10月16日，上海市浙江商会产城发展联合会第四届会员大会暨城市发展高峰论坛在在上海举行，会上全国房地产商会联盟执行主席、中国产城发展联合会联盟主席、城市化委员会副主任顾云昌发表演讲。他认为，现在中国的城市发展战略，可以概括为两大变化、两大完善。

　　顾云昌表示，城市内部要产城融合。一要讲功能融合，二要讲速度融合，三要讲政企融合。产城融合，以城兴产，以产促城，产城结合，协同发展。

　　顾云昌说，城市跟城市之间，强调以中心城市为引领，促进城市群的发展，还有若干个城市圈，讲的都是大的概念，而不是强调小城镇。

　　以下为演讲文字实录：

　　【主持人】：谢谢，接下来请出的是全国房地产商会联盟执行主席、中国产融城发展联盟主席顾云昌。顾主席两次获得国家科技进步一等奖，曾多次参与国家房改政策的研究制定。掌声有请。

　　【顾云昌】：感谢大会的邀请。我们改名以后叫产城发展联合会，让我讲讲产城融合的问题。这个问题是一个很好的命题，我今天讲三个问题。

　　【顾云昌】：一、从三个案例看产城融合。

　　第一就是北京望京和亦庄，曾经是睡城和空城。各地都是80年代开始搞经济开发区，很多到了晚上就是空的、睡城。为什么出现这样的现象？因为我们产、城是分离的。带来的问题譬如，交通拥堵，环境不好等。

　　【顾云昌】：第二个案例是英国的小城镇。五六年前我考察过英国的小镇，因为听说英国的小镇搞得很好，第二次世界大战后，英国有许多房子因为战争被破坏了，好多军人转业后没有地方住，政府就决定在伦敦周围盖很多小城镇。我想考察他们的经验，问他们怎么规划、设计和配套的。结果他们说，我们小镇第一个要解决的问题，就是就业。英国小镇在开发中，刚开始是盖住宅，结果盖了以后，没有就业的岗位，都到伦敦去就业了。所以后来高速公路、轻轨都有了。当时差不多95%以上的人就业在城里，也是睡城。后来第二批要求，必须有50%的人在当地就业。第三批的时候，要求90%以上应该在当地就业。英国从实践中得出了结论，必须产城融合。所以把就业放在第一位。我们80年代没有考虑这个问题，现在大家会感觉这是个问题。

　　【顾云昌】：第三，最近看到消息，李强书记说，要把产业园区建成特色小镇。特色小镇类似于小的城市。城市，实际是两个概念，一个“城”，一个“市”。在古代，一部分人劳动力解放了，居住在一起，但为了安全起见，挖了护城河，建了城墙，这叫“城”。城里没有供应粮食、布匹，所以必须有个市场。城市就是这么形成的。所以城市本身就是产城的概念。我们在发展的过程中，恰恰把这一点忘了。现在，从产城分离，到产城结合，现在要谈产城融合，就是比单纯的结合更有层次。

　　【顾云昌】：二、产城融合的涵义和意义。

　　1、产城融合是重要的城市发展战略。

　　个人认为，现在中国的城市发展战略，可以概括为两大变化、两大完善。

　　一是中心城市引领城市群发展。十九大提出城市群的问题，城市群要发展，但大中小城市要协同发展，现在明确提出，以中心城市引领城市群发展。中心城市的引领作用，全世界的中心城市GDP，特别是单位平方公里的GDP经济密度都在中心城市，在伦敦、纽约、东京。而中国在深圳、上海。深圳密度最高，每平方公里大概9亿多，而我们上海只有一半。实际上我们的城市密度不够。中国人口密度最高的是郑州。将来无论是房地产发展也好，还是产城发展也好，还是在中心。

　　【顾云昌】：二是产城融合，以城兴产，以产促城，产城结合，协同发展。城市跟城市之间，强调以中心城市为引领，促进城市群的发展，还有若干个城市圈，讲的都是大的概念，而不是强调小城镇。城市内部要产城融合。

　　【顾云昌】：2、高质量发展城市经济。产城融合是高质量发展城市经济或提高单位面积GDP的一个重要手段。有几个“化”，土地集约化：土地单位平方米的产出，国家的产业用地占了整个建设用地的20%左右，而伦敦只有5%的产业用地。我们工业用地占得很多。为什么我们的密度越来越高？因为居住用地占比过低，工业用地占比太高。所以要通过产城融合进行调整，使土地集约化。

　　产业集聚化：越集聚产值越高。产业生态化：不能一个地方只有一个产业。还有环境生态化：现在在产城分离的情况下，环境生态是有问题的，大城市病就是这么产生的。就业人口就地化：配套设施更优化。

　　【顾云昌】：3、充分体现以人为本的城市发展理念。我们现在提新型城市化，跟过去的差别，主要体现在以人为本。现在新型城市化的目标是两个。第一，提高城市人口的素质和城市居民生活的质量。也就是在产城分离的情况下，我们的生活质量不高。要通过规划上的调整，提高人口、居民生活质量。第二，提高人口素质。还有农民工市民化。城市化现在60%不到，但真正的本地户籍人口城市化只有41%、42%。要提高人的生活质量和素质，拥抱美好生活。

　　【顾云昌】：三、产城融合的几个要点。

　　产城融合现在已经在做的几种类型。

　　1、工业园区/产业园区补充城市功能。李强书记强调，要把产业园区变成特色小镇，主要就补充城市功能来说，住人的，就是城的功能，把居民引入，商业引入，还有相应的配套，学校和医院做好，不能变成空城。伦敦有金融城，是以金融为主的特色小镇，主要是通过对城市功能的补充达到这个目的，变成每个地方都是产城融合的。工业园区主要用来补充城市功能，完善配套设施。比如北京，现在发展了许多商业、搞了很多写字楼，服务业也大量引入，使望京现在不是睡城了，也解决了很多当地人的就业问题。

　　【顾云昌】：2、旧城改造更新，使得产业升级提档。上海城市更新做得不错，北京也在开展。因为过去的旧城主要是人的生活功能，城的功能，现在通过更新，产生了三个方面的效益：一是土地更优化，通过产业结构调整把不适合在市中心的产业搬离甚至取消，适合的、高新的、文创的引进来，产业结构进行调整。二是优化土地资源配置，建设用地过多的要调整，住宅用地怎么更优化。三是环境的改善。通过城市更新，激发城市当中的产业活力，使产业在新的环境下进行发展。

　　【顾云昌】：3、新城市(40.220, -1.66, -3.96%)新城区的融合发展。过去已经做的，通过更新、补充城市功能实现产城融合，新开发的一定要按产城融合思路进行融合发展，促进城市健康成长。

　　【顾云昌】：下面讲三个融合。一要讲功能融合，二要讲速度融合，三要讲政企融合。

　　1、功能融合。

　　“三生”：生产、生活、生态，三个方面在产城融合中一定都要关注到，不能光为了发展经济而牺牲环境。考虑如何进一步提升生活质量。

　　“三产”。传统讲产业，工业，实际是一产二产三产，千万不能说这个产就是工业。比如现在我们搞田园综合体，城乡之间的差距通过田园综合体，特别是土地法、房地产法规都有一定的调整，集体土地入市已经成为现在正在开展的一项重要的工作。这样既保证了城市居民过田园生活，又可以使农民富起来。产城融合的案例越来越多，大家都在不断创新。

　　这个功能，一定是“三生”跟“三产”的融合。

　　【顾云昌】：2、速度融合。工业化跟城市化、工业化与生态化、城市化与生态化三个方面要互相融合。有的国家是工业化走在前面，城市化走在后面，现在要补充城市化。有的工业化搞得好了，生态没有跟上，现在要把生态搞起来。还有城市化跟生态化。这些都是速度融合的问题。速度不融合，工业化发展了，生态化没有跟上，生活条件不具备，往往就会发展不起来，造成人才流失。另外就是城市化与生态化。

　　【顾云昌】：3、政企融合。政府编导、规划先行，然后各种找组织，企业和产业进入。规划中要把住区跟产业园区有分有合，生活设施要配套，规划很重要，一方面编，一方面导。因为不可能编了以后不管了，导也得下去。真正唱戏的，是企业。中国的房地产是分两个地产，一个是住宅地产，就是周总讲的，过去我们是大开发，搞住宅，第二是产业地产，过去二十年我们主要做的是住宅地产，因为住房短缺，现在已经阶段性饱和了。住宅以外的产业地产，包括写字楼、酒店、大商场，园区。现在要补的，就是产业地产的课。这些地产怎么发展？

　　【顾云昌】：住宅地产比作“龙”，产业地产比作“凤”，现在要“龙凤呈祥”，这个“龙”二十年前腾飞了，现在要飞行万里，保持平稳，“凤”刚开始起舞，“凤”还分“凤”和“凰”，把生产型的产业叫“凤”，生活性服务叫“凰”。巨龙腾飞，凤凰起舞，最后形成龙凤呈祥的景象。这是房地产的高境界。现在讲产业地产，就是凤凰起舞，有生产性的，有生活性的。特别是我们国家提出幸福产业，美好生活。文旅、康养、体育、健康、培训等，这也是产业。所以我们搞房地产不光要搞住宅地产，还要搞产业地产，不仅要有生产性服务的，还要有生活性服务的。房地产就要为美好生活服务。产城融合，既要把住宅搞好，也要把产业一二三产的楼宇搞好，毕竟房地产是一个载体，住宅是住人的载体，还有产业的载体，这两个载体的开发是不一样的。所以我们要把企业唱戏的事情想清楚，以后我们唱戏不仅仅是快速周转的问题，要长期持有，经营好服务好运营好。

　　【顾云昌】：最后讲三个转型。

　　1、向前端延伸。向一级工地开发延伸，比如华夏置业，许多开发商拿地的时候就表明我是产城融合的，土地开发可以一起做。也可以联合产业单位一起做。比如浙江有家公司跟3D打印建筑一起做，政府是欢迎的，你搞住宅开发，往往政府不感兴趣。如何以产业领衔，产城发展联合会有许多产业，一起拿地一起开发。第二就是联合产业单位，地方政府苦于找不到好的产业，要把好的产业组织起来，把产城融合的规划开发、管理运营做好，那一定是受政府欢迎的，也是我们的发展方向。

　　【顾云昌】：2、向后端发展。产城融合的开发发展，必须在招商、运营、服务方面做出大的文章。现在我们缺的是招商能力，特别是运营、服务的能力。运营商、服务商都是产业，我们要跟他们合作，开始就要做好准备，运营谁帮我们运营，有不同的产业运营团队，最后做服务，可以有很多服务行业，因为城市功能不是一下开发了就完了，是要永续发展、可持续发展。所以要把招商、运营、服务的事情做好。我们商会产城发展联合会应该多多交流，进一步扩大范围，把所有产业团结在我们周边，这样形成融合发展，我们是龙头。

　　【顾云昌】：3、向创新进军。主要是投融资的问题。要发现和培育产业IP，新IP。因为我们搞产业地产过程中，产业地产有自持的，运营的，所以融资环节跟住宅地产不一样。比如银行贷款，光靠银行的贷款，恐怕不大符合产业运营的要求，所以必须在投融资方面有所创新。比如基金、资产证券化来推动金融业的创新。现在产业链比过去复杂得多，难度大得多。另外要不断发现和培育新产业，符合美好生活需要的各种产业，比如健康产业，全世界的养老地产，老年地产的产品大概5万多种，据说日本就有3、4万种，现在我们只有3、4千种。这个IP要不断创造，有的机构善于招商，有的善于运营，有的善于服务。最近我到云南4次，云南提出“康养旅居”的概念，这个概念很好。老百姓(71.190, -3.36, -4.51%)的住房，过去没有房，现在实现了“住有所居”，下一步要实现“住有宜居”，“住有乐居”。现在大家有钱有闲了，过去是旅行，现在要旅居，住半个月一个月，在那里住下来，调养身体、享受美好生活。

　　【顾云昌】：要有内容，要开发健康产业，旅游产业，让人住下来有事干。这样的房子也是住宅，但是跟我们的住宅是两码事，这些接下来大有发展空间。除了写字楼、宾馆、商业以外，都是新兴产业地产。现在我们去库存，去得不错，但去的主要是住宅地产库存。最近写字楼空置率很高，租金下跌。如何做好这些？都是接下来要做的事情。如何把这些资产盘活，真正做到产城融合。我算了一笔帐，所有的库存，大概4.9亿平方米，其中非住宅的库存占了54%，46%是住宅，每年竣工量80%是住宅，20%是非住宅，但非住宅占了总库存的54%。当然，这里面也有规划、运营的问题。

　　总之，产城融合方面，有许多事可以做。今天这个会很好，学到了很多的东西，通过这个联合会看到了我们未来中国房地产发展的走向和希望。

　　谢谢大家！

　　【主持人】：谢谢顾主席的演讲。也要感谢今天三位专家给我们做的主题演讲。当然更要感谢各位领导、各位嘉宾、各位企业家们一下午的见证聆听和陪伴。谢谢各位！