城市化网讯 供给侧结构性改革一直是近来的热点话题，是旨在调整经济结构，使要素实现最优配置，提升经济增长的质量和数量。供给侧则有劳动力、土地、资本、创新四大要素，这四大要素哪个能成为楼市的关键因素？9月20日，城市化委员会副主任、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌发文《土地供应是楼市供给侧改革关键》。观点认为，国家对房地产市场的调控政策以前以“堵”为主，主要是限购限贷，从需求端进行，但效果并不理想。现在房地产市场的调控方向正转变为“供给侧”改革，主要是“去库存”。“但不是所有的地方都需要去库存，不同城市、不同行业、不同产品，应区别对待。”顾云昌认为，楼市“供给侧”改革的重点应该是“疏”，疏导人口流向，产业发展和城市构造，尤其是疏导土地供应结构。

市场存在周期轮回 今年销售总额或破历史新高

    回望今年上半年，热点一、二线城市楼市火爆，“金九银十”销售热度同样不减。楼市一派火热的景象又让人看到了2009年和2013年的影子。“市场热—政策出—土地热—市场冷”的周期轮回，今年恐难摆脱。

    相关数据统计显示，今年上半年，全国商品房销售面积已达到64302万平方米。此前，在2013年，我国楼市销售面积曾创下历史纪录，达到130551万平方米。2014年，在销售面积降低7.6%后，2015年增长6.5%。

    顾云昌认为，中国房地产市场销售情况在周期性波动下，存在3年左右（约40个月）的短周期。在这一周期内，房地产市场会出现从回暖反弹到见顶，再到降温的过程。

    根据周期波动，2017年是房地产市场3年短周期的底部，销售量可能会下降，甚至出现负增长。而到2017年下半年或2018年，房价将再次回暖，完成新一个3年左右的短周期。“房地产消费行为是追涨怕跌的过程，但消费下行周期是一个购买力积聚的过程，下行到一定阶段会有再次回涨的可能。预计今年下半年，楼市仍会继续保持增长态势，但增幅会有所放缓。”

疏导土地供应结构为改革重点

    顾云昌表示，国家对房地产市场的调控政策以前以“堵”为主，主要是限购限贷，从需求端进行，但效果并不理想。现在房地产市场的调控方向应转变为“供给侧”改革，主要是“去库存”。

    “但不是所有的地方都需要去库存，不同城市、不同行业、不同产品，应区别对待。”顾云昌认为，由于我国城市发展不均衡，北上深和一些重点二线城市公共产品、公共服务、就业环境吸引力强，房价上涨快，商品房需求旺盛，本来就不存在去库存问题，去库存反而导致这些城市商品房供应更加紧张。相反，很多三四线城市由于市场饱和、商业地产过多、产品业态错配等原因，库存压力仍然很大。

    顾云昌提出，楼市“供给侧”改革的重点应该是“疏”，疏导人口流向，建设多个智慧型中小城市和卫星城镇，对涌入大城市的人口进行疏导；疏导产业发展，增加中小城市就业机会，吸引人口在当地就业生活；疏导城市构造，尤其是疏导土地供应结构。

    “目前我国城市的土地供应，工业用地占比太高，达到30%至40%，应该降到15%至20%；此外，应当放大大型城市土地供应，调减中小城市土地供应；在大型城市内，也应增加居住用地供应，调减工业用地。”