11月1日，经过30余轮竞价，保亿置业集团以总价6.4亿竞得重庆两江新区蔡家组团H分区。此次竞拍，保亿出于怎样的考虑？又将如何推动两江新区的城市化？未来，保亿的发展战略是什么？为此，本刊专访了保亿置业集团有限公司副总裁张俊。 

品质地产推进两江新区城市化

对于此次竞拍重庆蔡家组团，张俊表示，从区域发展的角度看，重庆两江新区作为我国内陆地区唯一的国家级开发开放新区，是继上海浦东新区、天津滨海新区后，由国务院直接批复的第三个国家级开发开放新区。未来前景非常看好。

从集团的发展战略来讲，竞拍两江新区蔡家组团，是立于未来保亿将建立“东海沿线、环渤海沿线、西南地区”三大地产产业基地目标的基础上，在继深耕西安成功开发风景大院、风景御园两大项目后，重庆是保亿西南地区产业基地的另一重要开发城市。

“可以说，重庆蔡家组团地块的取得，标志着保亿置业集团进军重庆市场的良好开端，打造中西部地产产业板块又一重大突破。”

据了解，蔡家组团作为两江新区的重要组成部分，也是重庆市规划建设的11个外围组团之一，区位优势明显。近期（2020年）规划建设面积31平方公里，人口30万人，其产业定位为“四高”，即“高新技术、高端商务、高档次娱乐、高品质住宅”。

“这非常契合保亿‘和谐空间、品质生活’的企业理念和‘打造城市近郊品质住区’的产品目标。”

随着我国城市化步伐的加快，高度的社会责任感让一部分实力雄厚的开发商接过了“接力棒”，成为城市开发中不可缺少的角色——城市运营商，扮演着促进区域经济发展、提升城市竞争力不可或缺的力量。

做为城市化建设的重要参与者，保亿一直在努力承担城市运营者的角色，通过近20年的发展，不仅形成了普通住宅、写字楼、商业、高档别墅等多条产品线，提供多种城市人口的居住生活办公需求，并在全国多个城市的城市化进程中充当着先行军的角色，如杭州的风景蝶院、西安的风景御园、上海崇明的风景水岸等项目。

“未来，重庆蔡家组团的开发建设也是如此。”张俊表示：“我们集团一直秉承快速开发的经营方针，通过打造品质城市景观和品质生活空间的两大产品理念，运用多年累积的产品开发经验，从园区规划、建筑、景观等方面为更多的重庆市民创造良好的城市景观，舒适、和谐的生活空间。”
“希望我们的产品能够与城市形成和谐，让居住者有良好的居住体验，我想，这也是我们对城市建设应负的责任。”

打造二三线城市最具竞争力的专业地产集团

创立于1991年的保亿集团，是一家集房地产开发、物业管理、商业贸易、实业投资等核心产业于一体的大型现代化集团企业。经过近20年的默默耕耘、潜心发展，目前已拥有17家直属公司和4家参股企业，总资产逾80亿。作为集团的主导产业，其地产开发已进入杭州、宁波、舟山、台州、上海、西安、重庆七大城市，开发规模超300万平方米。

张俊介绍说，目前保亿正在打造全国三大地产产业基地，一是东海沿线（上海、杭州、宁波、舟山）；二是环渤海核心区域；三是中西部地区（西安、重庆、昆明）。并已基本形成“城市近郊品质住区、未来城市中心高端住宅、城市新区产业写字楼、老年旅游复合地产”四大产品系列。在发展策略方面，保亿将紧紧围绕深耕已进城市、大力拓展新进城市的发展目标，取得持续稳健发展。

“应该肯定地说，城市化进程将直接拉动未来二三线城市的房地产市场。所以，我们在打造三大产业基地内的新进城市选择中，也会更多地倾向于进入一些二三线城市。”

他解释说，随着近几年城市化水平的提升，我国一线城市的城市化水平已达60%以上。按照国际经验，城市化水平超过70%将进入城市化放缓阶段。而在现实生活中，北京、上海、广州等一线城市因出现饱和状态而随之引起交通、就业、住房等诸多突出性问题，影响和制约了区域间的均衡发展，出现了目前一线城市过度发展，二三线城市发展不够的局面。房地产企业在一线城市发展中面临“用地短缺、企业运营成本上升、房价高涨”等困境。

他认为，在这样的背景下，二三线城市的城市化水平相对不高，居民居住品质不高，另外众多地产企业开始关注二三线城市，也与国家城市化战略开始关注中小城市有着密切的联系。

“2009年末的中央经济工作会议以及2010年的中央一号文件都指出，中小城市和小城镇将是中国城镇化发展的重点，要在推动中小城市城镇化的过程中，解决人口过度向一线大城市集中，城乡发展结构不平衡等问题。”

在张俊看来，这是国家从整体规划层面明显透露出城市化重心转向中小城市的意图：政策首先为二三线城市地产发展释放出利好；现状亟待改变。而这也给二三线城市的房地产发展带来了良好的契机。

他表示，随着国家城市化战略支持，城乡一体化的推进，轨道交通的快速发展，以及户籍制度的改革等等，都将促进二三线城市的快速发展，也一定会给地产发展带来巨大空间。“正是这样的背景让保亿确立了企业的发展目标——通过快速开发的核心理念，打造全国二三线城市最具竞争力的专业地产集团。”

房地产开发是城市化的缩影

谈吐不凡，温文尔雅，这是许多人对于张俊的评价。采访中，张俊除了从城市化的角度阐释了保亿的发展战略，还从多个角度阐释了自己对于城市化的认识。
他说，城市化水平一直是公认地体现城市现代化的重要标志，纵观世界各发达国家社会经济发展的历史，无一例外地经历了农村劳动力向城市非农产业转移的过程。我国的城市化实际上是伴随我国的经济结构调整和增长的过程。

改革开放初期，我国通过农村经济体制改革、先进城后建城、发展新城镇等措施，城市化取得了一定的发展。上世纪90年代以后，随着城市化建设的全面推进，以城市建设、小城镇发展和普遍建立经济开发区为主要手段，城市化水平显著提高。张俊认为，我国城市化水平从1978年的17.92%上升到2009年的46.6%，国内一线省份城市化率高达60%以上，都是有力的说明。

另外，张俊认为，处于城市化加速发展阶段的中国也一定会遵循着城市规模迅速扩大，城市数量迅速增加，城市地域大幅拓展并出现城市密集地区和大城市连绵区的趋势发展。

据国家统计局专家估计，在现有发展水平上，城市化比重每增加一个百分点，直接消费可拉动GDP增加0.5个百分点，张俊表示，从这个角度来看，城市化水平是国民经济增长的重要推动力，并起着至关重要的战略意义。

“如果从房地产的角度来说，房地产与城市化进程密不可分，城市化是房地产发展的重要基石。”作为房地产行业的从业者，张俊结合自己的职业经历谈到，城市化的重要表现，就是人口流动，初期的农村人口流动到城市，中期表现为小城市向大城市流动等等，转移到城市的农村人口需要解决户口、住房、就业、医疗、子女教育等问题促进了城市社会事业投资，共同推动社会总需求得到稳定和快速增长。在国人“居者有其屋”的主导思想影响下，大量人口涌入城市，必将产生大量的基本居住需求，也为房地产的开发提供了良好的需求基础。

同时，从某种意义上说，房地产开发，也是城市化进程的一个缩影。“比如，我们刚刚拿到土地的时候，往往是某个被征用的农村集体用地转为国有用地。一些土地情况良好的，周边马路已经修建完毕、有少量配套，要么道路、配套都还只存在图纸中。土地开发后，随着居住人口的增加，周边的商铺陆续开张，人气渐渐兴旺。曾经的不毛之地就会与城市繁华中心无缝衔接，成为另一个繁华中心了。”

“我所亲身体验的城市化，完全符合城市化地理学上的解释，是一个地区的人口在城镇和城市相对集中的过程。这也让我感到，城市化意味着城镇用地扩展，城市文化、城市生活方式和价值观在农村地域的扩散过程。”

尽管城市化促进了房地产行业的发展，张俊认为也要关注它引发的众多问题与挑战，比如人口总量快速膨胀、日趋严重的环境问题、住房制度不健全等等，以及城乡建设与土地制度、城市建设与住房保障、建筑节能环保等多个热点议题。“这些表明，城市化进程也在不断对房地产行业提出更高的要求。”