过去数十年中，城市化进程不断加速，再加上新农村建设、农民上楼等因素，使得农村闲置房屋越来越多。据自然资源部等相关部门统计，“全国农村至少有7000万套闲置房屋，农村居民点空闲和闲置用地面积更是多达3000万亩左右”。

　　如何盘活闲置农宅？近年来，各地已有许多尝试，如地票、生态田园、休闲农业等。对此，住建部住房政策专家委员会副主任、城市化委员会副主任顾云昌在接受新京报记者专访时表示，“宅基地使用权的自由流动，应该是未来改革的目标。同时，改革应把农民利益放在第一位，使农民真正得利”。顾云昌认为，关键的问题在于，闲置宅基地盘活，要搞清受益者是谁的问题，“如果农民在流通中并未获利，或者获利极少，那就很难持续”。

　　闲置农宅进入流通领域 制度瓶颈已破解

　　新中国成立以来，中国土地制度经历过多次改革，从上世纪五十年代的土地改革，到改革开放之初的家庭联产承包责任制，每一次改革，都带来了农业生产、农村社会结构的剧烈变化。

　　如今，新一轮的土地改革正在进行中，顾云昌说，“这一次的改革，其实不仅是农村土地的改革，而是城乡土地的改革，在未来，城乡土地应该可以自由流动，宅基地亦是如此。当前，大量闲置农宅难以有效利用，白白浪费，但城市居民却不能买，归根结底，还是产权问题，农宅目前还只能在农民之间流动，无法实现城乡间的自由流动”。

　　2013年，我国启动农地确权工作，2014年底，我国首次明确农地“三权分置”规则。至2018年，已经基本完成承包地确权工作。2019年中央一号文件指出，力争在2020年底前，基本完成宅基地确权工作。

　　“三权分置为使用权的流通提供了条件，实际上，城市的房屋也是所有权和使用权分离的，土地所有权是全民所有制，使用权归个人”，顾云昌说，“农村房屋的流动，其实不存在技术上的难题，随着农村土地改革，制度上的难题也不存在了。在保证耕地红线、不能私有化、农民权益不受侵犯三个基本底线的基础上，可以尝试不同的方式，促进闲置农宅进入流通领域”。

　　建设用地入市仍缺乏实施规则

　　中国的城市化仍未完成，专家预测，未来还会有2亿人进城，这是否意味着乡村会进一步衰退？顾云昌并不这么认为，他说，“在发达国家有一个普遍的现象，当城市化完成或接近完成时，会出现一个逆城市化的潮流。什么意思呢？人们进城工作，有了一定的经济基础之后，又会往回走，在乡村购房。乡村的房子价格便宜，环境还好，改造成别墅后，或者度假用，或者白天进城上班，晚上回到乡村住。这就是逆城市化，是一个重新发现乡村在人类生活中重要性的过程。”

　　不过，在中国，这一现象并未出现，顾云昌说，“城里人到乡村长期租房，或者买房，理论上是行得通的，但目前城乡之间土地分割的现状，使得有这样想法的人，很难有实现的机会”。

　　在城乡之间自有流通之前，是否还有变通的方法？顾云昌说，“也有一些其他的方法可以借鉴，比如由政府主导，在城市周边的农村建造公租房、长租房等，吸引城市居民到乡村居住、生活，但这一点目前也还很难做到。”

　　2019年中央一号文件提出“农村建设用地入市”，此前各相关部门也曾多次出台相应的规定和文件，顾云昌说，“目前，政策层面已经不存在什么问题了，但在实施方面，还缺乏相应的具体规则。改革的理念，要真正落实到现实中，还要做很多工作”。

　　千篇一律农家乐供给过剩

　　近年来，随着乡村振兴的持续推进，农村旅游发展迅速，但另一方面，千篇一律的乡村游、农家乐、农家宴等，也引起了不少专家学者的担忧，在前不久由中国人民大学举行的一次乡村振兴峰会上，著名学者温铁军就表示，“乡村文旅产品的供给，已经出现过剩的现象”。

　　“不一定非要农家乐，盘活闲置农宅的方法有很多”，顾云昌说，“大城市的周边，农业旅游产品还有市场，但一些偏远的农村，或者小城镇的周边，乡村游、农家乐的受众很少。在这样的情况下，还要发展旅游、发展农家乐，显然是不理智的”。

　　盘活闲置农宅，需要因地制宜的创造，而不是一味地模仿，顾云昌介绍说，“比如复垦，对于旅游业难以发展、或旅游收入不足以支撑一个产业的地方，复垦确实是一个选择，但关键的问题在于，闲置宅基地复垦之后，受益者是谁？产出的部分，有多少是归于原主人的？农民利益要优先保障。再如田园综合体，上海等地多有尝试，开发商收集闲置的宅基地，改造成田园综合体，吸引城市居民来休闲、居住，甚至种植等，这样的做法同样存在受益者是谁的问题，如果农民在流通中并未获利，或者获利极少，那就很难持续”。

　　农民不能自由交易 盘活可能走向误区

　　宅基地的所有权、资格权、使用权“三权分置”中，资格权和使用权属于农民个人，顾云昌说，“宅基地流转中，人们更多注意的是使用权，而忽略了资格权。资格权怎么体现呢？我想应该体现在宅基地的自由流转中”。

　　当前，不少地方利用闲置宅基地的方法，都是以村集体为主体，而非以村民个人为主体，甚至有些村子不允许村民个人经营农家乐、民宿等，必须由村集体统一征收后再向外招商。“这种现象是值得警惕的，宅基地的所有权是属于集体的，资格权和使用权都是农民个人的，为什么不让农民自由经营呢”？

　　顾云昌认为，必须警惕某些村集体过于强势的现象，“基层组织的建设仍需加强。很多村子里，村干部都是最富裕的，当然，他们可能是合法合理致富的，或者致富后才成为村干部，但也不能排除有一些村干部利用职权为个人牟利的现象。有些村干部非常霸道，在村里面说一不二，不允许农民自由经营，这其实是侵犯了农民的资格权和使用权。所以，必须要尽快完善法律法规，切实保障农民的权益，一方面防止基层组织的腐败现象，另一方面，也要防止以集体利益为名，侵占农民利益的现象”。