超30个城市有放松调控预期

　　5月12日，财政部公布4月份财政收支情况，其中，受近期商品房销售额下降影响，房地产营业税443亿元，下降4.2%，较3月5.5%的增幅回落明显。

　　与营业税、增值税、所得税三者占比过半相比，作为财产税的房地产税在所有税种中的占比并不大，不足2%，但与之相关的上下游产业所带来的税收占比却达到10%左右，是地方税收的一个主要来源。

　　4月份，全国房地产企业所得税248亿元，同比下降3.1%。契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地使用税等地方小税种分别增长1.2%、24%、3.2%和16.9%，较去年动辄百分之二三十的增幅亦回落明显。

　　房地产税增量下滑，对地方政府来说，不仅仅是税收减少，更增加了对土地财政未来增收的担忧。在这一背景下，4月份以来，南宁、佛山等多个城市相继传出松绑购房“限购”政策也就不难理解。截至5月16日，《中国经营报》记者不完全统计，已经传出“限购令”放松的城市多达10个以上。

　　“此类税收下滑，对于一二线城市和三四线城市的影响力度是不一样的。相比一线城市，三四线城市整体处于供大于求的局面，可能最先出现降价或者以价换量的现象。”上海易居研究院研究员严跃进表示。

　　超30个城市有放松预期

　　对地方政府来说，房地产税的缩水，或许并不仅仅是税收减少那么简单，更重要的地方政府依赖土地财政的模式受到威胁。

　　地方政府收入主要包括三块：一般预算财政收入、中央对地方转移支付、政府性基金收入。其中，地方政府性基金收入主要来自土地出让收入，2007年以来土地出让收入占地方政府总收入比重快速上升，2013年约占地方政府收入的四分之一。

　　中原地产研究部统计数据显示，截至目前，传闻酝酿救市的城市已超过10个，其中已作出若干调整的城市已有6个。其中包括福州、杭州等多个二三线城市传出救市的传言。

　　最新的传言是天津市将放开第三套房的购买限制。而中国经济研究院在一份“23省(市)土地财政依赖度”排名统计显示，天津市和浙江省的土地财政依赖度超过了60%，此前浙江省的萧山、宁波也已经传出了楼市松绑的消息。

　　上述统计排名显示，土地财政依赖度超过50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重庆、北京等。

　　“房地产市场降温，导致地方财政逐渐出现问题，在这种情况下，放开部分调控就成了地方政府拉动经济的最常用措施，也是短期效果最明显的措施。”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

　　财政部公布的一季度数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中的主角地位依旧稳固。

　　第一季度国有土地使用权出让收入达到1.08万亿元，同比增长40.3%，而同期地方本级财政收入1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入的比例达1∶1.7。

　　以传出限购放松的杭州市为例，2013年土地财政依赖度为156.4%，在同策咨询监测的全国45个楼市限购城市中对土地财政的依赖程度排名第一。进入2014年以后，杭州土地市场显现“先强后弱”的趋势。今年1月份，杭州出让35宗土地，土地出让金达到339.56亿元，占到去年全年的25.6%。但2月份，当月杭州全市土地成交总金额为92亿元，环比下跌72.8%。进入3月份，全市仅8宗土地出让，成交总金额约38亿元，同比和环比数据均出现大幅下降，成交总额较上月缩水四成。

　　中国国际金融有限公司首席经济学家彭文生曾发表文章指出，土地财政下滑给地方财政带来压力，会产生三方面影响：一是减少地方政府投资，影响固定资产投资；二是增加地方政府债务风险；三是不利于信贷扩张。总体上会给宏观经济带来紧缩效应。土地收入下降给地方财政带来压力。

　　“在房地产市场持续降温的情况下，全国预计将有超过30个城市有放松调控的预期和可能性。后续包括房价接近停滞的城市，都有可能出台地方的救市政策，它们可能不会明显放松限购，但会通过其他方式进行微调。”张大伟分析。

　　在此背景下，彭文生表示，当前房地产销售放缓，现金流的影响已经开始体现，但是房地产降价预期仍在形成之中。销售下降对房地产投资和土地购置的抑制作用目前尚未充分体现出来，预计未来几个月土地收入增速将下降，并呈现负增长。

    　三四线城市或率先“沦陷”

　　从全国市场看，房地产税增幅下滑产生的结构性差异仍然比较大。

　　中原地产数据显示，全国35个城市中，有28个城市库存出现了同比增长现象。其中南昌、济南和宁波3个城市的库存上升幅度较大，同比增幅分别达到68.6%、63.8%和56.8%。这三个城市4月份的新增供应比成交更为强劲，导致库存上升的态势也较明显。

　　“这些城市的特点普遍是：库存消化周期超过一年的城市；一季度商品房成交大幅下滑的城市；购地销售比过高的城市；一季度土地出让金过低的城市；有实质性降价楼盘的城市；人口净流出城市；有两个以上新区的城市。”张大伟称。

　　“从楼市在当地的发展程度和分量看，一二线城市对于房地产业的倚重程度相对低，而对于三四线城市来说，楼市不景气会导致城市资金循环的不顺畅。”严跃进表示。

　　同策咨询数据分析称，从一线城市之外的限购城市来看，土地财政的依赖度超过50%的共计31个城市，这表明大多数省会城市、部分三四线城市对于土地财政依赖度仍然比较高。尤其是对于宏观经济基本面不太好的城市来讲，其土地财政依赖度表现更为突出，比如杭州、宁波、温州等浙江省城市。

　　“三四线城市中，因为当地劳动力不足，外来人口导入慢，整个市场需求难以支撑因新城开发而飙升的大量库存。”严跃进说。

　　在库存量达到一定程度上，降价似乎成为一个不意外的选择。

　　在中央财经大学教授温来成看来，虽然房地产税收减少，但目前还没有到救市的地步，三四线城市的去化能力较之前有所放缓，但时间尚短，如果持续到七八月份仍然没有回转，政府才应考虑救市。

　　眼下，房企去库存化的对策正逐渐浮出。

　　远洋地产总裁李明认为，2014年对远洋来说更重要的是提高周转率。加快销售速度，特别是加快去库存的速度，这是提高周转率最主要的路径。远洋把获得销售许可证一年以上的库存称为滞销、3个月以上的称为续销、不到3个月的称为新增。

　　在采取一系列手段后，远洋目前3年以上的库存几乎为0，超过2年的坚决清理掉，减轻了公司滞销压力。

　　在此背景下，房企对三四线城市正谨慎进入。

　　“未来要进入的城市需要具备三个条件：一是选人多的城市；二是这个城市经济是可持续发展的，或者说它的先天的自然环境可以吸引新的人口流动；三是历来城市规划稳定。”李明表示。