人物简介——马跃成：知名财经地产评论人、研究员级高级工程师，致力于宏观经济政策分析，在财经类报纸杂志和网站平台发表大量文章，有一定影响。

　　一线城市楼市调控政策出台已近两月，从土地市场的“地王”频现和楼市只涨不跌的现状看，外部资金向楼市流入的趋势似乎并没有改变，楼市似乎又出现了“屡调屡涨”的怪圈。《城市化》杂志就此现象专访了业内人士、地产观察者马跃成。

　　《城市化》杂志：楼市调控“屡调屡涨”，本次调控最终是否也难逃“屡调屡涨”的怪圈？做为一位普通市民对这种“屡调屡涨”的调控持何看法？

　　马跃成：这一轮的调控已经有两个多月的时间了，从实际效果来看，不尽如人意。最主要的指标就是房价还没有出现明显下降，北京的新房均价在上个月末的一周，还出现了上涨1万元的情况，虽然这应该主要是高档楼盘销量造成的数字问题，但也说明了，在一些地方，人们的购房热情仍然高涨。既然人们购房热情不减，就说明人们预期房价还会再涨，也就是说，人们对这轮调控的结果没有太大的期待。

　　作为一个普通市民，肯定对“屡调屡涨”的结果感到很失望，这也应当是中央政府的态度，否则，“越调越涨”调控的意义何在？这次调控以来，也出现了交易量明显下降的现象。但是，交易量下降肯定不是调控的目的，任何一个市场都不希望交易量下降，何况我们还正面临去库存的巨大压力。另一方面，楼市的问题，或者说人们对楼市的不满，也不是因为买房的人太多。楼市调控的根本原因，是房价上涨的太快，准确地说，是房价太高了，大大超出了社会的承受能力！

　　现在很多地方，特别是大城市的房价已经与工资收入没有关系，也即是说，工薪阶层已经被排除在购房对象之外了，房地产市场只是富人们的俱乐部，这是非常可怕的事情。

　　《城市化》杂志：备案价格为什么会形同虚设？

　　马跃成：北京新政第一天，市住建委的领导带队检查北京一些项目，未发现大的违法乱纪现象，个别销售手续不全的要求补办，捂盘惜售的一家没有。领导们很高兴，似乎是北京的“京八条”威力强大，一夜之间就改变了北京楼市的疯狂局面。有一个问题,需要注意,就像猫捉老鼠一样，现在玩的开发商主要不是硬着和政府来干，他们主要是玩销售技巧，手段多了去了，人们看到的都是“日光盘”、“售罄”……等等，其实都在闷声大涨价呢！

　　在制度层面，政府其实是有制度安排的，比如说预售价格备案制度，就是开盘的销售价格，不能超过备案制度，那么现在的房价都比备案价格高出来了一倍左右，他们是什么手段？有人说是阴阳合同？这么明显的违法现象，购房人为什么愿意买单？这些问题，应该好好查查！各个项目对预售价格的执行情况，这些项目在去年，或者是前年立项的时候，都在住建委申报了预售价格，当时规定，项目开盘的时候，是不能超过这个预售价格的。去年、前年，楼市低迷，价格涨不起来，相信开发商申报的价格也绝对不会高于周边房价。现在，很多地区的房价都上涨了一倍，这个关键点，为什么不能检查一下，把房价打回原形？这个最该检查的东西，为什么不查？

　　《城市化》杂志：有人认为本次调控是最具杀伤力的“组合拳”，你觉得哪一条最让开发商头痛？

　　马跃成：我不太认为，这轮调控是最具杀伤力“组合拳”的观点，从调控主体来说，这轮调控主要是地方政府在各吹各的调，名义上是“因城施策”，有地方政府主导的调控，一方面不具备“最具杀伤力”的条件，地方政府的资源和权力必定有限。另一方面地方政府对高房价有天然的依附关系，他们不但要把高房价当政绩，还要吃土地财政。

　　当然，虽然这次的调控措施大部分都是原来调控政策的翻版，但是也有创新，比如北京市出台的“限房价竞地价”措施，让开发商制造地王，无节制地上涨房价的企图难度陡增。不过“限房价”也要实事求是，结合社会实际，如果拿出一个“天价”作为招标的天花板，这个政策的意义也就不大了。

　　《城市化》杂志：近来的房价用“上窜下跳”来形容一点也不为过，开发商和购房者似乎都有些难以适从，你认为开发企业和购房者应该如何面对？
  
　　马跃成：应当说，作为购房人和开发商都不希望房价“上蹿下跳”，房价不稳定对谁都没有好处，让市场风险在无形中大大增加。但是，由于人们都不愿意被混乱的市场抛弃，开发商就自然参与到推波助澜之中。购房人有的担心房价再涨会造成经济埙失，于是就抢着入市。而那些投资者更是起劲地为房价上涨摇旗呐喊。

　　作为理性的开发商，应当审时度势，不要在房价上纠结，应当在打造项目品质上下功夫，比如在环境、养老、社区建设等方面出精品，敢于承担社会责任的开发商，一定会得到社会更多的回报。而作为购房者来说，情况差异性很大，对投资者来说，投资机会永远存在，就需要在地段、项目上多比较研究，找潜力楼盘下手。而对自住需求者来说，只能根据个人情况，量力而行。

　　如果我们回顾一下，北京市领导曾在两会上甚至曾苦口婆心地劝导市民，不要急于买房，相信我们一定能把房价控制下来。结果呢？

　　其实，不仅仅是领导的讲话今不如昔，政策层面也只是限定在限购的措施上，上次限购效果明显，但是，这次限购就要大打折扣。因为，拿北京的政策来说，外地户口在北京满五年社保的可以按照政策购房，上次的时候，满五年的人很少，但是，现在满五年的人多了去了，能不能再出台一个满十年社保的政策吧？同时，有了上次的斗争经验，人们规避政策漏洞的方法也要成熟的多了。

　　还有一个重要问题，是政策的多变性，让人们对政策效果的信心大打折扣。比如90/70政策，应该一直执行下去，大概就不会有今天的局面了。但是，这个政策制定没有超过一年，就事实上没有再严格执行了，去年突然作废了这个政策，甚至还鼓励开发商搞大户型，把两套小房子改造成大房子，甚至把商业用房也改造成住宅用房，土地性质都可以变了。这么折腾下去，谁能不担心，明年的方向标就又转过来了！

　　北京这次最严格的政策就是，限定项目价格，但是，这个价格是多少并没有说，按照去年的周边价格是一回事情，那么这次疯涨就要让人们付出代价。如果按照政府限价房的价格标准，人们一定会欢呼万岁。但是，如果，按照现在的周边价格，这次调控又有多大意义啊，这个价格一是人们无法接受，二是价格很多都是假信息，根本没有成交，如果因此上当，岂不是钻进了人家设立的骗局。