出现风险的房地产信托产品，不再只是集中于二三线城市。

    据WIND公布数据，今年5月份，一线城市开始出现兑付风险的房地产信托产品，而且随着一线城市楼市成交萎靡，开发商依靠信托产品借新还旧的比例提高。

    一位分析人士指出，2013年底北京等一线城市地价暴涨，很多开发商为了抢地，在拿地环节就引入信托，成立了对赌性的产品，随着今年一线城市楼市观望情绪弥漫，北京等一线城市楼市成交量自5月开始，萎缩了50%以上，由此给很多房地产信托产品带来了兑付风险，预计接下来这个问题还会加剧。

    据某媒体报道：“对房地产信托产品要进行窗口指导，根据信托公司本身的资产规模来决定房地产信托的规模。小信托每个月只能发行一个。”

    人民网记者调查获悉，去年下半年，很多房地产企业为了抢地，而又囿于地价过高，纷纷在拿地环节就引入信托。而信托公司也看准了房地产行业的资金渴求，采取了一种高杠杆的游戏玩法：在收取基本的收益的时候，与房地产公司签订一个对赌协议，即土地和房地产项目继续升值的情况下，信托公司可以从升值部分中分成。

    今年，房地产市场突然下行，导致很多房地产信托产品和信托公司，出现了“裸泳”的状况。

    2013年底，方兴地产为亦庄金茂悦项目引入平安信托9亿元的股权投资，而如今亦庄金茂悦项目去化并不理想。

    近段时间，亦庄板块已经接连传出金茂悦项目推出“一成首付的首付分期”、“5万抵10万”等不同幅度的购房优惠，可以窥见其背后的去化压力。

    北京市住建委网签数据显示，截至5月底，亦庄金茂悦今年3月份取得预售证的248套房源中，包括已经签约、预订和备案的房源仅有57套，去化不足3成。而亦庄金茂悦四期项目也将在近期内加推，在不久前已经取得208套房源预售证，无疑项目去化压力将进一步累积。

    据一位业内人士介绍，因为股权类投资的信托项目到期后一般会由开发商回购股权，信托公司兑付本金和收益，因此保证项目的收益对信托公司来说极为敏感，项目降价也容易受到信托公司的阻挠。

    据一位接近平安信托的知情人士介绍，平安信托与方兴地产合作的信托收益率应该是在11%到14%之间，这种股权合作模式，到期后方兴地产将回购股权，如果项目期内发生意外和变动，平安信托有权处置或出售项目股权。

    “房地产项目方与融资方通过信托约定的回报率会更高，一般会在20%。”用益信托研究室研究员帅国让对记者表示。

    记者查询去年年底前后发售的股权投资类的房地产信托产品资料显示，当期发行的的信托产品平均期限为2年，面向投资者的平均年收益率即接近10%，同期信托产品平均年收益率不足9%。

    另据记者了解到，目前平安信托针对房地产投资类的信托产品主要是佳园系列和安富系列，两种类型产品的投资期限均为2年，其中佳园系列信托产品过往年化收益为10.3%，而安富系列产品则达到了13.4%。

    此前，平安信托物业投资融资业务总监张钦家就透露，平安信托乃至整个行业的地产融资项目一般不会超过2年，房地产信托的兑付风险主要在于企业和项目的流动性风险。

    实际上，今年以来，尤其是近期，针对房地产信托产品的风险提示就不断蹿升。比如近日就有媒体接连质疑光耀地产、恒大地产、广州时代地产与中融信托合作的项目存在信用风险，其中光耀地产卷入的兑付危机正是去年8月份与中融信托合作的股权投资类集合信托项目。

    “尤其是今年，房地产信托将会迎来兑付的高峰期，因为前两年很多开发商都通过信托进行输血。”帅国让告诉记者，“而且今年以来房地产市场是在下行的，所以房地产信托项目的兑付风险肯定还是在聚集的。我们今年监测到的数据是信托公司已经在控制房地产信托的发行。”

    而平安信托的一位业务经理也对记者表示，不仅是平安信托，很多信托公司也都在控制房地产信托的规模，追回资金，有些项目到期后就不会继续合作。

    目前，北京亦庄区域楼盘一片降价，新城地区楼盘降价幅度在20%左右，而其他公司项目，基本没有引入信托，只有方兴亦庄金茂悦项目引入了平安信托。换而言之，其他项目还可以在这样低迷的市场情况下扛一扛，而亦庄金茂悦项目，则必须面临来自平安信托的压力。

    6月13日，证券时报一篇文章指出，亦庄区域多数新楼盘截至目前去化率不足三成，以亦庄金茂悦尤甚，其目前去化率甚至不足10%。

    实际上，平安信托的压力也不小。用益信托一位分析师指出，平安信托在投资设计当中以抵押项目股权为主要抵押物，而项目的土地使用证可能未必抵押在平安信托手里。当时，方兴地产拿下亦庄金茂悦地块共花费30多亿元，拿下土地证后，会立即抵押去做开发贷款。平安信托的这笔投资，主要以股权作为抵押，而股权的标的物就是项目的房子，如今，区域房价直线下降了20%以上，而亦庄金茂悦项目又陷入滞销，平安信托的2-3年的回报期内，必须按季度或年度支付保证金、回报以及风险状况说明，如果亦庄房价继续下跌，而亦庄金茂悦项目继续滞销，则平安信托敞口风险会越来越大。

    值得注意的是，方兴地产并不是只引入了平安信托一家投资。之前就引入了其他几家。而今年上海大宁地王项目面临100多亿元的土地出让金支付，目前未付。重庆和丽江项目销售困难，长沙一级开发项目土地在4月份基本无成交。唯一的指望是北京市场，而北京唯一的指望是亦庄金茂悦项目，又陷入了销售困境。

    此前，方兴地产还可以依靠商业物业作为业绩稳定和偿还债务的基础，金茂大厦，威斯汀酒店等商业物业每年为方兴贡献约30亿元左右的稳定回报。日前，传出消息，中化集团网为了缓解资金危机，准备将酒店物业分拆上市，这样可以一次性为方兴地产获得资金，但是后续方兴地产也可能失去稳定业绩的家底。

    一位不愿具名的分析人士指出，方兴地产原本具有上市公司和国企双重优良信托信用背景，如今将酒店物业分拆后，其信用评级或将会下降。

    应该提醒的是，方兴地产在去年年底引入平安信托的时机，恰是当时楼市的亦庄板块恰是一片向好，2013年12月份亦庄金茂悦首期开盘销售业绩相当不错，而这也是方兴地产引入股权投资的底气所在。因此，尽管方兴地产与平安信托的合作中未来是否会出现兑付风险目前仍然难以预判，但是随着存续期的迫近，金茂悦项目的销售业绩仍将是是平安信托9亿元股权投资的敞口所在。