截至目前，山东人口城镇化率已达到53.75%，新型城镇化规划已经在酝酿之中，城镇化发展在加速。然而，产业支撑问题还未解决，青岛市工商联房地产行业联盟秘书长龙江告诉记者，新型城镇化不能以简单地集约利用土地为出发点。“城镇化的核心在于城镇的产业化。”

    城镇化的“即墨模式”

    产业化支撑城镇化这样的关键性问题，已经成为行业的共识。但是，龙江认为，“各个区域该如何根据资源禀赋布局产业，国内至今还没有一个具有示范意义的、完整的模板。”

    对于青岛而言，主城区发展已趋于成熟，在龙江看来，多数周边区域还需要解决产业化的问题。龙江认为，可以尝试推广即墨的城镇化加产业化发展模式。

    即墨位于青岛北部，具有纺织、印染、成衣加工的产业基础，曾被中国纺织工业协会授予中国针织名城称号。“为发展服装产业，这里建起了万亩服装基地，”龙江认为，基地整合了企业、产业，还带动了成衣科研的发展，在这里形成了一个庞大的产业链。

    从农村人到城市人，除了身份的转变，龙江认为，城镇化不能忽视人们生活和工作方式的转变同时。即墨模式恰恰解决了不少人的就业问题，还拉动物流业的发展。

    用建筑的形式完成产业化

    在产业需求之外，新型城镇化也需要房地产行业的支持。龙江认为，房地产企业首先一个建设者。

    “一方面，是产业园区的建设，要用建筑的形式完成的产业化。另一方面，随着人们弃农从商，还要进行大型居住社区的建设”龙江告诉记者，这不仅包括住宅、厂房、办公等基础设施的建筑，还有医院、学校、展厅等配套服务设施的搭建。”

    “在城镇化蓝图框架范围内，开发商要做好一个区域的城镇化建设，建设一个现代化的、宜居、适合未来生活的城市。”从这个角度来看，龙江认为，房企具备了第二重身份，它应该是区域协调建设的规划者。

    “现在，青岛的建筑之美，都离不开开发企业对这个城市的贡献。”龙江表示。

    城镇化要注重区域的综合建设

    城镇化是一场规模庞大的人口迁徙运动，随之而来的是对住房的迫切需求，以及对医疗、教育、购物等城市功能需要。“城镇化要注重区域的综合建设。”龙江表示。

    “过去，提起青岛，指的是栈桥、中山路及胶州湾沿线的老青岛。而自1993年东部开发之后，城市功能区正在发生变化，城市版图在不断更新，西海岸由工业加工区变为居住区，红岛也在开发，三岛联动局面已经形成。”龙江认为，青岛正在由一个区域型城市向都市型城市演变。

    城市规模扩大后，城市区域定位也随之改变。“经过20多年的发展，城市的中轴线或黄金分割线北移到了李沧区。”龙江告诉记者，在市内四区中，李沧区东西跨度和土地空间最大，具有作为城市中心区的先天优势。而随着火车北站的投用、世园会的举办，以金水路、九水路为界、横跨东西的城市中轴线已经逐渐显现。

    “城中央，新李沧。”龙江认为，李沧区的区域性格局已经奠定，西部中央交通商务区，东部中央居住区，这里将是未来城市建设的中坚区域。”

    “交通优势为区域增加了人流量，从而带动居住、商业需求的增长，”据龙江判断，经过五到十年的框架式发展，二十年的城市功能完善，李沧将超越浮山后，成为青岛市区范围内最大的市民居住区。