城市更新、房地产开发、旧城改造，这些概念是一回事吗？在4月15日举行的2021中国城市有机更新与消费场景营造大会上，城市化委员会委员、中国人民大学国发院城市更新研究中心主任、原住建部政策研究中心主任秦虹进行的主题演讲围绕城市更新的话题进行展开，在对城市更新进行界定和阐释的同时，给出了检验一个城市更新项目好坏的评判标准。

  秦虹阐述的第一个观点是，城市更新不是房地产开发。她分析指出，房地产开发主要是解决增量需求问题，比如一个城市要发展要产业，要集聚人口，缺住房、缺商业、缺设施、缺办公楼，这些靠房产开发来满足。但城市更新不仅解决新的增长需求，更重要的是要解决城市发展中的很多问题，包括建筑的老化，功能的缺失，自然环境、文化环境的破坏修复，产业的升级等。为此，她认为不能按房地产开发的思路去做城市更新，也不能按照管理房地产开发的模式管理城市更新。

  秦虹阐述的第二个观点是，城市更新不同于过去的旧城改造。她说，过去不少城市做了很多年的旧城改造，主要的是拆房子、修路、建桥，主要是基础设施的更新，而我们的城市更新不是“新瓶装旧酒”，主要是产业、文化、环境、基础设施、居住条件的同步更新，这是一个更全面更广泛的概念，是一个全新的理念来指导城市的高质量发展。

  既然城市更新不是房地产开发，也不同于旧城改造，那么如何判断一个城市更新项目做得好不好呢？秦虹说：“如果我们做了一个城市更新项目，让它焕然一新，变成新的建筑，结果本地人不去，外地人也不来。我觉得这种更新就是失败的更新，是无效的投资。”她认为，检验一个城市更新项目的唯一标准，就是能否做到引人、聚人、留人，城市更新一切为了人，而不是形象。