昨日，市政府发布新的北京基准地价，与2002年版相比有明显提高。不过专家表示，基准地价对土地实际成交价仅起到参考作用，与征地、拆迁的补偿也无直接关联。

  基准地价并非单宗土地价格

  基准地价是基于某一基准期日的区域平均价格，不是单宗土地的价格。是在全市范围内，设定土地使用条件下的区域平均价格。按照商业、办公、居住、工业四种用途，分别确定区域的平均价格。

  专家表示，公布基准地价一方面要方便公众查询，另一方面则是为给政府引导土地市场提供参考和依据。

  此前北京的基准地价执行的是2002年版。当时按照土地用途分为商业、综合、居住和工业四类，并由城区至郊区划分，商业、综合、居住用途分别划分了10个级别，工业用途划分9个级别。东城、西城、崇文、宣武、海淀、朝阳为一到六类地段，丰台、石景山为三到九类地段，其他郊区县为六到十类地段。

  其中，商业、综合、居住用途最高的一级价格分别达到9750元/建筑平方米、8250元/建筑平方米和7000元/建筑平方米，而最低的十级则分别只有140元/建筑平方米、140元/建筑平方米和90元/建筑平方米。

  一级区域住宅熟地均价28720

  新版基准地价，是以今年1月1日为基准日。更新后划分更细、更精准。商业、办公、居住、工业用途各有12个级别，在级别划分的基础上，还细分了区片。

  “这就像套杯一样，最大的是级别的，是一片大的区域；然后是片区，而街区则更小，是以城市主次干道围合成的现实街区。大的有三四平方公里，小的约1平方公里。”相关部门负责人说。

  在新的基准地价中，一级土地级别是旧城中的最核心区域，其商业平均熟地价为29980元/平米，办公平均熟地价为29080元/平米，居住则为28720元/平米，工业为11600元/平米。

  新基准地价有明显上调，对此，业内人士表示这是正常的，“毕竟相隔了12年，如今的北京和当时相比变化太大，社会经济发展很快，基础设施、配套等突飞猛进，土地价值自然会明显提高。”

  而级别最低的十二级则位于远郊区县的偏远位置，其商业、办公、居住、工业用地的平均熟地价分别为每平米900元、870元、850元、350元。

  市政府表示，在土地市场总体价格水平发生重大变化情况下，市政府将及时对基准地价进行全面更新。

  市政府还要求，土地出让、转让价格须参照基准地价，按照规定程序，使用合理的评估方法确定。

  释疑

  基准地价会否影响地价？

  对地价有指导作用，与征地拆迁补偿价格无关联

  基准地价在最终成交的地价中，起到了什么作用？基准地价的上调会推高地价，乃至推高房价吗？

  对此，专家表示，基准地价对地价形成起参考指导作用，土地市场成交价格由市场起决定性作用。

  他解释说，一块土地在入市交易前，会形成一个底价，开发商在底价基础上竞价。在底价确定中，约70%到80%是一级开发成本，包括拆迁、平整土地、通水通电等。剩余20%为政府收益，通过评估测算。在评估中，基准地价系数修正只是其中的一种方法，按照相关规定，这一评估，要至少采用两种以上的方法测算，得出结果后再加权平均。

  而且，最终在土地交易时，当前市场和开发商判断则起到了决定性作用，开发商最终竞出一个自己可以接受的结果，这与该地块的底价已经没有太多关系。

  此外，基准地价与征地补偿价格、拆迁补偿价格也没有直接关联。