综合开发研究院(中国·深圳）主任研究员

今后30年，中国人口还要不断地大量地向城市聚集，社会冲突也会因此主要在城市聚集爆发。住房制度会是一大诱因，这将是一个非常重要的制度建设，是城市健康发展的重要因素。

住房制度中当下有很多问题，最近中央政府和社会关注的是控制房价。主流的政策建议好像是用物业税，物业税属财产税，是长期的国家制度安排，许多更基本的制度条件现在都不具备，为了打压当下房价把长期的制度安排当作短期政策推出，成本高、效率低、后患无穷。我认为可通过压抑过度投机，保障基本供给，稳定市场作用。具体的政策建议：利用既有税种，在交易环节上把该收的税收到，该调的调到，完全可能征剥投机客的超额暴利，简单实用，足够有震慑力，而且还方便根据宏观形势进行调整。

其次，要用公租房制度来建构城市的住房保障基础。在我看来，省会以上城市的住房结构，大体上四分之一的公租房，四分之一的商租房，二分之一的商品房。商品房和商租房价格和供给由市场决定，政府少干预。

做公租房首先要取消各种形式的福利分配房，包括公务员的住房、安居房、经适房等等。这一方面体现了财富的分配不公，也是腐败之源。其次，公租房可以分为几类：廉租房，普租房，公职人员房，还有适当数量的官邸房。廉租和普租的平均面积约50平米，公职人员的可以适当提高，但最大不应超过70平米。在制度安排上要给所有人都有走出公租房的动力激励。建议公租房制度主要在省会及计划单列市实施，因为地市以下城区住房问题相对容易解决，而且中国城市化的自然和自发的趋势是向大都市和大城市群聚集。

假定到2020年，中国人口14亿、60%的城市化率、二分之一城市人口聚集在省会及计划单列市，一半家庭需要新购或租住房。按上述公租房制度安排，共需要建造1750万套共8.75亿平米的公租房。假定含地价成本为4500元/平米，总共静态投资就是3.93万亿，分10年实施，每年8750万平米(相当于2008年全国住宅竣工面积的5%)，资金3930亿。我觉得,这对于“十二五”期间扩大内需大有帮助。在投融资安排方面，我也粗略测算过,用租金支付，发行年收益率在6%的可交易基金是可行的。

公租房是城市的长期公共资产，在财务上也是安全健康的资产，对城市的公共治理和健康发展意义重大。