本市（北京）自2008年明显加大保障房建设力度以来，今年成为各个保障房项目竣工交用的高峰，东部的东坝经适房一期、西南部的康庄保障房项目均有望于8月份交付使用。

记者获悉，今年，市人大常委会就建立健全全市基本住房保障制度等问题组成专题调研组。目前，该调研已形成初步书面报告，正在完善修改，准备提请月底市十三届人大常委会会议。日前，记者采访了长期关注北京房地产市场发展的市人大代表卫爱民，他就本市住房保障制度建设等提出了意见和建议。

政策房5年建3000万平方米 提前完成规划

现状

记者了解到，调研组认真研究了2008年和2009年有关住房保障方面的议案办理情况，以实地调研等多种方式，全面了解了近年来本市住房保障工作开展的情况，确定了建立完善基本住房保障制度体系、加快保障性住房建设、完善相关实施保障机制等作为调研的主要内容。

近年来，本市保障房建设规模逐年增加，今年提出了“两个50%”的目标任务，即各类政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上；新开工建设各类政策性住房13.4万套，占全市住宅新开工数量的50%以上。

市政府先后发布了关于廉租房、经济适用房、限价商品房和公共租赁房的管理办法及相关配套文件，初步构建了建设、审核、分配、监管四大实施体系；2006年至今，全市规划建设的各类政策性住房总建筑规模约3000万平方米，提前完成“十一五”规划任务。

通过政策审核制度和配套配租赁制度，使保障性住房资格审核、出售出租更加公开、透明。建立了三级审核两级公示的审核制度以及廉租房应保尽保、经济适用房和限价商品房公开摇号配售的制度。今年，住保部门与民政、公安、金融、地税、公积金等部门“联手”，在全市范围内全面开展保障性住房资格专项核查，全面核查申请家庭的住房、资产和收入情况，严厉打击骗租骗购保障性住房的行为。

房子已成第四大负担 须加大保障房供给

问题

“一定要让房子回归到最核心的功能——居住功能上来”，卫爱民表示，他认为政府一定要通过调控手段，遏制房屋的投机性和投资性，甚至不应该让房屋承担拉动GDP的任务。“房子已成为基本解决群众医疗、养老、教育三大负担之后一个新的沉重的负担。”他说，不解决房地产市场的问题，不仅将影响国家经济安全，而且对于国家发展战略的实施都将产生影响，当更多的资金投向利润巨大的房地产市场，势必会削弱投向科研、实业等领域的资金，同时也不利国家农村人口转移，形成我国城市化发展的科学道路。

他表示，房子都盖在大城市，必然形成新的城乡发展的不平衡，政府要通过政策引导，把新的房地产投资吸引到二、三线城市，甚至县一级城市，农民就地城市化，这样不仅可以缩小城乡差别、地区差别，还能给北京这样的特大城市以发展空间，乃至增加国家的整体实力。

据介绍，根据人大代表的调研发现，目前本市住房保障工作中的问题和矛盾依然存在，有的还比较突出，首先是基本住房保障制度体系还不完善。保障性住房供需矛盾比较突出，房源紧张，建设分配速度跟不上申请的速度，“人等房”的情况比较普遍，特别是廉租房、公共租赁房等租赁型保障住房所占比例偏低，绝对供应量偏少，需求缺口也最大。

经适房应考虑实行“有限产权”

建议

扩大保障范围至全体市民

“北京市的住房保障人群应该是全体市民，逐步考虑在北京工作、居住、纳税一定年限的非京籍人员。”卫爱民说，“房子是最基本的保障，应该和养老、医疗、教育享有同样地位。”

卫爱民表示，不仅是中低收入家庭无法解决住房问题，越来越多的人对北京的房价也难以承受。他建议全市各区县开展一次基础性的摸底，搞清楚目前包括本市适婚青年、留京毕业生以及逐步考虑在北京工作、居住、纳税一定年限的非京籍人员。“底数要清楚，在此基础上来制定保障制度。”对于各类保障人群，则应实行分层次、有差别的住房保障政策。

记者了解到，人大代表在此次调研中提出，应建立健全基本住房保障制度，它所解决的不仅仅是城镇中低收入家庭的住房困难，而是面向城乡居民，标准科学、便于操作、公平有效的制度体系。因此建议市政府以及有关部门结合“十二五”规划的编制，从促进北京人口、资源、环境协调可持续发展，保障公民、特别是中低收入群体基本居住权利的高度，对现有的住房保障制度进行有效补充和发展完善，全面构建符合首都实际情况的基本住房保障制度体系。

应对闲置房屋收取税费

“公租房应提高地位，作为保障房的首选。”卫爱民表示，租赁性住房最能体现保障性功能，因此建议市政府从土地供应、资金投入、规划设计和建设时序、审核分配等方面优先保障，尽快增加实物供给。

人大代表调研发现，北京房屋租赁市场比较活跃，但急需加强监管和规范。建议政府部门尽快破解住房租赁市场的监管难题。“我个人建议应该由政府掌握一部分的租赁房源，减少中介环节的暴利”，卫爱民代表说，“而且要通过查用水、用电情况等等手段，调查房屋的闲置率，建议对闲置房屋收取一定的税费，目的是降低闲置率。”

记者了解到，北京市公共租赁房的供应对象、建设配套标准都已基本确定，今年将建设收购100万平方米公租房，但到目前为止，对于公租房的租金水平仍没有明确的界定。对此，卫爱民代表建议，公租房入住家庭缴纳的租金，不应超过家庭工资收入的20%为宜，不足部分由政府补贴。如果按照统计局刚刚公布的2009年职工月均工资4037元，小两口租一套一居室的公租房，缴纳的租金大约为1600元，“这样算起来比现在的市场租金要便宜。”

经适房应由政府统一回购

卫爱民对于日前发生的“经转商”热潮也提出自己的观点：“为什么这么多‘经转商’，因为有利可图。因此我建议，经适房必须出售给政府，政府回购以后形成循环使用机制，保证公共资源公共享用。”他还提出，在经适房出售给购房人时，可以考虑实行“有限产权”，即购房人只需掏更少的钱，享有房屋的有限产权和使用权，而没有土地的收益和处置权。

这一点也在人大的调研结果中有所体现。根据调研，人大代表建议市政府进一步改进和规范经济适用房在规划、建设、出售、使用、回购及监管等方面的制度，经适房采取房地分离的建管模式，即购房人只享有房屋的所有权，不享有土地收益、处置权。在价格构成上，购房人只承担房屋的基本建安费用、相应的配套设施费用和税费，与政府按照一定比例共有产权。出售时购房人与政府按产权比例进行收益分配。

据介绍，在实行“房地分离”政策时，应当面向首次购房的城镇居民，居民根据自己的意愿和实际需要，都可以购买一套能够满足基本生活需求、标准化配置的住宅，做到公平普惠。这种模式，有利于解决以往经济适用房与市场不接轨、“有限产权”界定难、退出机制难以操作等弊端。

保障性住房应“前店后厂”

“我脑子里的理想模式就是那种‘前店后厂’式的小区”，卫爱民告诉记者，保障性住房绝不能建成功能单一的居住性社区，一座“睡城”将带来包括交通、就业、治安等各种社会问题，而最理想的状态是将各种住房统一规划到一个小区里，要满足生活、学习、医疗、娱乐等功能，甚至通过政策引导，吸引公司、企业落户到小区，解决住户的就业问题。

根据调研结果，人大代表建议市政府相关部门统筹协调，优先安排与保障性住房项目配套的电力、交通、供水、排水、燃气、供热等市政基础设施以及教育、卫生、邮政等相关配套设施，做到同步规划、同步施工、同步交付使用。

此外，还要高度重视后续社会管理问题。据介绍，由于部分地区前期规划布局不合理，保障性住房相对集中建设，造成低收入人群相对集中居住，容易引发社会管理问题的产生；另外，保障对象跨区入住后，在社会治安管理、社会保障等方面，存在属地和户籍所在地管理上的交叉，既不便于居民生活又造成诸多管理问题，建议市政府高度重视保障性住房居住区相关社会管理问题，加强社会管理服务、基层居民自治等政策的前瞻性，加大统筹解决问题的力度。