二套房贷面临微妙变局 楼市热钱或遭抑制

2009年07月08日 来源：中国证券网－上海证券报

因为银行、地产股的双双回调，昨天沪指失守3100点。其中，深圳、上海两地地产指数分别下跌2.89%和3.41%。“万宝招金”(即万科A[13.74 -2.48%]、保利地产[28.41 -1.01%]、招商地产[34.60 -3.89%]和金地集团[17.15 -3.33%])分别下跌2.49%、3.2%、2.65%和3.01%，金融街[13.84 -1.14%]下跌4.37%。

地产股集体下挫令市场感到困惑：在地产股中报业绩将陆续亮相、市场预期其盈利状况比较乐观的情况下，地产股形势何以急转直下？

分析人士认为，这可能与房地产相关政策出现转向迹象有关。

普遍预期二套房贷将收紧

6日，上海证券报独家披露，杭州市率先收紧二套房贷款政策，速度之快、力度之大出乎市场意料。昨天，记者深入采访上海、广州等地银行系统和房地产市场人士，二套房贷可能收紧已经成为普遍预期。广州市房地产界人士更透露，业内盛传央行将统一口径，严格执行二套房贷款标准，目前的外紧内松做法将被叫停。

“目前上海仍然按照原有政策执行，我们还未接到有关房贷的新通知。”上海中原交易监管部总监祝满清昨天对记者称。

其实，早在今年4月，上海对个人房贷的态度就已经从首付的规定上体现出“强硬”的态度。如4月上海银监局连续两次发出通知要求严防违规房贷，在其公布的《关于进一步规范个人住房按揭贷款业务的通知》中就明确：除首套自住型普通住房和首套改善型普通住房外，首付均不得低于40%。6月初，上海银监局又再次强调二套房首付四成、禁止再降。但业内人士介绍，在对首付做出严格规定后，利率折扣的权力是下放给各商业银行的，因此市场上呈现首付较严，利率优惠较多的局面。这种做法在成都、广州等地也较为普遍。

“原则上，我们从今年5月1日起正式落实二套房贷首付4成的规定，不过，虽然贷款成数按照监管部门的要求提高了，购买第二套住宅要申请七折利率现在还是没问题的。”美联物业上海交易管理部经理张佳露表示。广州方面的房地产界人士则介绍，目前二套房以90平方米以下和90平方米以上两种，分为三成首付与四成首付两种。利率折扣多为7至8折。而根据杭州新规，7月起，杭州第二套商品房购买者需要首付四成，且利率为基准利率的1.1倍，而不是基准利率的70%。其间，购房者所付利率成本直接上升40%之多。“这将对楼市成交，尤其是非普通住房的成交量带来重大影响。”一位银行人士表示。
可能对楼市销售产生影响

上海、广州等地也纷纷传出二套房贷将被收紧的传闻。“有一种说法是央行可能统一发文严格规范二套以上商品房贷款门槛，另有说法称，各商业银行可以根据自身年内贷款发放情况调整二套房贷等信贷政策。”广州中原地产某高层介绍。“据公司上层了解到的情况，各银行放贷业务指标都已经基本完成，下半年肯定会收紧房贷发放。当然，我们的业务部门并不希望收紧。”一位知名房地产中介企业人士告诉记者，“如果说从紧的话，我们预计可能是‘一刀切’，非首套房一律只能贷六成，利率是否从高倒不好说。”

多数银行已经完成大部分房贷指标的说法得到多方印证。“除了指标问题外，有关方面也确实应该考虑给市场一定的紧缩信号，目前的房价和成交情况已经脱离市场正常轨迹。”一位银行业人士称。
市场人士介绍，最有可能引来政策转向的现象是投资需求“挤占”市场。“近期我们的业务中大部分都属于投资性质，非上海的购房者很多，来自浙江、福州、港台等都有，不过鉴于投资者的资金实力，他们的贷款成数不算多。”有中介表示。

21世纪中国不动产副总裁兼上海区域总经理张卫平直言，宽松金融政策下的信贷支持及股市回暖都在“反哺”楼市，目前上海二手房市场中热钱已经开始进入并对房价起到推升作用，如果后市出现价格继续上扬而交易量受到抑制的‘有价无市’局面，则有可能形成上海二手房市场的泡沫。

二套房贷政策走向将成为影响楼市销售的重要因素。凯奕投资副总经理赵炜表示，如果利率从基准利率的70%上调至110%，则足以对投资性购房者造成重大影响，“除了一些上千万元的大标的交易，中小投资者对信贷还是很看重的。”专家称。