中国经济网北京12月5日讯（记者 董琳）对房地产走势预计，成为了房地产企业家之间不可或缺的话题。金地集团董事长凌克在昨日举办的2010(第九届)中国企业领袖年会上评价说，房地产对于中国的国民经济影响都是非常大的，中国目前的城市化率是45%-46%，未来要达到65%，即全世界城市化率平均值。彼时还会有3亿人搬到城市，即9亿人住3亿套房，现在还差1亿套。所以，他预计，中国经济还有很大的发展空间，同时也对中国的房地产市场十分看好。

以下为对话原文实录：

　　刘戈（主持人）：由于这一两年来房地产业的巨大变动，它背负上了很多其他行业所没有的偏激的看法，有一个词出现了，叫“绑架”，因为它影响面大，所以有一句话，“是不是房地产业绑架了中国经济?”当然我想在座的几位没有人会同意这样的看法，但是我们把这个话题列出来了，现在实际上我们是在这个地方，对房地产在现阶段中国经济当中的作用和价值，我们再给它一个判断。所以我们第一个话题从这里开始，就是这个绑架的概念到底有没有?客观上是形成了这样一种相互的关系?还是一种纯粹的情绪上的发泄?

　　凌克：我刚才是说的一句玩笑话，有没有媒体的朋友我们都可以讲我们的话。要是说房地产是不是绑架了中国的国民经济，我相信房地产对于中国的国民经济影响是非常大的，有没有到绑架那个程度，我们不好评价。现在如果说房价在调整，地价在调整，最着急的是地方政府，就可以看出来对于中国经济的影响有多大。确实我们从数据上来分析也可以看到，在去年中国GDP是30多万亿，房地产自己的销售额就是4.5万亿，这个比例非常高，它带动的这30多个行业的GDP就更高了。另外看固定资产投资里面房地产行业的投资肯定占到固定资产投资20%-30%，这个影响也是非常大的，房地产市场的影响对于整个国家的经济影响是非常大的。看看今天的美国就知道，美国为什么不行?有很多的市民他们都是负资产，买的房子都成了负资产，我感觉最少要拖累美国3到5年这么长的时间。

　　刘戈：您是说美国的房地产把美国经济成功的绑架了吗?

　　凌克：影响非常大。但是原因我们不去追究，有很多的原因，但是表现出来有一种现象是如此。大家看看日本也是，房地产对于日本近20年的影响是非常大的，这是现在的情况。再接着往下走，在未来的10年，房地产对于中国的国民经济影响都是非常大的。因为到那个时候，我们的城市化率才刚刚完成65%，完成了之后，房地产这个行业成了过客。还是要正确的评价政府从98年之后新的房改政策和这些房地产商，包括银行大家一起的努力，一起努力的结果就是今天还是有很多人住上了比较称心的房，和过去20年做比较，在过去的20年，可能大家在一个单位里面所遇到的矛盾最尖锐的问题就是分房不公平，今天已经好多了，这些我们看到的都是一种现实，是一种正常的现象。

　　但是今天我们在这样一个时点就会有点紧张，因为我们最近看到了很多的政策都是针对房地产的政策，我们可以看到房地产公司想发点股票不让你发，股票的发行、再融资全部都停。你说去做做信托，其实做信托我觉得是很好的一个事情，把这些老百姓的钱集合到一起，投入到了房地产的生产过程，使这个房地产的销售数量可能有所增加，这是个好事，但是也要停掉，因为你不去投入到生产的过程，那你就去买房子，买房子的话问题就会更多，我觉得这是一个好的产品，但是国家可能是在考虑信托的风险，或者投入之后这个行业获益的总额太多，也要给你控制，所以有很多的调整。还有一些就是有这些限购的条款等等，这就让我们非常担忧，我自己也有一些担忧，就是我们现在生存的环境实际上是不好的，我们自己要留心。

　　那么怎么办?我觉得还是要看大势，关于房地产的大势我觉得今后还是好的，因为在城市化没有结束之前，在人口红利没有结束之前这个市场是好的，结束了之后那个调整就是大调整。所以我觉得，总体来说我还是乐观的。但是我们大家在一起，我们要跟政府和银行，特别是要跟买房的这些客户在一起共同去相处的时候，我觉得我们自己要调整我们自己的心态。要调整心态，我们要去理解，我们发展商要理解房子是用来住的，不是用来炒的。商品房都有投资的价值，无可厚非，你父亲买了一个房子传给儿子，这个也是值得光荣的，这是传承，对于一个社会也是有好处的，这是无可厚非的。但是投资也要追求长期的收益，不能想到今天买了明天就卖，我觉得这个迟早可能会吃亏。我不支持中国的资产价格那么高，因为中国现在的产业结构实际上是非常低下的一种产业结构，没有什么竞争力。我们这些产品有竞争力吗?其实没有竞争力。我们这些公司有竞争力吗?也没有竞争力。你看你穿的衣服是哪里做的?意大利做的。你戴的手表是哪里做的?瑞士的。开的车是哪里的?德国的。其实都没有中国的，中国生产的是我们穿的袜子，所以其实中国的企业是没有竞争力的。在今天我们中国的企业都还没有竞争力的时候，我们的资产价格不能太高，我们的资产价格上去了之后，我们这些企业都要死掉，我们还需要潜心下来再努力二十年到三十年，我们中国的企业才有竞争力。到那个时候，我们说我们这些企业可以到世界上去跟那些一流的企业竞争竞争，那个才有得一说。所以我们发展商也要自己调整好自己的心态，我觉得去调整好自己的心态，去满足一个公众或者老百姓大家都认同的价值观是很重要的，也是很好的，对于自己是很好的。因为你如果把你的对手都逼到绝路上去的时候，你自己也就开始走到绝路上去了。

　　刘戈：凌总的回答我觉得虽然没有直接回答到我的问题，但是我觉得可能和前面几位的看法还是有点不一样。也就是说他更多的还是强调作为这个行业本身在发展当中，是不是绑架了中国经济?他没有给我直接的回答，但是按照我们的想法，我们现在房地产公司和我们整个经济的发展方向也不是能够完全承担现在应该承担的任务，表达了这样一种观点。

　　刚才几位都谈到了房地产调控新的问题，凌总您有没有意识到，会不会有新的方式，新的模式管控房地产?

　　凌克：第一从我现在感受到中央对地产调控的政策是比较严厉的，但是说有特别新的模式，我也没有想过。如果预测未来的市场是很难预测的，让我推荐给大家到底要买房还是不要买房，是否该投资我也承担不起这个责任。整体来说我对中国的房地产市场是看好的，中国的城市化率现在达到了45%-46%，但是中国的城市化率不管怎么样要达到65%，65%是全世界城市化率的平均值，像美国、日本都是90%多。所以中国的经济还有很大的发展空间。

　　第二其实一个城市的房价，基本上由这个城市人均的GDP加上人口的密度来决定的，所以可以看到，特别是纽约曼哈顿的房价特别高，洛杉矶的房价比北京还要便宜，各个城市的房价是根据各个城市不同的具体情况而定的。所以今后我们国家大的这些城市，房价肯定是比较高的，因为人口的密度都太高。所以也不能说今天的房价就是10年之后或者15年之后的房价，那个时候房价我相信会比现在还要高，肯定是要高。但是说起来，如果说依据这个来给大家做建议的话我觉得也不行，因为如果说大家要买房，如果是自住的话，我觉得买一套无所谓，改善一下居住条件，跌就跌一点，没事，也不是把它卖了。如果你是做投资的话就要小心一点，如果是作为一个企业来说，其实今后的市场还是很大，因为现在中国已建成的住房有2亿套，可以住6亿人，我们今后的城市化率达到65%的时候，会有另外的3亿人搬到城市里面来，就有9亿人要住3亿套房，还差1亿套，所以这个空间还是很大的。所以看到我们哪一个公司销售额特别高也不要吃惊，接下来很多公司销售额都会很高。但是我对此也不好决定要不要投资，作为地产公司确实要看看中央的政策，看看自己的情况，决定在某一个时点来投资。

　　中国的经济，中国的地产市场今后能不能发展好?能不能软着陆?我还是有信心的，我相信我们这些中国的老百姓，我们是勤劳聪明的，我们的政府现在越来越市场化，越来越聪明，我还是非常有信心的。如果说给大家一个建议，我们的发展商应该怎么样看待中国未来的地产市场，我们中国地产市场的收益是在慢慢的下降，今后要找到更多创新的手段去获取更多的盈利，应该要多想想创新方面的工作。如果说作为政府，我觉得调控市场是对的，没有问题，我都接受。但是我觉得长治久安的方法可能是从根本去调整，或者用市场经济的方法去调整会更好。

　　刘戈：您说的根本性的方法是什么?

　　凌克：比如说我们的税制，我们廉租房的建设，这些都是根本性的方法。另外要维持一个市场经济，要坚持改革开放不能变。因为中国经济在这30年，特别是在近一二十年这么强劲的发展，其实来自于什么?来自于改革开放，来自于市场经济。如果这些基础发生了动摇之后，中国的经济，中华民族今后也没有前途。所以在这些调整过程中间，一定要保持一个好的市场经济体制。

　　刘戈：您说的是一种您的希望?还是您的判断?

　　凌克：当然是我的希望。因为市场经济如果不健全的话，其实全世界很多地方可以赚钱，不一定非要在某一个地方赚钱，这些公司都走了损失的不就是我们中国人自己吗?所以我觉得市场经济是非常重要的，这一点要特别的注意，因为你用这些行政的方法再去做调控的时候，也会有另外的一种后遗症，所以我就是给这一个建议，谢谢。