记者从日前举行的“２０１０博鳌房地产论坛”上了解到，国家４月份以来出台的一系列调控政策对开发商已形成不同程度的冲击，房地产市场目前呈现量跌价滞的局面，开发商正密切关注政策走向和市场动向。
　　
　　与会人士分析认为，从长期看，中国城镇化进程仍将处于快速推进的时期，稀缺的土地资源和膨胀的城市规模将进一步拉动房地产市场价格攀升；从短期来看，下半年由于面临供给量大幅增多和开发商资金压力逐渐加大等因素，或将促使开发商实质性降价，以拉动销售量回升，加速资金回笼；而二三线城市受到的政策冲击及降价幅度将小于一线城市。
　　
　　 ——城镇化进程将拉动房地产市场价格长期攀升
　　
　　中国社会科学院７月２９日发布的《中国城市发展报告》蓝皮书称，截至２００９年，中国城镇化率为４６．６％，城镇人口达６．２亿，城镇化规模居全球第一。目前中国的城镇化呈现出典型的不完全城镇化特征，即中国现有的城镇人口统计中包含大量的农业人口。仅此一项，就使得中国的城镇化率被高估９个百分点左右。如果再考虑到大量尚未融入城市的农民工，中国完全的人口城镇化率至少要降低１０个百分点。
　　
　　社科院蓝皮书指出，今后一段时间，中国城镇化进程仍将处于一个快速推进的时期。到２０１５年城镇化率达到５２％左右，到２０３０年达到６５％左右。
　　
　　目前，中国城市化的水平仍然低下：其一，目前中国大多数人口居住在农村，而且４０％以上的劳动力仍在农村从事传统的农业生产；其二，作为城市化标志的第三产业所占份额低下，无论是ＧＤＰ贡献份额，或是接纳劳动力就业比例，我国第三产业所占比重均只有３０％略多的水平，这与西方国家超过６０％的比例差距十分遥远。有专家预测，中国地级和县级市的未来城市人口扩容，从目前起的十年时间中，基本上以每年１０％左右的速度增长。
　　
　　业内人士分析认为，随着城镇化进程的推进，将来至少要有过半的中国人口需要迁入城市或是生活在城市。因此，稀缺的土地资源和膨胀的城市规模必将进一步拉动中国房产价格向上步步攀升，这是一种长期趋势。长期看好中国房地产市场得到参加“２０１０博鳌房地产论坛嘉宾”的普遍认同。
　　
　　前瑞银集团投资银行亚洲区主席蔡洪平说，目前全球投资者对中国房地产业还是“情有独钟”。从今年上半年开始，宏观调控以来，资本市场连续出现三次对房地产估值大型的波动，每次升幅都在２０％－３０％左右，目前亚洲区资本市场上，中国房地产板块最活跃，今年对冲基金赚的钱也最多。在投资者看来，房地产业还是非常受关注的一个行业。
　　
　　蔡洪平说，资本市场期待着房地产能够趋稳甚至向上。这半年来，每次香港资本市场房地产股票波动，都是意味着或者寄托着投资者对未来房地产会继续反弹的期望，房价只要不去触及社会和政府关于房价过高带来不公平的社会神经，中国房地产将始终是中国内需的火车头，保持平稳发展。
　　
　　中国改革基金会国民经济研究所所长樊纲表示，虽然从短期看，房地产市场和价格有可能波动，但从长期来看，只要投资和需求更加平衡，中国房地产一定大有前途，是支柱产业。
　　
　　盛高置地（控股）有限公司董事总经理兼行政总裁谢世东认为，从中长期来看，由于城市化进程和家庭结构等因素，再加上实际投资渠道有限，整个房地产市场还是会平稳较快发展。
　　
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟分析，从长期来看，房地产市场将量稳价升。未来的４年到１０年之间，房地产行业主要特点是销售面积是非常平稳的，但是销售金额和投资仍然稳步增长。房地产行业将从一个领先于中国经济增长的行业逐步调整为和中国经济增长几乎同步的行业。
　　
　　 ——资金和库存双重压力将使短期房价下降
　　
　　国家４月份出台一系列调控政策以来，国内楼市降温明显，整体呈现量跌价滞的状态。国家统计局公布的数据显示，１至７月，全国商品房销售面积４．５８亿平方米，比去年同期增长９．７％，增幅比上半年回落５．７个百分点；销售额２．２９万亿元，同比增长１６．８％，增幅比上半年回落８．６个百分点。７月当月，全国商品房销售面积６４６６万平方米，同比下降１５．４％，较６月份减少２９．７％，低于去年７８００万平方米的月度均值。价格方面，７月份，全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１０．３％，涨幅比６月份缩小１．１个百分点，环比持平。
　　
　　国家统计局公布的数据显示，今年６月末全国房地产开发企业商品房待售面积为１９１８２万平方米，同比增长６．４％。今年１至６月，房屋新开工面积８．０５亿平方米，同比增长６７．９％，其中，６月全国商品房新开工面积达到１．９亿平方米，成为近两年来新开工量最多的一个月。不断增大的销售压力、越来越强的降价预期，使上市公司选择更加谨慎的发展战略。
　　
　　大型开发商上市公司公布的中报显示，在完成全年销售指标方面，万科、绿城、富力、保利、金地、恒盛、龙湖、复地等上市公司未实现时间过半、任务过半。同时，一些企业上半年的销售面积同比大幅下滑，万科销售面积同比下降８％、金地集团下降４２．８％、招商地产下降达５３．８７％。
　　
　　一些企业采取重新定价新盘变相降价的方式带动成交，万科企业股份有限公司副总裁肖莉介绍，万科５、６月份的平均房价比４月份下调１４％。
　金地集团董事长凌克表示，接下来房价还是会继续调整。首先是由于购买力不足；其次，供应量来还会进一步放大。凌克预计，全国７０个大中城市房价将下跌１０％左右。
　　
　　肖莉表示，对于下半年的政策，仍不能存有任何的侥幸心理，认为政府会放宽政策是非常有风险的想法，开发商还是要积极面对。谢世东也认为，在目前的政策背景下，开发商应该顺应市场，合理定价，使成交量能够有一个比较好的复苏。
　　
　　华远地产股份有限公司董事长任志强表示，目前房地产市场运行实际上仍在高位，但是已经进入了下行通道。下行通道会比较明显在后几个月充分显现出来。从投资到资金、销售、信贷、土地，可能会比较强烈反映出来下降趋势。
　　
　　尽管去年开发商已经回笼了大量资金，但中南恒展集团沈阳房地产公司总经理张晓文表示，中小型开发商在政策预见性和资金规模方面与上市公司相比存在明显劣势，中小型开发商除了银行没有其他的融资渠道，如果政策影响持续时间长，开发商迟早会遇到资金问题。
　　
　　张晓文介绍，该公司已经对开发进度和规模进行控制，开发投资趋于保守。“我们现在的心理状态就是‘潜伏’，密切关注政策走向和市场动向，长期乐观，但短期谨慎。如果房地产调控政策继续下去，基于回笼资金的压力，下半年将根据拓展规模进行价格的调整。”
　　
　　张晓文表示，目前房地产市场处于政府、开发商和购房者三方博弈的状态，开发商仍在观望政策影响到底有多深，揣测接下来的政策会如何调整。张晓文认为，由于上半年大型房地产上市公司完成销售指标不理想，年底前出于业绩和销售的压力，可能形成较大规模的降价，进而引起中小型开发商降价的连锁反应。
　　
　　小型开发商出于资金压力，期望下半年整体房价有所下降，进而拉动成交量增长。海南圣煜投资有限公司总经理朱晖说，房地产调控政策出台后，三亚许多楼盘销售几乎停滞。“我们原本打算在五指山市和三亚市同时开发新楼盘，由于看不清形势，目前决定只开发其中一个，希望下半年市场打破僵局，房价下降拉动成交量上升。”
　　
　　北京师范大学金融研究中心主任钟伟认为，房地产市场短期价稳量升，价格稳定是指在售楼盘价格平稳，新盘低价入市。尽管从传统来看，第四季度、明年第一季度并不是商品房销售旺季，但是今年可能例外。在未来２至３年的中期内，房地产税收政策、住房保障体系和通货膨胀压力等因素将对房地产行业造成较大影响。
　　
　　 ——二三线城市降价幅度将小于一线城市
　　
　　从统计数据来看，上半年一线城市房屋销售以及房价的回落情况比较明显。但是，仍有不少省份上半年商品房销售面积快速增长。上半年，海南商品房销售面积同比增长１２１．７％、河北增长６８．８％、云南增长６１．４％、山东增长４０．１％。
　　
　　来自中国指数研究院等其他市场机构的数据也显示，在一线城市房价和房屋销售出现下降的同时，二、三线城市的房地产市场依然保持着较高热度。
　　
　　盛高置地（控股）有限公司董事总经理兼行政总裁谢世东表示，一线城市与二、三线城市的所受房地产调控政策影响程度不同。房地产调控政策出台后，盛高置地在上海一些投资型产品的销售量基本上处于停滞状态，在二、三线城市的自住型住房销售形势则好很多，“因此我们将多做一些自住型的产品，而不是多做投资型产品。”
　　
　　万科的中报显示，其上半年新增项目多位于二、三线城市。新进入昆明、贵阳、唐山、吉林等城市，累计新增项目３８个，对应的按万科权益计算的规划建筑面积合计８９３万平方米。新增项目的平均楼面地价在２３００元左右，继续保持在较低水平。
　　
　　保利在中报中明确表示将加大二、三线城市投资，提高市场占有率和产品覆盖率；及时调整产品结构，将主流产品定位为满足“普通住宅自住型、刚性需求”；积极参与各地保障性住房建设，履行企业社会责任；开拓“房地产基金”等创新投融资渠道，降低宏观调控的影响。
　　
　　中原集团主席施永青认为，未来一线和二、三线城市房地产业扮演的角色会有点不同。在二、三线城市还是刚性需求为主，但是在上海、北京这类一线城市中，投资的比例将会很高。
　　
　　一些房地产企业正加紧向二、三线城市转移布局，力求均衡发展，规避风险。深圳明源房地产管理研究院院长姚武介绍说，由于二、三线城市房地产市场成本较低，风险较小，很多房地产企业开始在二、三线城市拿地，增强异地发展和多项目发展的能力。
　　
　　姚武表示，一是许多二、三线城市仍然处于高速城市化的阶段，有着较大的刚性需求；二是由于各地投资、投机需求所占比重不同，本轮调控主要打击的是投资、投机需求，对于二、三线城市以自住和改善性需求为主的房地产市场影响并不是十分明显。
　　
　　张晓文分析，下半年房价下降是必然的趋势，只是比例不一样。与一线城市相比，二、三线城市受到的冲击明显要小。这主要是由于部分一线城市房价过高，二、三线城市房价相对合理；其次是二、三线城市受政策的影响具有延迟性。张晓文预计，今年下半年至明年，一线、二线、三线城市房价可能分别下降２０％、１０％至１５％、５％左右，呈递减的趋势。