楼市需要行政、金融等工具在市场低迷时去施救,但更应该真正让市场在资源配置中发挥决定性作用

    传言已久的房贷政策终于松动。央行、住建部、银监会近日联合下发通知,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭购二套房,最低首付款比例调整为不低于40%。同时,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付比例下调为20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付比例为30%。

    房贷之所以大幅松绑,与去年以来楼市偏冷有关。不仅绝大多数城市的房价处于下跌态势(部分城市房价跌到几年前水平),而且房地产开发投资、房屋施工面积、企业土地购置面积及房地产销售面积等多个行业指标,也出现增速下滑。与此同时,很多城市房屋库存量积压较多,占用着资源和资金。在这种背景下,无论是很多地方取消限购,还是这次松绑房贷等政策,都在意料之中。

    在今年的政府工作报告中,明确提出“稳定住房消费”,“支持居民自住和改善性住房需求”。显然,三部委这次松绑房贷,就是落实“支持居民自住和改善性住房需求”这一安排的具体体现。对很多需要改善住房条件的居民而言,此次房贷政策无疑会减轻购房负担。而对于楼市来说,这一政策或许会改变很多人的预期,有利于楼市复苏。对于今年中国经济而言,则有稳增长之功效。

    尽管此次房贷松绑有其必要性,但高房价城市需要警惕房价反弹过快。这是因为,从政策层面而言,之前地方政府已经出台过多轮救市政策,央行既降息又降准,再加上住建部、国土部日前联合发出通知,提出四大措施稳定楼市,这么多政策叠加之后,很可能会起到给楼市快速加温的作用,刺激交易量回升进而拉动房价快速反弹。坦率说,楼市需要“稳消费”以消化库存,而不是“稳房价”。

    从市场层面来说,虽然2月份楼市比较低迷,但从3月份起,很多地方楼市正在快速升温。比如说,广州增城一楼盘开卖一小时就售出九成；广州南沙区一楼盘开盘50分钟,就售出111套,销售率达74%。广州黄埔某楼盘甚至还出现了“日光盘”。最新数据也显示,上周受监测的城市中,一线城市成交面积环比上涨12.7%,二线代表城市中近七成成交量环比上涨。当成交量持续攀升,就会带动房价反弹。

    笔者以为,虽然稳楼市有必要,但应该围绕“稳成交量”发力,而不是“稳房价”。过去十多年房价快速上涨,不仅给政府带来很大的调控压力、保障压力,也给民众带来购买压力、还贷压力。中国房价存在泡沫,这是公认的事实。因此,必须要警惕房价在政策叠加效应后快速反弹,否则,就有可能重蹈过去的覆辙。而开发商也会因为政策救市,不仅不愿意降价去库存,还有可能涨价。

    虽然说,当前中国房地产市场机制还不健全,需要行政、金融等工具在市场低迷时去施救,但也不能忽视市场自我调整的能力,我们要真正让市场在资源配置中发挥决定性作用。