又一个风平浪静的“金九银十”过去了。过去几十年形成的房地产行业淡旺季交替规律，近几年时常被打破。楼市进入限购、限贷、限价、限商、限售的“五限谱”时代，曾经的许多定律都已失灵，那么我们又该如何去判断当前中国房地产市场的发展现状，以及未来的发展趋势？

    “从物理量上来看，中国的住房发展过去成就巨大，未来仍有空间；但是从价值量上来看，中国的房价偏高，不可持续。虽然短期看房价有涨有跌，但从长远发展看，中国住房发展要解决的核心问题，我个人认为是要防止房价继续过快上涨所引发的风险。”10月30日，在人大国发院国家高端智库“名家讲坛”第一期活动中，主讲人中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员、原住房和城乡建设部政策研究中心主任、城市化委员会专家委员秦虹表示，应从五个方面建立房地产长效管理机制，促进房地产市场平稳健康发展。

    未来仍有空间

    如何去理解中国房地产市场的“昨天、今天和明天”？秦虹主张从物理量和价值量两个维度来看待过去40年的发展。

    物理量上看，在改革开放40年当中，中国住房市场取得了许多成绩。1998年停止福利分房时，中国城市人口4.1亿，人均总面积建筑面积18.7平方米，户均不到60平方米；而30年后的2018年，人口增长到8.3亿，在城镇常住人口增长了4.2亿的情况下，人均住房面积还从18.7平方米增长到了39平方米。

    当前，中国的住房发展水平与经济发展相适应，住房绝对短缺的问题得到基本解决。如果将户均1套房、人均1间房作为全面达到小康的居民指标的话，2015年实现了1.07间，2015年住在3间以上住房的家庭也达到了56%；住房的结构性问题在改善之中，人均30平方米以上的家庭户的占比始终在上升，人均8平方米以下的家庭下降明显；住房的品质和科技含量也不断提高，住房成新率较高，城镇住宅成套率从2000年的67%提高到2015年的86%，这些房子有完全独立的卫生间和厨房。

    历史上对于住房的发展，不同的时期存在着各种不同的声音，近期市场上也出现了一些悲观的论调，担心中国房地产市场是否会出现美国、日本曾经出现过的“泡沫破灭”的现象。但在秦虹看来，中国房地产未来仍有空间。

    原因主要有两个，其一中国的城镇化还是在持续。一个对比就是，日本在1989年房地产市场泡沫破裂时城镇化率已经停止了20年，也就是说已经有20年城镇没有新增常住人口了。而中国城镇化的进程仍然在持续，去年是59.5%，今年预计能够超过60%，未来还会提高到70%。而且，中国人口基数大，上升一个点就有一千三百多万人成为新市民；其二，改善型需求还远远没有得到满足。一方面，人口老龄化和家庭小型化的趋势之下，独居、小空间成为许多老年人和年轻人的选择，另一方面，收入增长、消费结构升级也让另一部分人有由小换大的需求。

    “防涨是为了防跌”

    但是不可忽视的是，如果从价值量指标来看中国的房地产，就会看到房价偏高这一普遍性问题，对全局有重要影响：

    其一，中国的房价收入比偏高。根据易居研究院发布的《2018年全国50城房价收入比报告》，绝大多数的省会及以上的城市房价收入比都在10以上，而1998年世界银行对多个国家进行的房价收入比调查显示，全世界96个国家的房价收入比的中位数是6.5。

    其二，住房租售比不合理，租金回报率低。租售比指的是每平方米使用面积的月租金和每平方米建筑面积的房价之间的比值，也是衡量房地产市场的稳定性和健康性的一个重要指标。从世界各国的发展经验来看，租售比在1:200到1:300之间，即租金回报率5-6%是比较合理的。然而在中国，北京这样的一线城市的租金回报率约1%，低于贷款利率。

    最后，住户部门新增贷款占比提高很快，居民家庭的杠杆率快速提升，直追日本、美国。 2015年以前，中国住户部门新增贷款占整个新增贷款的比例一直在22%以下，2016年达到了30%。“实际上我们这几年投机炒房的程度是下降的，但是为什么新增贷款占比还会提高呢？这和房价上涨有关系。假定过去买100万1套房子，三成首付贷款70万就可以了。但是同样这个房子如果涨到了200万，首付变成60万，就要贷款140万了，所以房价上涨贷款需求上升了。”秦虹说。

    因此她提出，长远看，中国住房发展要解决的核心问题是防止房价继续过快上涨所引发的风险，包括投机炒房需求继续上升、居民的支付能力减弱、家庭负债率提高，以及因此引发的金融风险、贫富差距拉大、出现社会危机等。

    “反过来说，房价大涨就会大跌，一定会对金融有影响。所以我们现在防止房价的继续大涨，实际上是防止它未来的大跌。”秦虹说，近几年中央要求地方严控房价的继续上涨，地方不惜用行政手段来管房价，实际上也面临着巨大的压力。但即使有压力和代价，也要抑制房价继续大涨所带来的问题。

    长效机制是一个政策包

    然而从宏观层面来看，房地产市场要平稳健康发展，完全靠行政手段显然是不可持续的。秦虹认为，房地产市场要平稳健康发展，从宏观看应解决最重要的三个机制问题：一个是公共服务均等化。如果公共服务均等化不做好，人们还是会“用脚投票”，到公共服务好的地方聚集，这个地方的房价肯定会上涨；另一个是控制好货币的总闸门，不要让老百姓担心贬值，还要有更好的投资渠道；最后，应发展好实体经济，不要让地方政府靠土地财政来过日子。如果地方政府都是靠土地财政来过日子的话，那么地价也会只能涨不能跌，同样会影响到房价。

    具体到房地产行业的制度建设上，建立房地产平稳健康发展长效机制无疑是最重要的方向。尽管到目前为止也并没有一个对“长效机制”进行解释的文件出台，但在秦虹看来，长效机制是一个政策包，包括坚持“房住不炒”的长期定位、构建“租购并举”的住房体系、实施“因城施策”的调控思路、确立“城市负责”的工作机制和实现“市场平稳”的发展目标等五个方面。

    首先在定位方面，秦虹指出“房住不炒”的定位，很多企业和地方政府的认识远远不到位，觉得它是一个口号或只是对购房者的要求。但她认为，“房住不炒”是中国住房发展的各项政策的顶层设计要求，是一个发展纲领，会在各个路线执行的政策中予以落实。它涉及整个房地产全产业链，无论是买房者还是供地者都要落实这一要求，金融政策和税收政策也都要为这一目标服务。

    在供应体系上，无论住房发展情况如何，全世界国家的供应体系都由政府保障和市场配置共同组成，包含四个类型住房，即保障性的租赁房、保障性的产权房、市场提供的租赁房和市场提供的产权房。下一步应该根据不同的城市各自的特点和需求，确定好四类房的供应比例。

    具体政策的制定和执行当中，不搞全国一刀切，实行因城施策、一城一策，原来要求地方负责，现在已经把责任明确划为城市，实行城市负责制，城市政府对本地房地产市场的平稳健康发展负总责。

    目标方面是“市场平稳”，包括三稳，即稳地价、稳房价、稳预期。地价是前提，稳房价是结果，稳预期是根本。要通过长期的房价稳定和各种政策的调整，让大家没有必要投资炒房，回归住房的居住属性。