城市化的进程，事实上是一种信息自由流动的过程，在这样的过程中，市场实现了一般意义的均衡，经济得以全面发展。这是任何一个国家发展经济的过程中必须遵循的步骤，首先城市化，然后工业化，在这个过程中，企业和企业家得以成为创新的动力。最醒目的市场风景，当然是一座大型城市的迅速发展。如果从民国史来说，这个案例必然是大上海。

    近代史以来，上海的兴起，尤其是上海作为一个远东大都市的形成，事实上就是从晚清的国际贸易开始起步的。而真正具有规模意义的发展，正是在民国初年。1910年，上海的人口为130万人，但到1927年，则达到260万人，整整翻了一番。其中外省移民占到了上海总人口的72%—83%。这样的数据显示出三个特点，第一是市民人口的爆炸式增长，第二是上海的人口结构，从过去长时间的本埠人口迅速转型为移民人口，上海因此成为远东最大的移民城市。事实上研究过城市的兴起的人们必然能够发现一个市场的事实，任何一座大型城市的兴起，都是移民的结果，也就是说，都是人口迁徙的制度背景下人口大量涌入的结果；第三，随着人口的迅速增长，城市的地理版图迅速扩大，当时，上海的行政区内的商业社区和工业社区迅速扩展，北面构成了新的闸北区，东面形成了黄浦区，且有越过黄浦江，向浦东扩展的态势，南面则穿过古老的城墙，向南市发展，至于过去一直兴旺的上海租界，当然也是人口暴涨，太多的中国人挤破脑袋都梦想着能在上海租界内获得一席之地。1925年，租界的人口密度达到了每平方公里3.7178万人。历史作证，这是上海作为一个大城市在规模的意义和人口的意义上发展最快的一段历史时期，日后人们津津乐道的十里洋场、上海滩等传奇故事，就发生在这一段时期之内。最有深意的历史发展格局在于，上海的版图在这个时候形成，之后大约70年之内，再也没有过有意义的拓展。

    我想表达的观点是，在城市化的意义上，上海的确被耽误了70年。遥想民国初年，有梦想的人们向上海这座大城市快速迁徙，成为那个年代最有市场意义的风景。

　　城市人口的激增，最直接的市场反应，是地价的高涨，而且很快超过了人口增长的速度。在上海的公共租界，1911年每亩土地的价格，维持在8281两左右，但到了1935年左右，已经涨到每亩16207两。事实上租界之内的用于生活的土地涨幅还受制于外国人占山为王的垄断影响，在上海的主要商业区，地价的涨幅更为惊人。例如南京路和四川路的交叉路口，1929年每亩达到了35万两，而在1915年不过区区3万两。在河南北路，每亩土地价格从1921年的1500两上涨到了1929年的一万两，静安寺路一带的土地，很长一段时间都是每亩3000两，但到了1930年，则飙升到每亩2.5万两。所有的城市土地，都不是以成倍的方式抬升地价，而是十倍、二十倍的增长比率。一时间，人们谈论上海，渐渐有了这座远东都市满地都是黄金的传说。

　　城市新型建筑物的不断崛起，当然也是城市化的最外在的风景。当时，上海公共租界的工部局曾经做过一个大规模的调查，统计的结果表明，在1910年到1925年之间，他们至少颁发过81903份建筑许可证，这样的规模，与晚清末年比，增加了47.2%，即，民国初年的城市的发展速度，是晚清末年的一倍。新崛起的建筑物，一方面主要是城市新市民的居住，另一方面就是大量的工业用房。1910年到1925年，整个上海一共兴建了816家大小工厂建筑，而在15年前，也就是晚清的末年，仅仅创办了77家。

    今天上海外滩那些百看不厌的建筑群，就是崛起在这个时候。

　　新建的建筑，以几座商业大厦最为壮观，这些著名的建筑物，是先施公司和永安公司兴建起来的。先施公司可谓大名鼎鼎，澳洲华侨马应彪在南京路浙江路口租地20亩，先后三次募集股金200万元，兴建起一幢7层商业大楼，在上海率先开办大型环球百货公司。1917年，先施公司请德和洋行拿出设计方案，开始大兴土木。沿街为骑楼式券外廊，与街道相通，屋顶设有屋顶花园、茶座。大楼转角处立面有一个三层塔楼，其平面由下而上逐层收小，且由方变圆，以塔司干式柱支撑。长期以来，这座塔楼的形象，都是南京路商业街景观标志之一。

　　永安公司是中国近代以来最大的百货公司，1918年在上海开业，是当时上海商业的标杆企业。民国5年，郭氏兄弟以每年5万两白银高额租金，租得南京路浙江路口8亩15分1厘8毫的地皮，建造了一栋英式6层的永安大厦，同马路对面的先施公司相对，构成了上海外滩的商业建筑群。永安大厦的铺面商场，全部马赛克地坪，楼上均铺打蜡地板。民国21年，永安公司又买下紧靠浙江路晚清建造的新新舞台，新建一栋19层流线型永安新厦，在第4层凌空架起2座封闭式天桥，与西边永安公司连接，东西两处，有“空中通道”连接，十足的洋场风格。今天上海的华联商厦，就是昔日的永安公司。虽然意识形态变换，但商业的传承，却稳健又绵长，这正是市场的力量，企业的力量。