破200亿，占全国同类产品38%；
（3）杭州市住保局2024年1月数据显示：杭州“安居码”累计存证租赁合同超120万份，纠纷处理效率提升2.1倍。
3、难愈的沉疴
武汉某共有产权小区幼儿园三年未开园的窘境，暴露出土地财政的深层惯性——财政部数据显示，2023年土地出让金仍占地方财政收入29.7%，较2010年仅下降9.3个百分点。2024年中国社科院《数字经济与空间正义》直指，需警惕技术异化：某元宇宙平台虚拟土地成交价达现实地价12倍，形成“数字炒房”新泡沫。
二、供需辩证法：从“买不起”到“租不安”
1、供给侧的觉醒
广州市教育局2023年报显示，广州“租购同权”新政实施首年，12.6万非户籍家庭凭租赁备案入读公办学校。这种突破印证着蔡先生“制度破冰”的期待：
（1）存量激活：上海市住建委2023年公报数据显示，上海改造闲置商办建筑达42栋，新增租赁住房1.2万套；
（2）智能建造：住建部科技司2024年评估，3D打印技术使保障房建设周期缩短至传统模式的1/3。
2、需求侧的撕裂
南方都市报2023年的调查显示，深圳龙华“统租房”改造后租金跳涨175%的案例，折射出新市民的生存困境。中国社科院研究显示，农民工住房支出占收入比达37%，较2010年上升15个百分点。更荒诞的是郑州某人才公寓的“虚拟考勤”制度——住户需日均登陆元宇宙社区满1.5小时方可持续租住。
三、人才战争：从“房价驱逐”到“算法筛选”
1、制度的温度
东莞市统计局2024年数据显示，东莞“产城人”融合试验初见成效：华为松山湖基地配套人才房入住率达92%，带动周边房价收入比下降至7.3。这种创新延续了蔡先生“留住人才”的初心。
武汉光谷试点“人才房票”抵扣积分入学指标，惠及1.2万家庭。
浙江省人社厅2024年推出新政：浙江向高级技工发放“蓝领安居券”，公积金贷款额度上浮30%-50%。
2、算法的冷酷
北京大学数字金融研究中心2023年研究报告显示，杭州某楼盘摇号系统赋予“大厂工龄”“运动步数”不同权重，导致传统行业工作者中签率下降27%。这种“数字门禁”制造的新型不平等，已超出蔡先生当年预判的范畴——某银行“基因检测贷”事件，将住房公平推向伦理悬崖。
【致原文作者】
蔡义鸿先生：
您15年前划亮的“高房价警示灯”，至今仍在照亮住房改革的深水区。您批判的“土地财政依赖症”确实缓解——2023年土地出让金占比29.7%，较峰值下降近半。您呼吁的“保障房增量”已成现实：“十四五”保障房建设量达“十二五”3倍。
但您未及预见的“技术异化”正在改写规则：算法筛选系统制造的壁垒，比房价更隐蔽；元宇宙炒房酝酿的泡沫，比地王更危险。当我们用区块链确权时，2.96亿新市民仍在数字鸿沟两端徘徊。这印证了您文中的核心判断：“住房问题本质是发展模式之争”——只是战场已从土地招拍挂转向数据中台，从物理空间延伸到虚拟世界。
站在2025年回望，您文中“不要毁了城市化”的忠告愈发振聋发聩。当我们在数字孪生城市绘制蓝图时，仍需谨记：任何技术革新都不能替代制度温情，每个像素点都应折射人的尊严。
【原文】别让高房价搅了城市化的局
刊发于《城市化》杂志2010年第6期
从长远看，我国正处于城市化的快速发展阶段，城市化将利好房地产市场，但这种利好主要表现为长期效应且较为稳定。而前段时间房价在短时间内迅速飙升显然与城市化关系不大，而是一些企业盲目扩张与过度投机所致。当然，与高房价有关的因素还有诸如户籍制度、税收、利率、境外资本等多种原因。
诚然，商品房价格受供求关系影响，而且城市化也必然会导致住房需求的增加，这一点毋庸置疑。然而城市化在增加住房需求的同时，实际上因为农民放弃农村的宅基地恰恰为增加城市的住房供给提供了可能。由农民节省出来的宅基地与进城后住进高楼相比，政府可以规划出更多的土地用于城市建设，且不会危及耕地保护的红线。可见，城市化不仅不会导致建设用地的稀缺，反而会提供更多的城市建设用地。
退一万步讲，即使农民工算作是住房的刚性需求，但是试问一下，农民的收入远不如城里人，城里人都买不起房，农民进城买房岂不是幻想？农民进城推高房价肯定是站不住脚的。这显然是别有用心的人在借快速发展的城市化为高房价辩护。也恰恰因为这种舆论误导让高房价搅局了城市化进程，所以说，高房价不要总拿城市化说事。
众所周知，城市化是我国发展的一个必然趋势，不能将房价上涨归罪于它。笔者以为，城市化非但不是高房价的罪魁祸首，反倒是因为高房价阻碍了城市化进程。今年两会期间多位学者、全国人大代表接受采访时，无不担忧现在中国大中城市的房价增加了生活成本，加大了社会矛盾，阻碍了中国城市化的进程。高房价成了中国城市化最大的“拦路虎”。
当前，我国正处于城市化的加速阶段，未来一段时期城市化仍将保持一个较快的增长速度，每年还会有1000多万农村居民转变为城镇居民，存在着巨大的住房需求增量。但是我们一定要警惕——不能让高房价搅了城市化的局，不要在吸引大量农民进城的同时，让高房价逼走最宝贵的人才，进而毁了城市化。
（作者蔡义鸿系城市化网创始人、中国国际城市化发展战略研究委员会副主任兼秘书长）
