2月12日,国务院同意撤销广州黄埔区、萝岗区,设立新的广州市黄埔区;撤销县级从化市、增城市,设立广州市从化区、增城区的消息极大提振马年新春楼市,给商业地产也带来了不小的促动。新快报记者采访发现,在叠加利好的拉动下,从化、增城、萝岗和黄埔四地的商用物业市场也已开始酝酿涨价,业内人士表示,行政区划大调整将极大提速城市建设和交通等配套的投入,吸引更多发展商,更多人口、更多企业、更多国际品牌入驻,整合、提升区域商圈格局,商用物业价格上升趋势明显,现在到四地投资买公寓、买铺将更有“着数”。

　　拉动广州全面城市化提速

　　 提及本次广州行政区划的大调整,广州市社会科学院科研处处长彭澎指出,“这是广州城化的一个重要里程碑。两县级市改区后,广州从此无县,连老农业县从化都改成区了,这意思着广州的全面城市化进程将进一步加速,原来的县级市都并入了广州这个国际化大都市,将大大拓展广州的发展空间,给广州城市发展带来更多的机遇。”彭澎解释道,黄埔和萝岗合并成后,将成为广州新的都会区,受其影响,天河区也成为广州城市的正中心,广州的东部板块发展将得到明显提升,广州“东进”的步伐将进一步提速,进而有利于辐射珠江东岸的东莞惠州等城市。另一方面,增城将成为广州制造业发展布局的一个重要平台,而从化的城市建设幅度会不断加快,更有利于解决广州中心区人口压力和交通压力、就业压力等一系列的问题。”

　　广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥也表示,这次调整后,原来的卫星城变成了市区,这是全面广州城市化标志性动作;黄埔和萝岗并区后,站在更高起点上的统一城市大规划和统一管理,资源整合和优势互补,将令广州东部山水新城规划有更强大的落地点,大大促进东部开发;增城、从化设区将令这两地的产业优势更为突出,进一步提速广州制造业、旅游业的发展。而从整体上看,行政区划的大调整将带来区域行政中心的再造和整合,城市配套更丰富,将带来各种城市基础建设、配套建设的大提速,给房地产业和商业地产创造更多商机。

　　带动四区域商圈格局重整

　　“不管是从化、增城撤市设区还是萝岗和黄埔合并,对广州商业地产和商业发展来说,都将会成为具有划时代意义的利好。”广东省流通业商会执行会长黄文杰指出,行政区划的调整首先将吸引更多的房地产投资,带动住宅业的发展,吸引更多的人口迁移,从而带动当地商圈的重新整合与提升,改写原有的商业格局,这对商业地产来说,就是最好的机会。

　　前广州商业总会秘书长、广州世纪商联商业顾问公司执行董事罗志杰也表示,“行政区划的调整将带来各区域行政中心的再造与整合,资源将更为聚集,城市配套会更丰富,城市功能布局会出现更良性的改变。交通配套会更完善,入驻人口、企业越来越多,就将自然形成更多的各区域性的商圈,或者说是区域CBD区,广州国际化大都市的商圈格局将出现新变化,各区域的商业地产也将迎来新一轮的发展机遇。

　　公寓或涨价两三成

　　在近日正在举行的广州市“两会”上,从化市委书记、增城市长和黄埔区委书记、萝岗区委书记对这四地未来发展前景的展望备受广州各界瞩目,区划调整后交通、配套等城格式化市建设将如何提速,房价会不会跟着涨更成为投资客们最关心的问题。尽管从国务院同意行政区划大调整到从化、增城真正设区,黄埔和萝岗真正合并,行政中心重造仍有不短的时间表,但记者采访发现,不管是发展商还是投资客,行政区划调整的消息刚一传到,市场就已开始闻风而动,特别是在目前供应量比较大的萝岗区,不管是住宅、商铺还是公寓和写字楼项目,都已有发展商在酝酿提价。如萝岗万达广场即将新推的商用公寓新货,就透露价格将比前期有所上涨;即将上市的新项目,如萝岗奥园广场、绿地中央广场等,也都透露将重新根据市场变化来定价。

　　对区划大调整带来的商业地产投资新机遇,陈厚桥指出,“行政区划大调整必然会令城市建设步伐加快,从化、增城、萝岗和黄埔四地房地产和商业发展利好明显,势必将吸引更多发展商、更多国际化知名品牌和更多投资客进驻。在快速攀高的投资热情带动下,商业物业价格攀升将成为不难预期的事实。但是,从整体上看,因为商业地产投资和住宅有更大的区别,现在住宅盘都纷纷在涨价,有不少人预测如果不限价的话,从化和增城的楼价可能会涨三成以上;但我觉得,就商用物业而言,这个涨势将不会如目前大家对住宅涨幅的预测那么夸张。特别是写字楼市场,这四个地方目前还没未能形成一定的商务氛围,写字楼市场有需求,但受企业性质制约,需要的基本都是中低端产品,至少短期内甲级、超甲级写字楼的需求是难成气候的。所以估计行政区划调整后一年内,这些区域写字楼涨幅应该比较有限,估计会在10%以内。另一方面,随着投资热情的高涨和更多企业、知名品牌的进驻,这些区域的商铺和商用公寓市场,特别是商铺市场有望发展得会更快些,其价格涨幅也会相对更高,有望能达到两三成左右。

　　跟着大品牌项目走 投资成功率才更高

　　投资提醒

　　对普通投资客来说,如何抓住广州行政区划大调整的机遇做好自己的投资计划呢?广州高力国际市场研究与项目咨询部董事陈厚桥指出,区划调整的大利好令这四个区域的物业投资前景大受看好。目前从化和增城仍是不限购的“限价区”,所以从短期看,投资住宅是一个不错的选择;另一方面,从长期回报看,投资这四个区域的商用物业,像商铺和公寓,甚至于写字楼,其增值空间也不容忽视。

　　不过在投资决策上,商用物业投资虽然长期租金回报和升值潜力可能更强,但在选择时却需要更专业的眼光。对普通投资客来说,选择好的位置、好的项目非常重要,最稳妥的方式是选择成熟商圈的商用物业,虽然投资门槛会相对高些,但因为周边配套已相对完善,商圈更有氛围,有相对更稳定的客流,其未来的租金回报也会更会可观也更有保障。如果投资新兴商圈中的项目,一定要探清楚周边是否有大型项目将进驻或在建,而且最好是知名品牌的大型项目,是否有国际大品牌即将进来,都说“大树底下好乘凉”,在商用物业投资领域,“傍大款”始终是难出错的。跟着大品牌、大项目走,项目的成功率才会更高,小业主的投资才能更有保障。另外,对商用物业投资来说,因为交易税费比住宅高,投资者更看重的不应该是价格的短期涨幅,而是长期增值和租金回报。毕竟城市建设和商圈的成熟都需要过程,商铺、商场和商圈都需要“守”才能获得更高的回报。