9月份的北京楼市依然处于一个降价抢跑去库存的阶段。上周末(9月20-21日)北京共有4个项目入市，其中一个月前刚刚在开盘当日劲销400来套房源的合生世界村本次进场再度日光，一套精装房仅90万到百万出头的低总价是该项目突围当下楼市观望深水区的重要密码。

  以价换量仍为市场常态

  8月17日，通州马驹桥的商住项目合生世界村以近乎三年前的均价12600元/平米割肉入市打破销售僵局，由于降价到位，当天推出的510套房源仅用2个小时就卖出了450套，去化情况近9成，成功登顶8月北京楼市销售量排行榜。

  一个月后的9月21日，即使上一期开盘缔造了淡市之下的销售传奇，合生世界村再度入市定价十分谨慎，“价格和上一期相比浮动基本可以忽略不计”(合生世界村相关营销负责人语)。

  新浪乐居记者了解到，9月21日合生世界村推出了I9号楼最后50套房源，户型为71平、76平米精装平层现房，项目均价13800元/平米，开盘当天有“6万抵12万”、首付分期、三天签约99折等多项优惠。粗略折算下来，房源总价在90万到100万出头不等，这样的价格在北京已经几乎绝迹，而对比周边亦庄已经飙至30000元/平的住宅产品，吸引力巨大。

  据前述项目营销负责人表示，本次开盘合生世界村仅经过一周蓄客约80组，开盘当天50套房源全部被认购。

  “我对北京4季度的市场还是比较有信心的，目前看来市场比较平稳，而且很多开发商的降价尺度已经到底了。”该项目负责人介绍，10月中旬，项目将推出新产品合生摩尔公馆，户型为55-58平米的精装LOFT三居，该部分产品约400套房源将在10月底全部清完，均价依然为13800元/平米，和本次开盘价格持平。此外，今年12月份合生世界村还有一栋层高5.49米的精装LOFT入市，产品为140平左右的大户型，该栋楼将作为合生在北京今年的主要盈利产品，因此价格会有所上调。

  有业内人士表示，合生世界村之所以能成为今年北京少数去化率达到9成以上的项目之一，主要还是降价降到位了，市场处于观望深水区，“以价换量”已经成为今年大部分房企的主要销售策略。

  除了合生世界村，上周入市的其他三个项目大兴旧宫东亚五环国际、昌平紫晶七星广场和大兴首开璞瑅墅，其中东亚五环国际早在数月前就多次公开宣布降价，不过据新浪乐居了解，本次开盘销售情况并不乐观。

  此外，通州首个自住房项目富力惠兰美居38769户优先家庭已经在9月20日选房完毕，对比之前已经选房完毕的多个自住房项目，有申购家庭表示富力惠兰美居户型设计较为合理，而且开发商还根据朝向和楼层设计户型差价，更符合商品房的定位。尽管如此，新浪乐居了解到，近4万的优先家庭并没有把均价16000元/平米的3317套自住房选完，下阶段将进入非优先家庭选房。

  开发商入市意愿低于预期

  9月份第三周已经过完，但之前预期的供应量有望创全年月度新高的情况并未出现，相反，开发商入市意愿从目前看来偏弱。

  前三周，周末楼市几乎由不限购的商住项目担纲，比如中秋小长假的两个日光盘朝北8080以及五和万科长阳天地均为商住项目，占据了当周末开盘项目半壁江山。而上周末入市的4个项目中，除了首开璞瑅墅，余下3个全部为商住项目。

  根据链家地产市场研究部数据，9月1-14日北京共有5个项目供应5368套住宅，刨除自住房，仅供应586套，而这个数据在2011、2012、2013过去3年分别为4462、4371和2009，自住房影响可见一斑。

  新浪乐居曾在9月之前实地走访包括亦庄、通州等多个北京新房供应主力区域发现，不少项目表示不打算在9月推新，以去化前期库存为主。链家地产市场研究部张旭认为，开发商放慢入市节奏，可能与前期蓄客不足有关，也可能与当前市场较冷房企观望有关。

  张旭指出，目前来看，金九房企的价格优惠力度仍然不是很明显，仍然处于价格僵持阶段。截止9月14日，北京新建商品住宅库存量达到86113套，与6月份相比，短短两月多的时间增加存量1万余套，预计四季度，北京新建商品住宅库存有可能接近10万套，房企的库存压力继续增加，预计下半月，房企的推盘力度或将加大，供应大幅增加的同时也将面临价格优惠的竞争，让利幅度或会加大。

  同策咨询研究部总监张宏伟则认为年底楼市背水一战不可避免，开发商仍要坚持跑得快的策略，楼市年底将进入调整阶段。他指出，虽然下半年货币政策定向宽松，但开发贷及房贷利率仍然难有实质性松动，不过由于就是政策出台、利率开始松动、房企以价换量，预计2015年上半年市场基本面有阶段性复苏好转的机会。