“三四线城市主要是存在供求问题，体量过大而市场需求有限，开发商进去以后就会面临销售风险。拿了地，房子建起来会卖不出去”

    22日晚，中国房产信息集团发布《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》显示，风险最大的城市主要集中在三线城市，上海、北京、广州成为我国房地产风险排名倒数前三的城市。

    “三四线城市主要是存在供求问题，体量过大而市场需求有限，开发商进去以后就会面临销售风险。拿了地，房子建起来会卖不出去”，中房信研究中心副总经理林波告诉记者，一二线城市房价比较高，但供应仍偏少而且需求旺盛。全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存也向南都记者果断判断，一二线城市未来的涨幅比三四线“肯定要大”。大型开发商更是用脚投票，撤离现象明显。

    三四线楼市已脱离基本面

    中国房产信息集团(C R IC )发布的《2013年中国城市房地产发展风险排行榜》，包含了286个国内城市。榜单显示房价跟风险成反比，房地产风险排名位列倒数前三的分别是上海、北京、广州，而其他一线城市如深圳、杭州、南京等的排名也相对较低。

    名列前茅的是一批国内三线城市，其中陇南、武威、酒泉依次名列全国房地产投资风险的前三位。而且风险最高的前50名中，除了拉萨是二线城市外，其余皆是三线城市。

    榜单显现出一线、二线、三线风险得分均值依次递增的趋势，这就意味着，三线城市比一二线城市存在着更大的风险。

    “目前开发商最要紧就是关注土地市场，并选择合适的地块继续购进。”在全国房地产经理人联盟研究院副院长陈宝存看来，一二线城市未来的涨幅比三四线“肯定要大”。

    易居研究院企业研究中心分析，近年来三四线城市的房地产发展速度已经脱离基本面，过去几年过于激进的土地出让速度，积累成目前的库存高压，使得竞争惨烈。

    “由于三线城市经济总量相对有限，中心区域的土地供应也较为充裕，使得三线城市供应过量的市场现象雪上加霜。”报告指出，即便一二线城市楼价一直高企，但是在更强的市场去化率的推动下，一二线城市的风险依旧比三线城市小得多。

    南都记者在采访中发现，供应高而需求低，使得三四线城市风险陡增。

    中原地产市场研究部总监张大伟告诉南都记者，就今年上半年我国房地产销售情况来看，整体房企在一二线土地市场表现激烈，但在全国范围之内，由于三四线城市的高库存，土地成交依然同比下降。

    “三四线城市主要是存在供求问题，体量过大而市场需求有限，开发商进去以后就会面临销售风险。拿了地，房子建起来会卖不出去”，中房信研究中心副总经理林波告诉南都记者，一二线城市房价比较高，这对企业来说问题不大，因为它供求不足而且需求旺盛，开发商建起来的房子还是能够销售出去，从而获得利润。

    “全国房地产市场已经出现明显的不均衡，一二线城市的火热难掩三线市场的冷清。”张大伟告诉南都记者。

    西北形成风险集中圈

    从报告中看，中国东部沿海地区风险较小，中部部分人口外流城市风险偏大，西部地区风险偏大，形成了西北风险集中圈。

    南都记者在针对开发商的采访中发现，不少开发商现时都有计划从中西部的三线城市中抽离出来，并将其资本投入到一二线城市中。

    近年来，中西部出现的“鬼城”、“空城”现象层出不穷，在鄂尔多斯曝光之后，宁夏海原、云南呈贡等城市也纷纷加入这个行列。房地产商在这些城市上面看到了三线城市巨大的风险，投资也慢慢减缓。

    “开发商对三四线城市的态度是很明显的，今年房企都集中在一二线城市拿地，很少在三四线拿地”，林波说，中西部三四线城市，因为财政能力有限则在不留余地地卖地，它们并没有考虑房地产的未来是怎么样的。

    “西北地区形成风险集中圈，一类是由于过度炒作、泡沫化明显，如鄂尔多斯等，另一类是陇南庆阳、固原等最为贫穷等干旱缺水地区。西南地区山地地形制约了人口和经济集聚，房地产发展亦较为落后，秦巴山区广元、巴中、云贵山地临沧、昭通等均位于风险前20强。”上述报告指出。

    有知情开发商透露，三四线城市不是属于空置的问题，而是现在开发商买了地之后并不立刻建造房子，而是以地块形式在当地放置。

    “有些城市可以慢慢消化，但是对另外一些城市房地产来说就可能会成为一个遗留问题，最终这些开发商可能会通过退地等的方式退出当地的房地产市场。”林波接受南都记者采访时称。