房价上行预期仍强

    自从2月1日当地限购政策实施以来，春节期间江西南昌楼市成交清淡，与之前的抢购形成鲜明对比。但中国证券报记者采访发现，当地开发商、中介机构以及部分购房人仍看涨房价。

    成交冰火两重天

    江西南昌市政府1月21日发文称，自2011年2月1日起，在本市东湖区、西湖区等范围内，暂时实行限定居民家庭购房套数的政策。

    2月1日，南昌全市共成交住宅16套。其中，在限购区域内只售出2套。而在1月22日，商品住宅网签数据为159套，较21日增长106.5%；23日商品住宅成交175套；24日成交267套。

    某楼盘销售员说，“根据我们以往的经验，每年一二月都是房地产销售淡季，推盘量不大，成交量也不大。而这段时间的销售情况相当好。”

    另外，1月22日至2月1日10天里，各家银行接到的个人住房贷款申请数量暴增，且大部分申请为首套房贷。一位招商银行工作人员表示：“光是我们支行，每天就要处理上百笔贷款。因为客户都希望能在春节前拿到贷款。”

    房价仍看涨

    春节期间，中国证券报记者走访楼盘发现，不少售楼人员和房地产中介表示，长期看好南昌的房价。“现在北京、上海等一线城市的调控政策太厉害，所以很多人转变炒作方向，像南昌这样的二三线城市房价只会越来越高。”某楼盘销售员认为。

    刚刚搬进新家的谢女士向中国证券报记者表示，自己在2008年买的房。“那时每平米才5000多元，现在涨到13000了，好一点的户型都到16000了。”谢女士说，房价可能还要涨，“现在到南昌市买房的外地人越来越多了，不仅是江西其他地市的，还有很多外省人。”

    南昌本地的房地产开发商魏然表示：“限购令只是限制新购第二套房。也就是说，不管你们家原来有多少套房，现在还可以在市区再买一套。因此，关于限购令的操作空间还是很大的。”

    另有人士认为，目前南昌市内的商品房均价已直逼八九千元每平米，“这和南昌市人均月薪两千左右的现状不符，真正的刚性需求根本没有购买力。”他表示，由于南昌的限购政策没有时间上的规定，也没有叫停的时间表，这为楼市埋下不确定因素。而且，“限购令”应至少实施一两年时间，对楼市的平抑效果才能显现，如果实行力度和时间不够，很可能会导致更多需求和资金涌入，炒高房价。

    楼市调控压力大

    在河南省，已经有不少购房者感受到了房价过快上涨的压力。“我本科毕业已经3年了，即便在三线城市，我仍然不能凭借自己的积蓄购买一套住房。”在河南省平顶山市某上市公司工作的小陆说道。

    小陈2009年在河南省郑州市买了一套住房，当时的价格是每平方米6000元，目前则涨到了每平米11000元以上。接近翻番的涨幅，在一定程度上代表了目前二三线城市楼市调控的压力。

    开发商看好

    “对于三线城市来讲，城市生活改善和农民进城成为房地产业的最大支撑。”河南省驻马店市的一位房地产开发商认为，对于该城市而言，最近几年的房地产市场仍然值得看好。尽管国家调控政策空前严厉，但当地购房行为主要是自住需求或改善性需求，单纯为卖而买的投机者并不普遍。

    “驻马店出台严厉楼市限购政策的可能性并不大，购房按揭比例也不高，国家提高二套房首付比例或者加息，对楼市造成的压力都能承受。”上述开发商认为。

    然而有分析人士指出，春节前出台的“国八条”的一个重要目标，就是遏制房价上涨势头向二三线城市蔓延，目前郑州等省会城市已经出台楼市“限购令”。

    投资客涌入

    去年上半年以来，北京、深圳等一线城市相继出台了以楼市限购为代表的严厉政策，部分投资人士随之将目标转向二三线城市。

    在河南省郑州市，去年楼市事实上经历了量价齐涨的过程，其中以郑东新区最为典型。随着郑东新区开发的逐步成型，该区域的房价由三年前的每平米5000元左右，攀升到了目前的接近每平米15000元左右。

    而对于少数外国媒体将郑东新区称为新的“鬼城”，藉此形容楼市泡沫，不少郑州当地居民并不认同。“如果在郑州买房，其实最好还是在新区买，那里环境和交通设施都很好。但就是价格有点太高了。”上文提到的小陈说，自己每月收入为8000元左右，在郑州市并不算低，但郑东新区的房价已经很难接受。

    中国房地产业协会副会长朱中一说，经过去年先后三次调控，一线城市房价涨幅得到初步遏制，销售面积同比下降。但是中西部一些中心城市出现量价齐升的势头，这说明一些投资投机目标从一线城市转到二三线城市。春节前出台的调控新政加大了限购力度，有利于遏制投资投机性需求。

    小县城的高房价

    江苏如东，沿海的一个县城，一套132平米的商品住宅能开出8500元/平米的价格。而在与其相距700公里的中部县城湖北麻城，2009年置业的李先生发现，当时以1780元/平米买下的住宅已经升值到了2580元/平米。

    就像如东、麻城一样，一些小县城的房价也呈火箭式上涨态势，高房价早就从北上广蔓延到了二三线城市，而且目前还没有停涨迹象。

    根据统计数据，2005年至2010年，如东县城房地产项目建设面积累计约270万平方米，完成开发量约224万平方米，完成投资约40.32亿元，全县商品房累计销售面积约180万平方米。

    与之相伴的是这个海边小城房价的急速上涨。在本地居民的印象中，五年前商品房每平米均价还不到2000元，仅在1700、1800元左右，到了2008年、2009年间，涨到了3000元左右，如今已经进一步飙升到了5000元上下。

    诸多外地开发商逐步进入这一市场，包括知名房地开发企业绿城集团[简介 最新动态]。绿城[简介 最新动态]所开发的西子·湖畔居是县城中最为高端的房地产项目之一，较好的户型能开出8500元/平米的价格，另一些户型售价在6000元上下。而在与绿城西子·湖畔居临近的浅水湾项目，销售经理表示，售价在5000-7000元不等。

    事实上，三线县城房价的飞涨早已不是个案，也并非只发生在东部沿海地区。在湖北麻城，绝对房价虽然不及沿海地区，但近年来的涨幅令人吃惊，2008年尚在1500元上下的房价，2009年上涨到了1700元左右，2010年则飞快地跃升至2600元左右。除了本地的开发商之外，一些来自浙江的资金也逐步进入了开发领域。

    在高企的房价面前，昔日小城全款购房的朴素消费方式已经日渐稀少，售楼处工作人员已经习惯性地询问客户首付多少、如何贷款。

    在这类三线小城，助推房价的除了自住需求之外，也不乏投资需求。在如东县城，2010年的二手房价与2008年的商品房价格相当，在3000元左右，这意味着在2006年、2007年间买入的新房，转手之后就能有收益。在学校工作的顾先生此前就投资了一套住房，并已转手获益。

    除了本地投资者之外，虽然县城房产的流动性不及大城市，但在投资一二线城市获利空间越来越小的情况下，已有一些外地投资客将目光转向了三线城市。如东一些楼盘的工作人员透露，间或也有上海等地的投资客出手。麻城也是如此，由于临近武汉，偶尔也有武汉的投资者会选择购买麻城的房子作为投资。