伴随此轮“史上最严厉”之楼市新政的调控，住宅市场与商业地产此消彼长的态势日渐凸显。而当前，在各地住宅市场已进入理论上的困顿期时，商业地产借机上位，正在刮起了一场强劲的投资“龙卷风”。

一线城市商业地产过热

来自北京市统计局的统计数据显示，上半年北京市完成写字楼投资158.1亿元，增长1.8倍；商业及服务业等经营性用房投资121.4亿元，增长50.4%。上半年北京写字楼竣工面积90.4万平方米，增长19.1%；商业及服务业等经营性用房竣工面积113.6万平方米，增长30.6%。从以上数据，我们不难看出，北京的商业地产市场（包括写字楼和商铺），在今年上半年呈现出了有别于住宅市场的热闹景象。

与此同时，一线城市中，同样上海、广州等地的商业地产市场也是一片热火朝天，盛况超前。据中国写字楼研究中心（CORC)研究统计显示，今年上半年，上海写字楼市场的平均租金涨至人民币6.8元/平方米/天，同比上季度上升了4个百分点。而受世博会利好因素的刺激，上海商铺市场也保持了强劲反弹，优质商铺的空置率进一步降至不到1%的历史低位。

广州方面，通过我们的研究发现，今年第二季度广州甲级写字楼租金环比上升2个百分点，月租金达到115元/平方米。同时“亚运效应”逐渐显现，大型商场空置率持续下降，租金呈现企稳回升态势，本地零售商对市场重拾信心。尤其中心地段的高端商铺收获甚丰，租金普遍看涨，市场租售两旺。

商业地产2.0升级版时代来临

来自一线城市的商业地产热度不减，造就了市场的空前繁荣。同时，一线城市过于饱和的商业地产开发，市场“先行者”的角色已然完成，投资市场对于商业地产过多的追逐，则在中央敲定“城镇化”发展思路后，投资方向被齐刷刷的聚拢到二三线城市。由此，我们有理由相信，商业地产2.0升级版时代（进入二三线城市发展的时代）大幕即启。

据悉，“十二五”期间，中国将进入城镇化与城市发展双重转型的新阶段。在这样的一个历史发展阶段，城镇化将直接利好二三线城市的不断升级发展。而对于这些城市即将面临的城市商业版图升级的需求，更推动了其城市商用物业的需求。

“二三线城市商业地产规模将会进入一个放量扩展的新阶段，层次化、多元化的消费需求将直接推动商业地产的发展。”业内人士认为，城市化进程和区域经济发展在中国方兴未艾，二三线城市的商业地产开发是继一线中心城市开发后，一个新的行业增长点和有巨大挖掘潜力的市场，如能准确把握住机会，将大有可为。

城市是商业地产发展的沃土，离开了城市这块沃土，商业地产将无法发挥其物业价值，生根发芽。我们承认，经济发达的一线城市是我国商业地产发展的大本营，但除了北上广深等一线城市外，其他二三线城市的商业活动逐渐随着国际国内环境的好转，而日渐活跃，其广阔的市场发展前景，无疑又昭示了属于商业地产2.0升级版的时代已经来临。

地产商掘金二三线城市

“变则通，通则达”，没有企业会自甘灭亡，在危局中求变求存，是这些精明地产商们多年行走江湖悟出的道理。无论是一线城市的竞争更激烈，还是受调控影响更深，单就今年来看，特别是四月中旬的调控新政出来后，不少地产大鳄都不约而同地选择转战二三线城市发展。这其中，商用物业又成为其关注的焦点。

事实上，早在新政前，已经有一些敏感的地产商，提前嗅出了今年楼市的不寻常。其中最典型的代表无疑就是被誉为“住宅老大”的万科。据业内人士透露，去年万科拿地基本都在在二三线城市。去年年底，只做住宅的万科打破铁律更宣称将持有商投比例提高到20%，而今年楼市调控政策出台后，万科对于二三线城市商业地产市场的开拓则愈加明显。

在如今一线城市陷入理论上的困顿期时，而二三线城市则如“神笔马良”圈画的那一座座“金山”，深深的为一些地产商人所渴求。据了解，除了万科，更有万达、保利、恒大、中粮、华润、金地、绿地等等叫得上号的地产巨头们，在此轮新政后，它们也都没有闲着。为求生存和发展，它们更多的是被迫转型，纷纷加大持有二三线城市商用物业来度过眼下难关。

警惕过热导致“过剩”

在人们更多的关注商业地产过热的同时，“过剩”现象也当为我们所警惕。商业地产，尤其如此。此轮新政调控对于全国商品房市场已形成重压，但于一线城市抑或二三线城市的商业地产而言，却成就了其成为投资市场的“抢手货”，市场热闹袭人。即便如此，市场担忧依然存在。

据了解，目前上海人均商业地产面积已经超过香港，接近东京、纽约的水平；而北京、广州、深圳等地商业地产销售率不超过五成，商业地产总量过剩，空置率居高不下。据此，有业内人士认为，繁荣的商业地产背后也暗藏隐忧，不及时调整结构和区域布局以及经营管理，将不可避免的会面临“过剩”问题。

“不可否认的是，商业地产项目在有些地区已陷入过度饱和的陷阱。商业地产的热闹景象，也并不能掩盖其存在大量供应过剩和供需结构不合理等诸多问题。”来自CORC主任、房讯网总裁、北京写字楼信息网CEO刘凯指出，目前一些城市的商业地产出现了一种普遍情况，一方面是某些地段的项目供不应求，一方面又是其他很多不合理的商业项目，无人买账，市场上同时存在着“过剩”和“不足”。

同时，刘凯还强调了，“在很多城市，一些不合理的地段出现大量的商业地产项目，没有人流，没有便捷交通，更没有辐射力，项目面临招商难，成为‘人气孤岛’将不可避免。”在他看来，形成这种现象的解释只有一种，那就是产能过剩与结构性过剩不能得到很好的解决，这在目前中国土地市场日渐稀缺的情况下，造成了大量的资源浪费。

此外，“项目是出售简单赚取差价，还是持有出租，还是租售并举，这也是需要企业思考的现实问题。”在刘凯看来，在现今一些商业地产的开发行为缺乏专业性，开发各自为政，商业网点位置重叠、同质化现象严重的情况下，对于如何驾驭好和经营好一个商业地产项目，其精准的市场定位和优秀的管理能力，则显得尤为必要。