非常高兴参加由中国国际城市化发展战略研究委员会主办、保亿集团承办的第二十四期城市化茶话。今天我将从“十三五”宏观经济走势、房地产两极分化问题和未来我国经济发展趋势等方面跟大家交流。

　　第一个问题：关于“十三五”宏观经济走势。总的一个判断仍然不乐观。今年我国的GDP大概在6.7%左右，这意味着6年持续下滑，也许在2016年年底基本能稳定下来，但在L型的底部还需要徘徊一段时间。

　　90年代的那一次调整是5年下滑，3年底部徘徊，加起来一共8年的时间。这一波调整是两次过热叠加起来的，问题比上次严重，至今已经6年下滑，在底部徘徊三到四年的话，这次大概10年的周期。

　　为什么不乐观呢？说“十三五”，也许整个“十三五”我们还在处理“十一五”、“十二五”两次过热的后遗症，我们大概要有这个思想准备，就是整个经济仍然没有恢复到正常的增长水平。当然百分之六点几还不算低，但是我们的真正潜力不应该六点几，至少七左右，调整过程相当漫长，可见经济过热的代价还是很惨重的。

　　第二个问题：关于房地产，最突出的一点就是两极分化。少数大城市、中心城市，就是人口聚集区房价暴涨，一大批中小城市，特别是内陆地区、边缘地区的中小城市房子卖不出去，价格还在跌。为什么大城市房价又暴涨？市场上很多似是而非的说法，第一个说法是因为货币多，但怎么没进股市？偏偏进了房地产；为什么没有到小城市，偏偏到了大城市；所以解释不清，似是而非。另外一个说法，是因为地价高。第一是我国人多地少，人均可居住面积就小，为世界的三分之一。第二是我国粮食要自给自足，所以就划了耕地红线。我觉得导致这次大城市房价暴涨的原因可能是我们只在小城镇供应土地，而大城市控制土地供给，因为大城市要控制人口，鼓励发展中小城市。理想状态是让大家都到小城市去生活，但小城市没有大城市的集约效应，企业不到小城市去发展，那里没有就业。我担心小城镇房子盖好了，但人走光了。现实是小城市的人都挤到了大城市，因此，供求关系就造成了眼下大城市的高地价。

　　所以，分析今后房地产的发展走向，应该把握住一个原则：这个地方现在和将来是人口流入地区还是人口流出地区，这是现在乃至未来房地产市场的分水岭。另外，应关注我国沿海地区的城市，世界的发展规律是人口最终会分布到离沿海不到100英里的地区。我国沿海相对于美国、加拿大、澳大利亚而言显得特别少，沿海地区中小城市比起内陆地区中小城市具有交通便利、运输成本低廉等优势。

　　关于小城镇的发展，欧洲的小城镇为何发展得很好呢，一个重要的原因是他们的工业化进程很慢，他们是在150年过程中逐步完成的人口迁迁徙、城市化和工业化，在这个过程当中退休人员逐步出现了，退休之后有了一生的积蓄、社保，带着一生的体验，回到乡村，回到老宅，过田园生活。我们属于高速工业化的国家，与日本、韩国一样，大家都挤进大城市找工作，寻求发展，而且农村生活跟城里生活差距非常大，不像缓慢的工业化地区差别不是很大。日本的田中角荣就是建小城镇，结果大家都不去，最后把经济搞垮了。韩国也是倡导搞新农村运动，结果新农村建成之日就是农民走光之时。因此，大城市、小城市都应该发展，但不同阶段有不同的发展战略，不能人为地限制在这个阶段不去发展大城市。

　　第三个问题：关于未来我国经济发展趋势。中国的工业化进程、城市化进程还没有完成，中国人的迁徙还远远没有结束，也许最高潮是过去了，农民手里是有房子，宅基地的那个房子，但许多农民正在放弃那个房子，想要在城里再买房子，因为按人口平均数来讲农村人口正在向城市迁移，房地产依然是中国经济结构中占有很大的比重。

　　我国基础设施如铁路（地铁）、公路、机场还在建，文化、医疗、教育、污水、垃圾处理等城市配套设施仍需不断完善。但中国经济过去一个最基本的问题是消费太低，居民消费只占GDP的35%、36%，投资需求太高，投资占的比重太大，这是我们过去的问题。我相信今后市场就会去矫正这个偏差，就会朝着消费逐步提高、投资相对下降的趋势发展。因此，可以预见的是中国将来消费比重会逐步提高，这不是一个产业结构，这是一个大的经济结构。消费里面分两大类，一个是物质消费，一个是服务性消费。物质消费在我国正如火如荼地进行中，中国人买买买，“双十一”刚过买买买，比去年又涨了不少，到国际上去扫货，中国的物质消费还远远没有结束，制造业凭我们自己的市场就可以发展起来。跟我们密切相关的另一个就是服务性消费的高速增长，这几年表现突出，据统计已经超过了GDP的50%。

　　举例来说，过去的健身是跳广场舞，不花钱，没有消费，自我健身不创造GDP，因为中间没有交易。但健身房就有交易，马拉松就有交易，就是产业了。医疗卫生、保健，现在有钱一代的退休老人就要出现了，以前的老人是没有钱的。我们的老年人多数在农村，一辈子没挣过大钱，老了也不敢花钱，儿子给他花钱他都不敢花，绝对不会还没退休就计划周游世界，属于节俭一代、储蓄一代。而现在有钱一代的老人来了，物质消费已经差不多了，他们需要的就是旅游、健身、养老，到最后是医护，这一系列的刚性需求来了。包括回家乡去修老宅，改变生活方式等等。可以预见，健康、养老、休闲、旅游、文化、时尚等这一系列的消费需求商机无限。