北京市十五届人大常委会第十六次会议11月25日召开，《北京市物业管理条例（草案）》提交一审。

　　《条例（草案）》规定，申请成立业主大会的条件，提出建设单位也可以申请成立业主大会。另外，《条例（草案）》提出，物业服务费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。

　　现状：

　　业主大会组建难、决策难

　　随着居民对物业服务品质的要求不断提高，由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。

　　市人大城建环保委员会主任委员郝志兰表示，物业管理涉及广大人民群众切身利益，是社会普遍关注的热点难点问题，也是当前基层社会治理中矛盾比较突出和集中的领域之一，12345热线投诉量居高不下。

　　“从群众诉求、基层管理实践以及司法机关物业纠纷案件审理情况来看，北京物业管理中业主大会组建难、决策难，业委会运行、物业服务企业服务不规范，公共收益收支不透明，专项维修资金续筹难，物业服务费调价难，部分老旧小区缺乏有效管理，住宅小区管线权属边界不清等问题，仍较为突出。”郝志兰说。

　　公开征求意见：

　　希望加大对物业服务企业的监管

　　北京市司法局局长李富莹介绍，经市政府同意，10月22日，市司法局会同市住建委就草案送审稿启动为期30天的向社会公开征求意见工作。其间，共收到网上意见1379条。其中，整体性意见312条，占22.6%；具体条款意见1067条，占77.4%。总体上，公众认可通过立法进一步规范物业管理的必要性。

　　征集的意见认为，要进一步严格业主大会议定事项的程序，严格业委会委员的资格准入，严格对业委会委员的约束和监督，并需要进一步细化物业管理委员会的成立条件和职责。要防止前期物业加重业主负担，建议前期物业承接查验引入第三方监理。有意见提出，希望加大对物业服务企业的监管，解决小区停车难问题。

　　市人大城建环保委提出，在物业资质准入手段取消后，对物业管理人亟须加强事中事后监管，加快形成以信用监管为核心的物业管理市场监管体制。建议进一步发挥立法的推动和保障作用，建立物业服务履约考评机制，由街道乡镇通过业主评价、管理评价、专业评价等方式对属地项目的物业服务企业履约情况进行考评，对考评不达标的提出整改意见。

　　前期物业：

　　前期物业由建设单位承担

　　《条例（草案）》明确建设单位承担前期物业服务责任，规定前期物业合同的履行、费用交纳的起算时间，明确承接查验过程中建设单位应当向物业管理人移交的材料清单。

　　《条例（草案）》提出，建设单位销售房屋前，应当选聘前期物业管理人，签订前期物业服务合同。前期物业服务合同应当就前期物业服务是否收费、服务内容以及收费标准进行约定，约定的内容作为房屋买卖合同的附件或者直接纳入房屋买卖合同。前期物业服务合同期限最长不超过2年，具体期限在前期物业服务合同中约定。期限届满前3个月，由业主共同决定是否继续使用前期物业管理人。

　　《条例（草案）》对物业费也进行了规定，前期物业服务合同生效之日至承接查验协议生效之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。

　　业主大会、业委会：

　　5%以上的业主可申请成立业主大会

　　北京市司法局局长李富莹介绍，鉴于实践中存在的“自治失灵”问题，《条例（草案）》立足于为业主大会的筹备、成立及日常运行提供制度性保障，调整了申请成立业主大会的条件，规定除5%以上的业主、专有部分占总面积5%以上的业主外，建设单位也可以申请成立业主大会。同时，居（村）民委员会还可以组织符合条件的业主或者建设单位提出成立业主大会的申请。

　　符合业主大会成立条件的，街道办事处、乡镇政府指定居（村）民委员会工作人员担任筹备组组长；筹备组负责组织召开首次业主大会，并审议通过管理规约、议事规则，选举产生业委会委员和候补委员。

　　针对未能成立业主大会或者无法选举产生业委会的情形，《条例（草案）》创设物业管理委员会，赋予其组织业主共同决定物业管理事项的职能。

　　另外，《条例（草案）》明确社区党组织有权推荐业委会候选人，引导和支持业主中的党员积极参选业委会委员，通过法定程序担任业委会委员。

　　自治管理权监督：

　　业委会委员和家属不能与物业有直接利益关系

　　李富莹介绍，针对业委会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、行政监管空白、违法成本较低等问题，《条例（草案）》从把好人选关、增加备案制度、明确职责、增加禁止性规定等方面进行规范，细化街道办事处、乡镇政府以及居（村）民委员会的监督途径和方式。

　　有资格成为业委会委员、候补委员的需要满足，本人、配偶及其直系亲属与物业管理人无直接的利益关系，未被列为失信被执行人，未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为等。

　　业委会需要及时了解业主、物业使用人的意见和建议，督促业主交纳物业服务费用，监督物业管理人履行物业服务合同；监督管理规约的实施，对业主违反管理规约的行为进行制止；定期向业主通报工作情况，每半年公示业主委员会委员、候补委员交纳物业服务费、停车费情况等。

　　物业费：

　　实行市场调节价

　　《条例（草案）》规定，物业服务费实行市场调节价，由业主和物业管理人进行协商，并适时调整。同时，要求市住房和城乡建设行政主管部门发布物业服务项目清单，明确服务标准和内容，行业协会发布物业服务成本信息和计价规则，供协商物业服务费时参考。

　　对于专项维修资金，《条例（草案）》提出，物业买受人应当按照规定足额交纳专项维修资金；专项维修资金属于业主共有，业主大会可以自行管理或者委托住建部门代管；自行管理的，街道办事处、乡镇政府加强监督、指导；未选举产生业委会的，由住建部门代管。同时规定，专项维修资金余额不足30%时，应当补足，转移或者抵押不动产时，应当提供已足额交纳专项维修资金的相关凭证。

　　物业失管：

　　街道（乡镇）应急管理

　　《条例（草案）》提出，物业管理区域突发失管状态时，街道办事处、乡镇政府应当组织有关单位确定应急物业管理人，提供供水、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务，期限不超过6个月，费用由全体业主承担。应急物业服务期间，街道办事处、乡镇政府应当组织业主共同决定选聘新的物业管理人，协调新的物业管理人和应急物业管理人做好交接。

　　对于一些因政策等历史原因形成的物业管理中的特殊问题，《条例（草案）》也提出了一些规定。

　　比如，对于公房的物业管理，《条例（草案）》提出，公房尚未出售的，产权单位是业主，享受业主权利，承担业主义务；已售公房的业主转让公房前，应当按照标准补足专项维修资金；因继承、赠予等发生已售公房产权人变更的，继承人、受赠人等受让人应当按照届时适用的商品房标准补足专项维修资金。