浙江工商大学管理学院副教授、商贸规划专家 王浦生

　近期受第三轮楼市调控的影响，国内一、二线城市的住宅房价已开始趋于平缓，被挤出住宅市场的投资需求逐渐转向商业地产市场，也带来了中高端商铺的销售走俏。那么国内商业地产市场现状及发展趋势究竟怎么样了？值得有关部门分析研究。

　　商业地产将有十年黄金发展期

　　商业地产发展与一个国家城市化水平密切相关。我国目前的城市化率是46%，国家的发展目标是再过十年，城市化率将提升至60%，这就意味着国内商业地产将会有新一轮的十年黄金发展期，因而，国内商业地产发展的机遇大部分来源于地方政府政策的推动。

　　时下一些地方政府对商业地产开发的城市综合体模式情有独钟，因此，城市综合体又成了政府推动城市化进程的商业模型。另外，从房地产开发商角度来看，城市综合体开发也是一个很好的商业模型。由于城市综合体的开发投资回报远高于纯住宅项目，城市综合体内的酒店、商场可长期持有的特性，更可让开发商长期获利，况且，在当前银行对商业地产只提供短期贷款的前提下，而公寓和写字楼是可以出售的，开发商完全可以通过出售这些可售物业迅速回笼资金，以支持酒店和商场的运营，因而城市综合体成了当前商业地产开发的主流模式。

　　商业是综合体开发成败的关键

　　城市综合体虽然具有城市功能集约开发的前瞻性，但也要警惕将城市综合体概念化、夸大化。城市综合体作为投资收益型物业很大一部分是商业，只有把商业做好了，才能真正体现综合体的价值。因此，综合体内的商业能否成功运作，则是城市综合体开发成败的关键。况且城市综合体本身就是一种风险链，如果城市综合体中的某一项功能失败了，就可能影响到其他功能，进而影响城市综合体的整体成功。

　　众所周知，时下国内商业地产开发，无论经历哪个阶段，流行哪种模式，开发商真正遇到的难题都是“招商”。而商业成功经营才是商业地产开发整体价值链的核心价值所在。但综观中国商业地产的发展历程，我们不难发现，十年来国内商业地产开发，自始至终是地产开发走在前面，商业经营跟着地产走；地产主导商业，商业被迫适应地产的节奏。因此，可以说近十年来国内商业地产始终是停留在房地产开发领衔阶段，而并非商业发展领衔阶段。这一切均说明国内商业地产开发，还处于重数量、轻质量，开发商普遍急功近利、简单操作的初级发展阶段，已导致国内商业地产开发项目普遍呈现出违背客观经济规律的脆弱性。所以，尽管去年下半年一些城市的住宅房价暴涨，而商铺售价与租金却出现大幅度下跌，甚至出现“住商倒挂”、商业地产价值被低估的现象。在当前住宅“限购令”调控情况下，商业地产投资虽有转机但并不旺销的原因还在于：一是商业地产土地使用年限比住宅短，二是贷款利率高，三是贷款年限一般在10年之内，还贷压力高，四是一旦空置物业成本高，五是物业转手收益部分税费高。所以一些城市的商业地产暂时处于价值低估状态仍属正常。

　　警惕商业地产“空心化”

　　中国内地城市综合体概念借鉴于中国香港，是2007年才引入内地房地产行业的，但目前内地城市综合体的开发已经处于高速增长中，并且显现出“大跃进”的迹象，盲目、冲动的大量投资开发已显得有些躁动。

　　首先从政府层面来看。一是，地方政府主导商业地产的“强权”思维大行其道，目前国内二三线城市70%的城市综合体，政府都集中规划在新城区，但新城区恰恰是不适合城市综合体开发的场址。按照商业发展常规思路，新城区应先有人入住，后有产业，再有商业，再有写字楼。而现在一些地方政府在新城区规划城市综合体时恰恰是反其道而行之，先建综合体，先招商业，再培养人气。二是，一些地方政府在推出城市规划地块招标时，始终未能将最重要的商业网点规划提出来，很多城市对于城市发展规划和商业网点规划是喊得多，落实得少，因此使得城市综合体的投资开发一哄而上、无序井喷。开发商在地方政府驱动下盲目上马，集中在一个区域扎堆竞争，不仅影响到房地产企业自身的良性发展，也造成很大的土地资源浪费。

　　其次从房地产开发商层面来看。一是房地产开发商在开发城市综合体前，普遍对当地消费力判断不足，对市场预期过于乐观，盲目立项，简单复制大城市的成功经验。而任何一个主力商家要入驻一个城市综合体，是需要事前分析许多市场调研指标的，尤其是周边的居住人口、购买力情况以及商业的密集程度等，但大多数房地产开发商恰恰没有这种理性意识和前瞻性眼光。二是，开发商普遍不重视商业地产“设计方案市场化”环节，即建筑师的项目概念设计方案必须先提供给市场专家或商业运营专家看，甚至是提供给重要商家看，由他们提出基于市场角度的设计修改建议。但客观事实是大部分城市综合体开发，80%～90%的开发商不懂得商业地产的订单式开发模式和开发理念，都是单纯设计先行，认为外观漂亮是主要的，而忽略最重要的商业经营元素的基本要求，从一开始的产品设计环节上就埋下了致命的隐患，以致建成后的城市综合体的物业价值、经济价值无法得以充分实现。

　　由此可见，随着近期全国各地土地市场的快速升温，各地城市综合体“一哄而上”、“井喷放量”、“无序发展”的现象更加突出。而由于当前国内商业发展明显滞后于房地产发展的利空现状，以及城市综合体开发“暴饮暴食”所袒露的食量过大但消化能力却跟不上的问题，将导致商业地产开发“利好”、“利空”消息相互抵消，故今后在一定时期内牵扯到商业地产过剩、空心化和商业烂尾楼增多等问题，值得加以关注和警惕。