大城市房地产市场发展的建议

　　新型城镇化是综合考虑到我国过往城镇化中出现的种种问题而提出的，它是未来城镇化发展的方向。针对我国大城市城镇化下房地产市场存在的问题，参考国际成功经验，并结合我国自身的具体情况，对新型城镇化下大城市房地产市场发展提出以下建议：

　　1、保持产业与房地产均衡发展

　　首先，新城规划不能被过分追求发展而盲目跃进，开发建设之初必须以科学合理的规划为基础。规划需具有前瞻性，需结合大城市具体情况，依托形成所在区域可被利用的资源，充分考虑新城未来发展可能遇到的问题和阻碍，并在建设过程中结合新城发展的实际情况不断地对规划进行修正完善。新城的功能定位、空间布局以及投资方向都应始终围绕着规划进行，合理科学的先行规划也是促进新城房地产市场健康有序发展的重要前提。

　　其次，土地是稀缺资源，也是房地产市场发展之根本，尤其对于地少人多的大城市而言，在新城建设过程中要合理集约利用土地资源。在土地利用上，一方面要满足新城当前生产生活对土地资源的需求，同时要为未来发展预留空间，实现空间灵活运用与城市可持续发展；另一方面，要站在中长期发展的角度，不能以牺牲土地资源为代价一味追求眼前利益。政府在土地利用过程中起好监督作用，密切关注房地产市场动态，合理调整供地节奏，确保土地合理集约利用。

　　最后，新城建设是房地产市场与产业同时发展的过程，二者相互作用，保证城市可持续发展。产业是城市发展的支撑，其发展创造的就业岗位吸引了产业人口在城市定居生活，而人是房地产市场存在的必要条件。同时，还要保证产业结构多元化，就业和居住达到平衡，新城才能减少对大都市中心区的依赖，形成自身发展的良性循环，避免新城变死城的局面。

　　2、重视旧城改造和拆迁安置

　　旧城改造将牵涉到原地区居民的安置，一旦出现问题就会对改造工作的顺利进行造成阻碍。除此之外，如果旧城居民和租客得不到很好安置，他们会作为客源进入房地产市场，对市场需求造成冲击导致房价租金上涨，不利于房地产市场稳定发展。制定合理公平的拆迁安置法律法规在旧城改造过程中十分必要，是改造工作顺利推进的基础条件。

　　政府需要对实施旧城改造的开发企业加强引导。房地产开发企业倾向于开发投资回报高、拆迁成本低、能够快速运作的区域，而某些急需改造的危旧房区或具有很高历史文化价值的老街区，由于规划限制条件多、开发风险大、动拆迁成本高，而长期得不到改造。因此，政府需对旧城改造进行有效引导，信贷和税收政策是重要的调节手段，包括简化手续、减免税费、资金倾斜和信贷支持。

　　3、追求人的城镇化

　　第一，推进外来务工人员市民化。现行城乡二元户籍制度严重阻碍人口市民化进程，户籍制度以及附着在户籍之上的各种福利制度极大地限制了外来务工人员市民化进程，实现外来人口市民化是解决他们住房问题的途径之一。人口市民化可以通过制定制度和政策来扩大可享受的福利待遇范围，同时设立机构致力于协助外来人口提升都市认同感，真正实现人口城镇化，提高大城市城镇化质量。

　　第二，保障房是国家针对中低收入人口设置的福利政策，大城市中外来务工者也是低收入群体的重要组成部分，将外来务工人员纳入大城市保障房体系，对城镇化无疑具有积极意义。从国家层面而言，应按城市常住人口而非户籍来配置城镇保障房建设和分配额度，而大城市地方政府应出台配套细则，有效降低外来人口申请本地保障性住房门槛，并适度加快本地保障房建设进度，争取为外来人口提供居住保障。

　　第三，对于外来务工人员中不符合保障房申请条件，或者愿意购买商品房的住房需求者，政府应综合考虑他们的购买能力，引导房企多建中小户型的普通住宅，以满足外来人口不同的市场需求。（杨红旭 肖诗杜）（原题：新型城镇化应注重产业结构多元化）