没有哪一个城市像深圳这样有这么多的城中村。

走在整齐划一、郁郁葱葱的深南大道上，在道路两旁鳞次栉比的现代化高楼背后，不时可见杂乱无章的农民房。在深圳的中心商务区，岗厦村、皇岗村等农民房，就像一道道疮疤，镶嵌在CBD的摩天大厦之中，显得格格不入。

深圳市关于“城中村”的调研报告显示，目前深圳90%以上的违法建筑出在“城中村”，其中违法私房约占50%以上。深圳的违法建筑日益猖獗，已经到了难以收拾的关头。在深圳大力查处违建期间，平均每天还有100幢违法建筑拔地而起。甚至于在风景保护区、饮用水源保护区、生态保护区都有大量的违法建筑，就连深圳市的最后一块战略要地———总面积170余平方公里的大工业区近几年来也已被违法建筑蚕食了近20平方公里。

除了典型的“握手楼”景观外，深圳的“城中村”楼是越建越高、越建越密，可是公共设施缺乏、环境质量低下，一旦发生地震、火灾或疫情，后果不堪设想。同时，“城中村”由于疏于防范，管理不力，已经成为治安高危区域。深圳市公安局提供的数据显示，在出租屋内发生的案件占全市案件的44%以上，此外，60%火警火灾来自“城中村”。

从万丰村的崛起，到上步村城市化的尝试，从田面村引入设计产业的公共改造，到大芬村“社区活化”模式在世博展示，深圳的城中村已经进入了一个永远被改造、永远被推倒重建的怪圈。改造城中村，刻不容缓，如何改造，却困难重重。随着去年岗厦村500多栋农民房拆迁倒下，深圳城中村改造的大幕早已揭开，但后面的路，仍需披荆斩棘。

万丰村 深圳村落崛起的原点

面对改革开放的大潮，深圳原本星罗棋布的村落中，村民早已不满于日出而作、日落而息的农耕生活，目睹着身旁一栋栋摩天大厦拔地而起，一间间工厂商铺热闹开张，原本的乡村干部开始蠢蠢欲动。上世纪80年代起，深圳村落投身商海，赚取的第一桶金，让村民尝到了真金白银的甜头。

谈及深圳城中村，就必须先回顾深圳村落崛起的历史。深圳沙井的万丰村，作为上世纪80年代崛起的深圳村落代表，首创“万丰模式”，成为深圳农村发展的原点。而这批崛起的村落，也成为深圳日后城中村改造面对的最大阻力———富裕的村落原居民与天价的拆迁补偿。

1983年10月，万丰村党支部书记潘强恩与港商陈振豪达成口头协议，港方投资5000万港元在万丰村办-家彩星玩具厂，万丰村必须在半年内盖好2万平方米的厂房，员工宿舍要能安置1600个工人住宿，并做到路通、水通、电通、电话通。

根据港方送来的平面图纸样本计算，万丰村需要投资600万元以上。当时村里已经集体投资250万元完成了三通一平，还建成一座1500平方米的厂房，港商同意先使用试产，但后面建设大厂房和职工宿舍的资金却没有着落。书记潘强恩和村长潘九根到银行求贷，银行不愿放贷，但潘强恩发现万丰村民的储蓄超过了100万元，这可是笔可用资金。

在动员村民集资的大会上，村委会做出三项决定：一是5个村委干部每人带头投资5000元，与村民共担风险。二是与出资村民签协议，股权受法律保障，可转让和继承。在出资村民中选举、成立董事会掌管企业。经理和财会人员由董事会任命，实行财务和分配公开。三是实行保本保息，如项目3年无效益，由村里借钱按银行利率向股东派发利息。5年后股权留退自由。

会后，54名村民出资认股，共筹到24.3万元。村集体以土地和水电设施等作价入股，占30%股权，出资村民占70%股权。一家由村集体和农民个人合资兴办的企业———万丰村彩星玩具厂，如期在当年9月顺利建成投产。与此同时，深圳第一个农村股份制由此诞生。

“万丰模式”在深圳村镇被广泛推广效仿，农村股份制蓬勃兴起，为中国农村经济的发展探索出了一条成功的道路。1991年12月29日，国家计委、国务院发展研究中心、中国乡镇企业协会、中国企业评价协会的诸多知名专家学者，在人民大会堂广东厅举行“万丰模式研讨会”，次日，邓小平同志兴致勃勃地接见了与会成员。潘恩强兴奋地说：“中国自80年代以来，以一个村庄的发展模式命名的高层研讨会，且受到邓小平同志关注的，可说是绝无仅有。”

上步村 城市化进程“第一村”

万丰村的崛起，让上世纪80年代深圳的一大批村落通过农村股份合作制迅速积累起第一桶金。村民入股，年底按股份分红，拿到丰厚的红利让这批改革开放中最早洗脚上田的农民瞬间致富。进入上世纪90年代，深圳的农民与城市居民，在财富积累上早已不相伯仲，仅有的或者只是户口上的一个象征性名称。

随着特区经济的高速发展，取消农村组织、取消农民户口、划一城市管理成为深圳发展的需要。从1991年，深圳农村城市化开始启动，而特区内的上步村成为第一个试点。

其实在上世纪90年代初，上步村的电脑产业早已与闻名海外的北京中关村不相伯仲。如果说中关村是中科院科研人员创办的，深圳上步工业区的电子聚集区则是电子工业部创立的。这里集中的多是电子工业部的下属企业和科研院所创办的企业，除研发之外，这些企业更注重吸收国外信息和技术，注重技术的转移和制造，还致力于收录机、彩电、电子零组件等方面的制造。此时的上步村，云集了当时国内最多的电脑电子产业人才，企业集聚成片，城市化改造条件早已成熟。

1992年4月1日，由市、区两级共同组建的试点工作组正式在上步村开展工作。试点工作组和村党支部、村委会决定首先实行政企分开，先撤销村民委员会和村民小组建制，成立居民委员会，将原村里承担的社区管理职能转到居委会，各自然村的经济组织归属上步村企业公司属下各经济管理部。经过一个月的紧张筹备，1992年5月1日，上步村属下的埔尾、玉田、沙埔头、旧墟、赤尾5个由村委会改制而成的居委会挂牌成立。

根据上步村土地已被征用完毕，业已形成的产业结构、经营机制和分配方式，试点工作组和原村党支部、村委会决定进行“股份合作制”改革，把股权分为三种形式：集体积累股、个人分配股和个人集资股。其中，集体积累股根据村里两级核算的实际情况，分为股份公司拥有的集体股和各经济管理部所拥有的单位集体股，占总股份的51%；个人分配股为个人分配股和历史贡献股两部分，占总股份的49%；个人集资股系指公司今后根据生产经营发展需要，向个人筹集的现金股份。经过两个多月的清产核资和资产评估等筹备工作，1992年7月16日，深圳市上步实业股份有限公司正式成立。

上步村城市化试点成功后，特区内农村城市化工作全面迅速展开。到1993年1月，最后一个行政村转为集体股份公司后，深圳经济特区内农村城市化的“两个转变”(农村向城市转变、农民向居民转变)工作全面完成。到2004年8月，随着宝安、龙岗两区农村城市化工作顺利完成，深圳在广东省率先成为了“无农村”、“无农民”的城市，也是全国第一个没有农村和农民的城市。

大芬村、田面村 城中村改造的标杆

历史逾十年的深圳农村城市化改造终于宣告完毕，但农村到街道、农民到居民的身份转换，并没有让村落在深圳高速发展的城市建设中消失。

“城中村”作为中国大城市城市化进程中的共同难题，对于深圳这个快速扩张的新兴移民城市来说，显得尤其突出：国内恐怕没有哪一个城市像深圳有如此之多的“城中村”，有如此之多的违法建筑。一位深圳市老领导深有感触地说，深圳的违法建筑用“触目惊心”形容丝毫不为过，“城中村”的确已成为阻碍深圳发展的拦路虎、绊脚石，再放任自流，深圳就错失良机、后悔莫及了，是该收拾的时候了。

但面对城中村改造中产权界定难、合适的容积率确定难、庞大的拆迁补偿资金筹措难、土地失控冲击商品房市场四大困境，如何改造，成为一个烫手山芋。就在此时，田面村、大芬村的涅槃再生，仿佛是一个标杆，预示着深圳城中村改造并不是死水一潭，只要对症下药，奇迹随时有可能诞生。

田面村有300多年历史，包含上田面、下田面两个自然村，总面积5万平方米，地处中心区黄金地段，可谓寸土寸金。2006年11月，改造的契机出现。灵狮文化传播公司相中了田面这块宝地，投资1亿元。田面工业区的10栋工业厂房经过装修翻新，摇身一变成为“田面创意产业园”。现在项目占地1.5万平方米，已有107家工业设计企业入驻，其中包括嘉兰图、浪尖、中信国华等。随着“田面创意产业园”的横空出世，田面有了另一个雅号———“设计之都”。

田面村的改造，属于在维护村落基本面貌的基础上进行更新改造，关注的焦点仍然落在产业发展的选择，以及公共空间、商业空间和私人空间的重新布局上。与田面不同，大芬村的再生路径，则是沿着“农村-城中村-城中城”缓缓走来，提供了一种新的“社区活化”模式。

大芬村占地面积0.4平方公里。1989年，香港画商黄江来到大芬，租用民房招募学生和画工进行油画创作、临摹、收集和批量转销，由此将油画这个特殊产业带进了大芬村。

1998年，龙岗区和布吉镇两级政府开始对大芬油画村进行环境改造，并对油画市场进行规范和引导，同时将大芬油画村作为独特的文化产业品牌进行打造，先后建成“红楼”、“美术馆”等多个专业场馆，并且规划建设公共租赁住房，放宽文化市场准入条件。

截至2008年5月，大芬油画村共有以油画为主的各类经营门店近800家，居住在大芬村内的画家、画工5000多人，形成了以大芬村为中心，辐射闽、粤、湘赣及港、澳地区的油画产业圈。

由此可见，大芬村的改造，主要是通过市场、政府和社区的三者互动，选择一种适合城中村的产业，通过适当的公共政策和适度的政府投入，引导原住民和外来人口加入新的产业链，并借此培育良好的社会生态和社区氛围，形成城中村的“生长自循环”，从根本上解决“城市病”。去年9月，以大芬村改造为蓝本的《深圳大芬村———个城中村的再生故事》更获得世博会城市最佳实践区国际遴选委员会审议通过，成为世博深圳案例馆的核心主题。

岗厦村 改造后诞生十多个亿万富豪

从万丰村的崛起，到上步村城市化的尝试，从田面村引入设计产业的公共改造，到大芬村“社区活化”模式在世博展示，深圳农村从发展到改造、从原始乡村的自然风光到城中村的脏乱差。深圳农村似乎进入了一个永远被改造，永远被推倒重建的怪圈。

城中村改造有多难，细看无外乎集中于两点。一是产权困境。城中村大量违法建筑的存在与土地产权的特殊性，令改造陷入两难境地。二是拆迁补偿困境。城中村建筑每年可以为业主带来可观的租金收益。保守估计，一栋私房仅需5年即可收回成本，再出租5年业主便可收益百万，因此业主提出的补偿安置数额令开发商望而却步。

城中村改造困难重重，但面对城市高速发展，改造已经迫在眉睫。从2005年5月起，深圳对于渔农村的16栋高楼实施定向爆破，由此拉开了大规模改造城中村的序幕。

目前，深圳市规划局已将岗厦、上沙、下沙、田贝、黄贝岭、大冲、南岗等8个村列入近期建设规划。其中位于深圳市CBD区域内、占地17万平方米的岗厦村，在去年基本完成拆迁回收，更是深圳城中村改造的一个标志事件。

在岗厦河园片区15万平方米的土地上，一共有570栋楼房，但生活着近7万人。“握手楼”之间过道狭窄，两旁满是店铺，是名副其实的城中村。2002年，深圳市政府将改造任务交由福田区政府组织实施。

巨额的拆迁赔偿金，让岗厦诞生了十多个亿元富豪。

在争议声中，城中村改造与拆迁补偿的天价紧逼，深圳作为内地首屈一指的先锋城市，在经济狂飙突进的同时，如何治愈城中村这个顽疾，仍将是一道绕不开的难题。

深圳梦·数字

1982年至1986年，特区内农村开始征地，进入发展阶段，各村依靠特区改革开放的优惠政策，以现有家底为基础，将政府留给的发展工业、商业红线用地和征地补偿费发展集体经济，并充分利用毗邻香港的地理优势和日臻完善的投资环境，引进“三来一补”企业，自办工厂、商场、宾馆、酒楼，此时，大量农民“洗脚上田”。

1986年以后，特区内农村土地被大量征用，各村已建立起较有实力的集体企业，村民的物质生活水平和精神面貌发生了历史性变化。当时特区内农村共有68个行政村、173个自然村、4万多常住人口。

1990年特区内农村经济总收入达6亿余元，人均1万余元，办起了2000多家企业，固定资产886亿元。

截至2009年，深圳共有以行政村为单位的“城中村”241个，总土地面积43.9平方公里，居住人口215万。全市90%以上的违法建筑出在“城中村”，其中违法私房约占50%以上。

深圳梦·目击

城中村改造进程隐藏“面子因素”？

李津逵　中国综合开发研究院城市经营研究中心主任研究员、研究深圳城中村问题专家

深圳的原村民，与香港和世界有着千丝万缕息息相关的联系。正是深圳原村民的大逃港，拉开了广东改革开放的序幕。在深圳三十年改革开放中，三来一补、集体股份经济、城中村作为大批流动人口廉租屋区，都是原村民闯出来的。这些创建表现出了本土深圳人的见识和胆识。同样，凡是原村民集体自主改造的城中村，如下沙、水围、皇岗，都成为流动人口安居乐业的地方，成为富有地方特色、充满活力的城市亚文化区。

田面村就是其中一个典型。田面村经过十多年的改造，已经形成了综合性多样化的城市功能。不仅包括了新型服务业聚集区的设计之都，还包括商务酒店的花园格兰云天、甲级写字楼的田面城市大厦、居住区的田面新村、北京景山学校深圳分部等等。在城市中心区成片绿化带旁步行范围之内，形成了这样综合多样的城市功能，令人欣喜。她体现了百多年来从花园城市到新城市主义，人类在城市规划建设上的理想。

田面村的改造说明一旦村民集体有了稳定长远的预期，在强有力的基层党组织和村集体股份公司的领导下，完全可以引入先进的生产力和高水准的规划设计，建设出宜居宜业的城市中心综合社区。这话说起来容易做到难，难就难在当城中村看上去让我们的城市“面上无光”的时候。

城中村和全世界的城市中心区一样，有其内在的生命逻辑。之所以存在一定有其“好用”的原因在，不会由于其不够富丽、建筑密集、居住者多中低收入阶层而被强行拆除。但是深圳的城中村改造中，是不是隐藏着一些“面子因素”呢？迄今为止，由政府主导的城中村改造项目并不多，已经改造完成的两个城中村———渔民村和渔农村，位于深港口岸；正在改造的岗厦村位于政府办公区旁边、大涌村位于各级领导经常视察的高新区旁边、蔡屋围位于金融区旁边。这是城市更新的规律使然吗？恰恰相反，在高新区和金融区的旁边如果没有可供小白领们租住的低租区，城市的核心竞争力就会受到伤害。不顾常识强行推进城中村的“绅士化”，后果会怎么样？

尊重客观规律，自然就会尊重村民集体的自主选择。“要我改”和“我要改”完全不同。当“要我改”的时候，条件不到我不会配合，可是如果“我要改”，那么在土地变性时的补地价、在房地产交易过程中征税收都是顺理成章的了。

你也想说说“深圳梦”?